房地產(chǎn)工程造價(jià)管理中的成本控制分析

溫美金

漳州鴻業(yè)同創(chuàng)房地產(chǎn)有限公司，福建 漳州 363000

1 工程造價(jià)和成本控制

1.1 工程造價(jià)定義

工程造價(jià)主要包括工程的直接費(fèi)用與工程的間接費(fèi)用。其中工程直接費(fèi)用主要分為：第一，人工費(fèi)用。工程項(xiàng)目建設(shè)需要投入大量的人工，勞動(dòng)力非常多，所以，人工成本相對(duì)較高。勞動(dòng)當(dāng)中的人工費(fèi)和勞動(dòng)人員數(shù)量和地區(qū)內(nèi)勞動(dòng)價(jià)格存在正相關(guān)。第二，材料費(fèi)用。建筑工程中材料費(fèi)主要分為工程施工和安裝等各個(gè)材料。嚴(yán)格控制各項(xiàng)物資的采購(gòu)，工程建設(shè)施工中所用材料必須優(yōu)化設(shè)計(jì)費(fèi)用使用計(jì)劃方案。第三，施工機(jī)械的使用費(fèi)。建筑工程的機(jī)械成本因?yàn)槭┕るy度的不同而有所不同，和工程人工成本之間呈反比例。而工程的間接費(fèi)用主要兩項(xiàng)，其一為利潤(rùn)，就是施工企業(yè)完成工程施工后刨除成本之外的資金。其二為稅費(fèi)。即按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定所征收的工程稅、建筑稅以及城市維護(hù)費(fèi)等等稅費(fèi)，稅費(fèi)屬于工程造價(jià)當(dāng)中的必要因素。

1.2 工程造價(jià)管理中成本控制的基本原則

首先，工程造價(jià)遵循限額設(shè)計(jì)原則。工程施工作業(yè)中，因?yàn)楣こ讨芷陂L(zhǎng)、消耗大，因此極易受到各個(gè)因素造成的影響以及限制，所以，需要按照工程的實(shí)際變更進(jìn)一步明確管控工程造價(jià)。即明確工程造價(jià)既定限額，是建筑工程造價(jià)成本控制的首要原則。其次，遵循全壽命周期成本的原則。工程項(xiàng)目的成本管理主要目的在于降低建筑項(xiàng)目全壽命周期的成本投入，房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠增強(qiáng)市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，節(jié)約成本投入，必須最大程度上的降低建筑項(xiàng)目全壽命周期成本［1］。而全壽命周期主要指工程造價(jià)控制當(dāng)中的工作。最后，遵循全面管理的原則。工程建設(shè)造價(jià)管理貫徹到工程建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)，不但包括工程整體造價(jià)管理，也包括建設(shè)過程中的市場(chǎng)環(huán)境等各個(gè)方面。所以，建筑工程成本控制必須遵循全面管理的原則。

2 結(jié)合全壽命周期工程造價(jià)理論的成本控制

2.1 成本控制模式

建筑工程項(xiàng)目類型、環(huán)境與復(fù)雜程度等都存在較大的差異性，然而上述因素都具備一定周期性。就理論層面來看，建筑工程屬于特殊產(chǎn)品，工程全壽命周期主要是工程產(chǎn)品由開發(fā)、設(shè)計(jì)、建造以及使用等發(fā)展所經(jīng)歷的所有時(shí)間。

2.2 投資決策階段的控制

工程造價(jià)需要由建筑工程的投資決策階段便開始實(shí)施，這與其他類型的投資行為一致，建設(shè)工程施工前提條件是技術(shù)、經(jīng)濟(jì)分析以及論證之后具備可行性的研究。基于全壽命周期成本管理理論，工程項(xiàng)目的投資決策主要依據(jù)就是工程造價(jià)合理最小化的全壽命周期成本。

2.3 設(shè)計(jì)階段控制

工程造價(jià)控制的關(guān)鍵是設(shè)計(jì)階段。工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)一般分為初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)以及施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。就現(xiàn)階段的房地產(chǎn)工程建設(shè)來看，規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的有效性直接影響到工程整體成本投資［2］。規(guī)劃設(shè)計(jì)的整體水平不同程度上決定了工程實(shí)體投資、工程施工進(jìn)度以及建筑質(zhì)量等各個(gè)環(huán)節(jié)，并且直接決定了工程項(xiàng)目全壽命周期時(shí)間。

2.4 工程施工階段的控制

招投標(biāo)與工程施工階段統(tǒng)稱是工程實(shí)施階段。針對(duì)這個(gè)進(jìn)行招投標(biāo)、評(píng)標(biāo)的時(shí)候，評(píng)價(jià)的主要依據(jù)需要通過原本的合理最低建設(shè)成本轉(zhuǎn)變成最低的全壽命周期成本。

2.5 竣工驗(yàn)收與后評(píng)價(jià)階段的控制

主要內(nèi)容包括了竣工結(jié)算的科學(xué)編制以及審查，竣工決算的科學(xué)編制，保修費(fèi)用的控制處理，項(xiàng)目后期的評(píng)價(jià)，這當(dāng)中包括了項(xiàng)目施工建設(shè)目標(biāo)的評(píng)價(jià)、項(xiàng)目實(shí)施全過程的評(píng)價(jià)、項(xiàng)目后期效益的評(píng)價(jià)以及項(xiàng)目持續(xù)性的評(píng)價(jià)等主要內(nèi)容。

