城市綜合體項目設計管理控制要點研究

施莎莎

廈門海投國際航運中心開發有限公司，福建 廈門 361000

1 項目概況

廈門中心大廈綜合體項目，位于廈門海滄CBD36＃、37＃地塊，西鄰海滄湖，東臨海滄灣，占地面積3.83 萬m2，總建筑面積約61 萬m2，最高點達163m，備案總投資約75 億元。該項目是由ABEF 四座國際5A 甲級寫字樓、14 萬m2高端商業體驗中心、CD 座國際超五星酒店及會展、國內一流水秀公園所組成。

2 概念設計階段

在概念設計階段，開發商要進行市場調研，開發商對綜合體的商業、辦公、酒店的定位、對項目整體風格體系加以明確，從而對項目的功能、形象、規模進行定位。如廈門中心項目是廈門海滄目前最大城市綜合體項目，是廈門海滄高端服務業的平臺。因此要對本項目進行可行性研究報告及批復，和營銷、成本、投資一起出投資測算，并有效控制項目估算，能控制大方向，減少項目建設反復。同時要開啟招商工作，還應盡早確定專項設計單位，以確保在設計階段后期，專項設計單位提出設計條件時不會影響項目進度。同時在此階段，設計要對提出的新技術和新的設計理念要逐一落實。在廈門中心項目中，加入了“山”“海”對話的獨特設計，項目整體建筑輪廓取意廈門有山有海的城市景觀，層層挑檐和層層退臺提供了天然的觀海平臺。同時在該項目設計中提出了節能減排理念，設計中涉及了海水源空調系統等十余項新型節能環保技術，最高可節省辦公能耗65%，年節電可達948 萬kW·h，全年可節電費約787 萬元，折算節約標煤3413t，減排二氧化碳8430t、一氧化硫268t、粉塵34t。

3 方案設計階段

在方案設計期間，應要求主體立面廣告位設計、室內外景觀設計、室內裝修設計、室內外燈光設計、項目交通一體化設計、室內美陳方案設計、室內外導向標識方案設計、弱電智能化設計介入并提供設計條件，推進方案設計進展。甲方商業地產部要明確基本業態、面積與布局、公共設備設施的布置、室內外空間環境、外立面與室內裝修風格的確定，降低初步設計階段出現顛覆性修改的概率。同時要求交通顧問對整個項目交通流線設計給出專業意見。在完成建筑方案設計之后，所有關于主體立面廣告位設計、室內外景觀設計、室內裝修設計、室內外燈光設計、項目交通一體化設計、室內美陳方案設計、室內外導向標識方案設計、弱電智能化設計等概念設計均要完成，并要加強建筑專業系統管理，以確保項目效果的統一性。同時開發商要對設計單位提出的設計方案提出要求和優化建議，同時組織各方參與設計評審會，確定和落實最終方案。之后開展人防征詢報建工作，與建筑方案規劃報建可以同步進行，有助于節省時間、加快項目進程。在獲得規劃局對建筑方案的批復結果后，可啟動基坑支護設計，及時啟動該項設計有助于提前施工，提高項目建設進度。

4 初步設計階段

進入建筑初步設計階段之后，由建筑設計專業統籌管理室外立面廣告位、景觀、室內裝修、燈光、標識、交通、美陳專項設計問題等，建筑專業初步設計要按照25%、50%、75%以及100%的深度分階段召開設計例會，建筑設計單位作為主導方統籌以上專項設計單位進行統一匯報，以確保項目設計整體性，同時要對初步設計概算進行有效控制。以上專項設計的完成時間應與建筑初步設計完成時間相一致，之后由相關專業顧問查看初步設計圖紙，并提出有效審核意見，原則上不對方案進行顛覆性修改，并根據各方意見共同完成設計評審。甲方商業地產部應對最終商家進行選擇與明確，設計團隊與商家做好對接工作，針對商家的想法與要求適當調整設計圖紙。經規劃局對建筑初步設計批復之后，開始設計樁基施工圖，可提前開展樁基施工與報審工作。在完成初步設計工作后，要對消防、人防、施工排水方案等進行報建。進行面積測繪工作時，設計單位初步設計要與測繪深度相符，面積測繪時間通常為45d，預測結果應在建筑施工圖報審之前獲得，適當調整設計以確保報建圖面積指標精準。

