不動產測繪技術及質量控制分析

朱美者

莆田市房地產管理中心，福建 莆田 31100

1 前言

目前，盡管測繪技術在不動產領域已經得到了普遍應用，但測繪質量仍需要進一步提高。為此，測繪人員不僅要熟練掌握相關的測繪技術，還應當明確控制測繪質量的有效途徑。

2 不動產測繪中專業技術的應用

2.1 數字化成圖技術

數字化成圖技術的提高，在一定程度上推動了測繪行業的發展。在不動產測繪過程中，測繪成型是極其重要的一個環節，通過植入數字化技術可提高成圖的質量與速度。與傳統的不動產繪制技術相比，數字化成圖技術具有成圖快、效果好、效率高等優勢。測繪人員在使用這門技術時需要按照以下步驟進行操作，首先，應當對測繪項目的數據進行采集，同時保證其正確性和全面性；其次，在信息分析模塊中導入整理好的數據；最后，分析和整合數據，并通過標準化、規范化和數字化的測繪路徑完成房產圖的繪制工作。隨著測繪信息量的增加、測繪速度和測繪精準度的提升以及測繪人員測繪能力的增強，數字化成圖技術必將在不動產項目中得到高效應用。

2.2 GPS 測繪技術

GPS（即Global Position System 的簡稱）系統由美國研發，具有定位精準的特性。不動產測繪技術系統主要由三個關鍵部分構成，數字處理器是其中之一，另外兩者為終端軟件與GPS 信號接收器。當系統正常運行時，太空定位衛星將信號發送至地面的機載/手持信號接收器，其中的測繪信息則由終端軟件按照測繪要求進行處理，最后便產生了全面而精準的測繪數據。不過，在多種因素的影響下，GPS 測繪數據的真實性容易降低，為了防止這一狀況出現，測繪人員應當以提高測繪精度為出發點采取有效的應對措施。比如，若不動產內部某個區域的GPS 信號不夠強，應避免使用GPS 測繪技術；若某些構造具有特殊性，應增加這一技術的使用次數，并對獲取的多組數據進行核準。

近年來，一些測繪機構以GPS 測繪技術為基礎對RTK 技術進行了疊加，由此產生了先進的GPS+RTK 技術，因其不僅測量精度高而且速度快，常被用于對動態目標的觀測，其中的GPS-RTK 模塊能夠自動讀取數據，有助于減輕測繪人員的工作壓力。另外，RTK 技術還可獲取不動產的地理參數，如標高、地形、位置等等，從而進一步提高了不動產測繪圖紙的質量。

2.3 全站儀的應用

全站儀是測繪不動產過程中必須用到的重要測量儀器，提供支點是其核心功能，誤差較小、測量精準、自動化水平高則是其突出優點，該儀器憑借這些優點在建筑領域得到了廣泛應用。全站儀對多種測量設備進行了整合，因而能夠完成數據處理、角度繪制、結構測量等多項工作。隨著社會的進步，全站儀的功能也在不斷完善，新一代的全站儀不僅能夠優化測繪裝置和測繪角度，而且擁有了更強的數據存儲和計算能力。

3 不動產測繪質量控制的有效途徑

3.1 完善質量控制機制

為了保證不動產測繪的質量，不僅要改進測繪技術，還必須及時完善現行的質量控制機制。這就要求測繪部門務必重視測繪質量管理工作，對高效率的質量管理模式進行探索或引進，及時建立和健全相關的規程、規范和制度。對于管理人員來說，不僅要明確自己的管理職責，還要掌握信息化監管技術，并采取合理的舉措來消除測繪質量管理隱患，避免主觀因素對不動產的測繪結果產生巨大影響。

3.2 測繪關鍵環節監督

對于測繪部門的管理人員來說，除了完善質量控制機制以外，還應對測繪的關鍵環節加強監督。正式測繪前，必須對測繪方案進行嚴格審批，以確保其具有合理性與可行性；測繪過程中，應要求測繪人員正確操作測繪儀器，對特殊結構進行反復測量，若數據存在偏差，應查明原因并及時進行校正；測繪工作完成后，應對測繪結果進行嚴格驗收，尤其要仔細審查每個測繪環節產生的數據，對于測量精度和測量程序是否具有合理性，按照選定的標準予以評估。總的來說，抓好每一個測繪環節是提高不動產測繪質量的重要保障。

3.3 做好儀器管理工作

在測繪質量控制層面，嚴格管理測繪儀器可謂是一項重要舉措。為此，測繪單位應當采取以下兩種手段。一是建立精細化、全面化的測繪儀器管理制度體系，該體系需要涵蓋儀器的購置、審批、存儲、使用、維護等方面，同時還應當在體系中納入獎懲機制。這樣既可保證儀器管理工作的正常化、規范化開展，又促進了部門之間的聯動，還能夠使測繪儀器得到正確使用，有助于延長其使用壽命，降低測繪成本。二是以控制測繪儀器的故障率為目的，積極開展專項研究和培訓工作，以此促使測繪人員掌握故障產生的原因和排除方法，確保測繪儀器始終處于完好狀態，避免測繪工作受到不利影響。

3.4 加強事中事后監管機制

為使產權人的合法權益得到維護，有必要針對不動產測繪建立事中事后監管機制。監管的內容涉及到以下兩個方面。一是對獨立建筑和共用建筑的測繪依據、測繪方法、面積分攤等方面是否與《房地產測量規范》相符，是否執行了國家標準、行業標準或市、省出臺的有關測繪標準。二是不動產測繪成果中的單元劃分、層數、房屋用途、位置等是否與規劃許可內容相符。若存在不相符的情況，能否為產權人辦理測繪成果，應當以規劃部門的相關要求為依據。

4 總結

綜上所述，提高不動產的測繪質量，不僅要以先進的測繪技術為依托，還應當掌握多樣化的質量控制途徑，既要完善相關的控制機制，也要抓好質量監督與管理工作。