房地產項目設計管理要點與效益分析

鄭利明

廈門海投房地產有限公司，福建 廈門 361000

1 房地產開發項目設計管理概念

房地產開發公司內部涉及的部門較多，其中核心部門所在就是設計部，設計部工作的有效開展對房地產公司核心競爭力提升能提供極大幫助。在房地產開發公司開發項目時，針對項目的整體規劃及管理工作就是設計管理，具體內容有：針對房地產產品定位進行科學合理地理解，在項目開展過程的控制方面加強，基于設計人員主觀能動性的發揮、在保障質量的基礎上開發具備最高性價比的產品。房地產開發項目設計管理工作對房地產公司效益具有重要影響作用，同時也與項目整體質量具有密切關系，因此項目開發時，需要房地產公司在設計管理方面予以高度重視。

2 房地產項目設計管理要點

本工程名稱為海投東湖城，建設地點在漳州角美開發區。項目為純住宅小區，占地面積6.67 萬m2，容積率為3.0，要求每戶配置一個標準車位和1.2 個非機動車停車位，結構形式采用剪力墻結構，并且準備釆用純鋁模施工。因項目的規劃和施工要求較高，因此在設計管理工作開展時，面臨的工作量較大，面對此種情況，要想實現設計管理有效性，必須要把握住設計管理要點，具體設計管理要點為以下幾方面：

2.1 優化房產設計方案

在房地產項目進行設計管理工作時，應該把房地產項目施工成本充分明確出來，可以說設計管理過程的重點所在就是施工成本，在考慮到成本效益的基礎上對管理設計方案進行優化，同時深入研究設計方案，使得項目風險性有效降低的同時，為項目成本的節約提供保障［1］。項目前期準備環節需要相關人員對方案進行預先設計，借此使得設計漏洞有效減少的同時，促進項目設計管理的科學性逐步提升。針對房產設計方案進行優化過程，需要房地產開發公司以項目為依據，進行實地勘察，同時檢查材料，之后設計方案的優化可以以勘察及檢查為依據，使得設計方案優化水平逐步提升的同時，有效優化和完善項目間距及項目容積率等，確保項目與建設標準要求相符，為項目設計成本的有效降低提供幫助，達到項目預算有效控制的目的。以預先方案為依據來優化和完善設計方案，加之針對各方案進行對比，如此才能確保最佳設計方案得以有效選擇，之后以實際情況投入成本，為房地產企業持續發展奠定堅實基礎。

2.2 有效利用限額設計

設計管理工作開展時，為確保項目設計的科學性及可行性、高效性等全面提升，必然需要房地產公司對限額設計方式進行積極應用，使得項目設計成本得以有效控制的同時，保障房地產企業效益逐步提高。通過限額設計理念的應用，能促使相關設計人員針對方案進行設計的過程中，有意識的對項目成本進行考慮，同時涉及過程業應清晰化項目實時目標，進而在項目具體設計過程中落實成本控制，使得項目建設成本得以有效節約。值得注意的是，設計管理人員進行具體工作時，應在投資限額方面進行有計劃的分配，基于各項目間協調性的保障，確保更具合理性的方案設計效果得以良好實現，使得設計方案得以有效優化的同時，促進設計質量逐步提升。

2.3 成本控制影響因素

設計管理工作開展時，為確保房地產預期收益及管理成本等目標得以達成，就需要明確和細致化的開展成本控制工作。具體來說，需要相關設計人員來設計和策劃項目，同時項目規劃時，應在項目所在地和地區運營實際情況等方面進行成功分考慮，之后以市場調研為依據，把規劃管理工作做好，盡可能把可靠依據及發展方向提供給項目設計，進而達到有效控制成本的目的。值得注意的是，因房地產項目開發過程，項目推進時必不可免的會出現各種變量問題，此時不僅不能保障項目實際投入以前期規劃不符，同時也極有可能會延誤工期，導致成本進一步增加，因此在設計過程、必須要深入分析并調查項目可能會出現的變量情況，為設計管理可行性、有效性及項目順利開展提供基本保障。

項目設計過程，在考慮到建筑構成要素和使用功能的基礎上，應在管理方面進行完善，設計建筑平面和立體面，同時把水電暖等施工安排好，尤為關鍵的是，設計過程應針對設計沖突問題進行考慮，進而提前預算設計成本，使得不必要的浪費和損失等現象有效避免。材料選擇過程，應以房地產開發項目使用過程的要求為依據，確保材料與設計的各項標準及施工相關要求等項目，促進整體施工質量逐步提高，為企業競爭實力提升奠定堅實基礎。

2.4 實施成本控制責任制

有效控制成本且強化管理效果的重要舉措就是成本控制責任制，因此房地產項目開發過程，進行設計管理工作時，應注意的要點還包含從整體上控制成本，基于成本控制責任制的實施，科學劃分責任，確保責任到人目的逐步達成。劃分具體責任時，應融合責任和成本控制任務，在每一個人員身上落實具體責任，促使整體工作人員工作積極性及責任感逐步提升。因成本控制過程成本虛高問題極易出現，對此，應針對精細化的管理策略進行積極規劃，借此達到成本有效降低的目的。設計工作開展時，應立足成本控制的細節性內容為出發點，把成本控制核心問題挖掘出來，確保獨立預算得以良好實現，使得成本變化曲線得以真實反映。對于各部門及各崗位人員來說，應在成本控制中積極參與，基于自身責任感及職業素養的不斷強化，實現各部門及相關人員主動交流與溝通等良好局面營造的目的，進而有效協調各部門工作。

3 房地產項目設計管理效益分析

提高房地產項目效益的重要手段就是項目設計管理，從目前我國多元化市場經濟發展情況來看，房地產行業面臨的發展商機較多，為確保房地產開發公司能與市場發展需求更加匹配，房地產開發公司必須要在項目規劃及設計方面提高重視程度，因項目中所有策劃理念和產品定位的實現是設計最終目的所在，所以基于設計的科學性、合理性等，不僅能實現舒適環境的營造，同時對房地產品牌效益、經濟效益等的提升也十分有利。面臨當前競爭日益激烈的日常環境，房地產開發公司要想促進項目經濟效益得以有效提升，一定要把項目設計管理、規劃等工作科學開展，確保時代發展需要得以充分滿足的同時，在保障之上的基礎上使得企業發展成本有效降低，為房地產行業健康發展保駕護航。

4 結語

總而言之，房地產開發公司在開發項目時，應充分考慮時代發展及人們實際需要，高度重視設計管理工作，避免因設計管理不當而影響到項目綜合效益，通過設計管理要點的明確，加之重點關注對項目效益具有重要影響的成本控制，借助事前、事中、事后三個階段的成本控制，確保設計管理效果有效提高的同時，為房地產公司效益提供充分保障。以往的房地產涉及管理往往會在設計時間節點、圖紙質量、設計與施工配合等方面過于側重，因而設計管理工作通常會有不足之處存在，難以保障項目各方面效益充分發揮，所以當前及后續房地產項目開發時，可參考本文上述內容闡述，進而在房地產項目全方位管理方面進行針對性加強。