5 施工圖設計階段

進入施工圖設計階段之后，每周均要進行一次例會，對建筑、結構、設備、室內外裝飾裝修、電梯、消防、室外工程、綠色建筑、海綿城市設計、節能設計、防雷設計、鋼結構工程、室內外燈光設計專業技術等問題進行協調與管理，同時也適當加強其它專項設計協調工作，同時與商家的技術對接工作也是不可缺失的，同時需滿足各業態商家對土建、機電等工程技術的需求，以實現更加全面的項目統籌設計管理，同時要對施工圖設計預算，進行有效控制，具體從以下方面進行探討；在完成施工圖設計之后需進行建筑施工圖設計報審工作。

5.1 幕墻設計（含門窗深化設計）

對于廈門中心項目的建筑立面、幕墻形式與節點等設計問題提出意見，通常在施工圖完成、定稿之后，再開啟幕墻招標圖深化設計工作，避免反復修改幕墻設計的情況出現，從而影響整個項目建設進度。

5.2 燃氣設計

由燃氣深化設計單位提供設計條件，為施工圖設計單位預留燃氣設備放置空間，確保平面、立面設計效果良好。對于地下室的餐飲設計，需要預留出燃氣事故排風井。

5.3 BIM 設計與物業顧問介入

由BIM 深化設計單位為管線綜合設計提供意見，要保證合理的建筑凈高。由物業顧問對施工圖進行審查并給出意見，需對設計進行跟蹤，并及時反應物業管理情況。

5.4 建筑智能化設計

在現代城市綜合體中，建筑智能化新技術必不可少，包括統一通信、無線局域網、智能視頻分析、會議錄播、智能家居、生物識別技術、門禁智能卡等，建筑智能化設計不僅可以使人們生活及工作更加高效、便捷，還可以提供安保性能。

5.5 景觀綠化設計

在城市綜合體設計中，不僅要考慮商務辦公、餐飲酒店、公寓住宅、休閑娛樂等模塊之間的協調性，還要考慮綜合體的環保性，因此要重視其景觀綠化設計。在廈門中心大廈項目中，構建了一個綠色生態圈，室外是由灌、喬、草等相結合所形成一個復層綠化體系，為城市綜合體打造一個區域微生態系統。此外還在屋頂設有超過1 萬m2的綠化面積，構建花園式商務辦公及旅游住宿環境。

5.6 基坑支護設計

基坑支護是保證建筑工程順利施工的重要技術，在城市綜合體的基坑支護設計中，要充分利用新理念與新技術，并要對項目本身及周圍建筑物進行全面考慮。

本項目屬于超大深基坑，支護方案選型與工程造價、施工進度、周圍環境安全性等均有直接關系，應根據基坑開挖深度、平面面積以及周邊情況，選擇臨時性維護，或采用與主體結構想結合的永久維護。設計方與施工方要對此進行深入交流，并保持隨時溝通。

6 工程建設階段

進入到工程建設階段后，由甲方建筑師負責現場技術處理，通常是以設計變更形式下發；要追蹤問題根源，做好變更統計表，將變更下發時間、工地施工時間盡快確定下來。甲方建筑師需對工程建設加以跟蹤，及時解答、回復施工方提出的問題，確保工程建設順利完成。

7 結束語

城市綜合體的設計管理是一項系統化工作，需理順管理流程，在各個階段中，對細節工作做好把控與管理，確保各專業、各團隊能夠銜接配合良好，以優化商業綜合體項目設計的最終呈現效果。