簡析地庫設計無效成本分析與解決方法

徐惠

（南京長江都市建筑設計股份有限公司，江蘇南京 210002）

隨著房地產行業的發展，地庫的設計在整個項目的設計中，越來越受到關注。地庫設計的好壞直接影響到整個項目的成本利潤，在滿足規范的同時如何充分挖掘地庫設計價值，節約成本成為設計師關注的重點。

1 地庫無效成本分析

1.1 地庫無效成本的定義與減少無效成本的意義及手段

地庫所謂無效成本就是開發項目過程中產生的對形成產品、提升產品貨值、營銷手段的促進沒有作用，不能獲得客戶認同感，屬于浪費的成本。減少無效成本的意義在于總利潤等于銷售總價減去總成本（含有有效成本與無效成本），故要想提高利潤，在銷售總價、有效成本一定的情況下，必須減少無效成本的出現。減少無效成本的方法可以通過分析無效成本的構架，研究無效成本管理與控制細則，以時間減少無效成本，達到經濟付出最優的投入產出比。

1.2 地庫無效成本分析的重要性

地庫可銷售，但各地去化率各異，成本回收長，賣不出去的還會成為完全無效成本。一般情況下地庫建設原則：能少建盡量少建，多余的地庫建設大大影響項目利潤率（普通地下一層地下車庫建安成本約2800 元/m2，人防地下室約3200 元/m2。地下一層加地下二層普通地下車庫建安成本在2900～3100 元/m2。地下一層普通地下車庫，地下二層人防地下室的建安成本約3200～3600元/m2）。一般來說，不計算裝修成本，地庫造價可占到總建筑成本的20%～30%，如果能減少其無效成本，提高利潤率的效果明顯。

2 地庫無效成本解決方法

2.1 地庫規模

依據各地區停車位配建要求進行車位配比計算，確定項目所需總車位數。確認當地是否允許設置地面停車，如允許，需落實其比例上限。確認當地子母車位是否允許設計、以及微型車位等非標車位設置以及其折減系數。落實各業態比例，如住宅、商業、辦公等配件車位指標均不一樣。在地庫的總規模落實后，我們一定要盡量將地庫的規模控制在地下一層范圍。一旦地庫需要下挖到地下兩層，建安成本將更大。

2.2 充分利用地上車位

經研究：全國大部分地區規劃部門允許20%以內的地上停車位。當預期的市場需求量小于供給時，則需要應用此規定。地面停車的設計原則：優先考慮設計鋪位前的車位，其次為小區大環道周邊設置停車位，萬不得已才最終考慮在小區內核心部位配置。地面停車要注意做法便于后期改造綠化覆蓋，后期保證小區內人車分流，退出核心景區，保證后期園林品質，并注意不能影響消防登高場地。有些地區的規劃局提出有訪客車位的要求，這一類的車位可以計入規劃指標，但是需設計的靠近小區出入口等方便停車與管理的區域。另有一些規劃局鼓勵多設計無障礙車位，且一處無障礙車位可以抵兩個標準車位的指標，這個消息雖然對于建設成本是好的，但需結合小區的實際情況決策是否需要多做無障礙車位。

2.3 微型車位、子母車位

子母車位一般指可以停放兩輛汽車但按照一個車位出售或核發一個權力證書的車位，不過只可以前后停放，其稱謂是一種銷售用語。但是設計中不可錯誤理解容許設置非標車位政策，大量布置非標車位，導致降低停車效率。考慮當地經濟發展以及項目定位，在不減少原停車數量的基礎上，利用墻體位置，特別是塔樓下空間，增加“非標車位”（如2500×5500 車位，子母車位），以增加部分單車位售價以及高檔車使用需要。

2.4 地庫輪廓

地庫輪廓的確認應充分利用本地形的可退讓范圍，盡量只做一層地下室，不到萬不得已絕不做地下兩層。地下室輪廓以方正矩形最佳，避免過長過窄，同樣的地塊面積越狹長，周長越長，地塊付出支護及側壁成本越高，避免大量斜角、折邊，都是導致停車效率低的原因，應提出無效空間的出現。至于塔樓下方空間是否全包進地下室，包入的優點為施工方便，可增加產品附加價值，缺點為單車指標增加，增加建造成本。如果不包入，優點為單車指標較優，減少無效使用空間；缺點為施工不便，在地質較差時增加建設成本。塔樓下空間包入地下室所增加的成本，不能簡單的以主樓外地庫經驗單方面造價套用，應從結構、基礎、防水、基坑支護、回填土方等變化因素綜合比較，通常其增加的成本總量不高。塔樓下空間是否包入地下室應從施工效益、增加附加值和增加成本幾個因素綜合考慮。應避免片面追求單車位面積指標未經綜合評估將塔樓下空間剔除的做法。對于滿鋪地下一層可做足車位的項目，地下室輪廓盡量剔除裙樓商業等建筑，實現少做人防地下室面積的目的。根據各地人防辦細則，原則上裙樓建筑可不做地下室，使應建人防面積盡量減少。有些地區人防辦認為即使裙樓商業下部沒有地下室，但由于與高層塔樓相連，裙樓也要按塔樓一樣按基底計算應建人防面積，此時地下室剔除裙樓意義不大，故需提前咨詢項目所在地人防辦，此做法需當地人防辦認可后采用。

2.5 地庫柱網分析

JGJ100-2015《車庫建筑設計規范》內對于小型車基本尺寸的控制僅為國家最低標準，各地要求可能不同，需根據當地規劃標準進行設計。大柱網一般情況下推薦7800×8100 柱網形式，對于高端項目可適當增加到8100×8100。中柱網一般推薦（5000+6100）×7800 形式，小柱網一般推薦（5000+6100）×5300 形式。消火栓放置與車道旁（側放），正對車道，開門無阻擋。消火栓放在兩車之間，不影響消火栓開門，但在車位銷售時需也別注明告知業主。消火栓放置于兩車之間，對于開門稍有影響時，需咨詢當地消防部門是否同意。

2.6 平面布置分析

應多用車道雙邊停車布置地下室車位，嚴格控制出現低效率區域，嚴格控制單邊停車數量，盡量減少布置平行停車數量，應盡量沿著地庫的長邊布置，避免短邊布置車位。對于地庫內坡道處，車位應盡量避免平行于車道，而要垂直于車道布置。當地庫有兩層時，上下坡道需疊放布置，避免在車庫中設置弧形坡道，除布置在地下室輪廓周邊時除外。經大量的實際案例標明，同等車位數量的情況下，盡端式車道的停車效率要大于環形車道的停車效率，但是盡端式車道的舒適性遠不及環形車道，當我們設置為盡端車道時候，最靠墻的位置需取消一處車位，否則汽車是無法正常倒車入庫的，除非汽車在車道起始的位置就倒車入庫數十米，但這樣容易引發業主的投訴。環形車道的使用舒適性也是車位品質提升的體現，可在銷售車位時增加溢價。

2.7 人防設計原則

地下車庫設計的先后原則應先平時后戰時，車位及平面布置最優后再考慮人防平面。人防的掩蔽工程的人防疏散服務半徑不宜大于200m（這里是指人員掩蔽工程，其他配套工程如物資庫、專業隊、汽車庫可不受此限制），符合地下室全埋要求，人防地下室頂板厚度可以凸出室外地坪，可以理解為全埋。坡地下的人防地下室，全埋即人防地下室范圍頂板最低點低于室外坡地線。人防區布置可比較靈活當地庫面積比較充裕時，如人防應建面積為15000m2，而地下室建筑面積為40000m2時，人防區域應選在停車位較少的主樓附近的地方。人防有多處設備用房以及口部，需要較多的區域，如果缺少有效區域會導致車位損失。人防區域停車位產權有爭議，各地不一，同一地下室內非人防區比人防區停車位高或人防區車位無產權，直接影響到經濟效益。人防地下室疏散寬度比原地下室消防疏散寬度大很多，如果沒有較大的疏散寬度，唯一解決的辦法就是加更多樓梯，這樣不單損失車位而且增加造價，對于多層地下室，如果人防地下室設于負二負三層影響更甚。在我們選擇人防區域時應盡量多的考慮布置在主樓的正下方，將更多的人防專用機房設置在主樓地下停放自行車的區域，而不是地庫內停放機動車的地方。但此方案需提前征詢當地的人防辦，經大量案例標明，各地人防辦對主樓下方能否布置人防，或是控制人防區布置在主樓下方的樓棟數量要求均無統一標準。當我們的非機動車指標已達到規劃要求時，我們可以把部分樓棟下方劃分為封閉非使用空間，這樣在報規劃以及建設時能節約部分規費與建安費用。但在人防設計時，因分為平時與戰時兩種時期設計，在戰時狀態，此封閉空間可以打開，而劃分為人防的可用區域。故此為節約人防面積，優化地庫設計成本的另一種有效方法。

2.8 機房布置

地下車庫每個防火分區都有設備機房，其位置布置是否合理，直接影響地庫成本。設備機房盡量設置在塔樓下方及其他不好停車的邊角地帶，盡可能不要擠占車道旁邊的停車位位置，設備機房大小夠用就行，不要設置多余的空間。地庫內的生活水泵房，消防水泵房，地庫用戶變這三類大型機房，都要配置獨立的疏散樓梯通向地面。當我們把三大機房分開設置時，每個機房都要配置一處獨立疏散樓梯，這對地庫的成本是很浪費的。正確的設計原則是將三處大型機房設置在一起，這樣可以共用一處疏散樓梯。節約出的另外兩處樓梯的位置可以另外布置有效車位出售。我們正常設計地庫時，每個防火分區需要有一處進風機房，兩處排風機房。而當我們在地庫的每個防火分區內設計有采光井時，這個進風機房就可以取消，這個位置又可以多出兩個停車位。地面的采光井可以結合景觀布置，達到地面美觀，地下有采光，又節約建設成本，還能多做車位的多重有利效果。

3 總結

地庫設計中無效成本的分析與應對策略極大地影響整個項目的開發成本，我們在設計中要從源頭抓起，深入研究規范與當地實情的平衡點，并理論結合實際，確實落實到設計中去。