2.6 運(yùn)營(yíng)階段的控制

其中主要包括了工程項(xiàng)目由投入使用到拆除的全部過程。制定運(yùn)營(yíng)以及維護(hù)方案需要遵循最低全壽命周期成本。在運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段中需要重視設(shè)施經(jīng)濟(jì)價(jià)值以及實(shí)用價(jià)值的提高，最大程度上的降低運(yùn)營(yíng)以及維護(hù)成本。

3 房地產(chǎn)工程造價(jià)管理中成本控制案例分析

本次課題研究選擇的案例集中體現(xiàn)出成本控制在房地產(chǎn)工程造價(jià)管理當(dāng)中的典型應(yīng)用。按照地區(qū)的城市建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，現(xiàn)擬建一座大廈，建設(shè)單位進(jìn)行了工程項(xiàng)目的可行性研究，分析研究出工程整體盈利的空間，工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃階段，選擇剪力墻建筑結(jié)構(gòu)，因?yàn)榻ㄖ┕がF(xiàn)場(chǎng)周邊的建筑物數(shù)量較多，因此選擇混凝土灌注樁。該建筑工程的具體建設(shè)施工內(nèi)容主要包括了主體結(jié)構(gòu)、石材幕墻、玻璃幕墻、鋁合金門窗、臺(tái)階坡道以及室外走廊等內(nèi)容，整體投資預(yù)算是2057.63 萬元，因此，為了能夠提高成本控制的有效性，第一，應(yīng)當(dāng)做好招標(biāo)階段的成本控制，基于工程施工設(shè)計(jì)圖紙來編制招標(biāo)的最高控制價(jià)，采取擇優(yōu)選擇的方式，選出能力強(qiáng)且社會(huì)信譽(yù)度良好的施工單位。

第二，必須做好建筑工程項(xiàng)目施工材料、機(jī)械設(shè)備等采購(gòu)及租賃價(jià)格的成本控制，該工程項(xiàng)目建設(shè)施工中需要用到大量的施工原材料，如鋼筋、商品混凝土、石材等，還有各種主要的施工機(jī)械設(shè)備。首先甲供材料需要充分的考慮到材料的質(zhì)量，選擇質(zhì)量好且價(jià)格合適的廠家，并與其簽訂購(gòu)貨合同，并且在工程招標(biāo)文件當(dāng)中標(biāo)明其他各種主要材料的名稱及其相關(guān)產(chǎn)品的具體品牌、規(guī)格及型號(hào)，確保施工企業(yè)在實(shí)際施工過程中不會(huì)出現(xiàn)以次充好的問題。

第三，必須做好施工方案的審查并及時(shí)優(yōu)化。通過對(duì)建筑工程項(xiàng)目資金成本以及工程施工建設(shè)的進(jìn)度及質(zhì)量控制，與施工單位充分配合，在主體工程并未開工之前，由所有的施工設(shè)計(jì)方案當(dāng)中選出技術(shù)切實(shí)可行，施工工期滿足相關(guān)規(guī)范要求，并且能夠最大程度上保證施工質(zhì)量的最優(yōu)最經(jīng)濟(jì)施工方案。

第四，必須嚴(yán)格控制建筑工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)變更情況。在建筑工程施工之前，安排相應(yīng)的施工人員進(jìn)行施工現(xiàn)場(chǎng)的仔細(xì)勘察工作，針對(duì)本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)施工圖紙組織設(shè)計(jì)單位、施工單位、地勘單位、監(jiān)理單位等安排圖紙會(huì)審，做好技術(shù)交底工作，防止工程施工過程中出現(xiàn)不必要的返工情況，尤其是針對(duì)設(shè)計(jì)圖紙當(dāng)中費(fèi)用相對(duì)較高的施工環(huán)節(jié)，例如大型鋼筋混凝土的澆筑作業(yè)等，必須通過工程建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)設(shè)計(jì)單位、建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)的代表、監(jiān)理部門以及施工單位等相關(guān)方進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的詳細(xì)審核，同時(shí)充分的分析研究施工技術(shù)與經(jīng)濟(jì)性等因素做出專項(xiàng)工程施工方案審批，最大程度上的減少在合同以外的費(fèi)用。

第五，必須嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理。現(xiàn)場(chǎng)簽證屬于建筑工程建設(shè)施工過程中常見的一項(xiàng)工作，必須做好建筑項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的詳細(xì)記錄工作，并且需要深入到施工工地的第一線，落實(shí)“隨做隨簽”的機(jī)制。針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的簽證必須采取嚴(yán)格措施加以管理，根據(jù)預(yù)先設(shè)計(jì)規(guī)劃的現(xiàn)場(chǎng)簽證工作管理程序來全面的落實(shí)執(zhí)行，保證各項(xiàng)工作的有效性。

第六，重視以及做好建筑項(xiàng)目合同管理工作，重點(diǎn)需要提高整體索賠管理的能力水平，不僅需要通過合同當(dāng)中的相關(guān)條款來有效的解決或者規(guī)避工程造價(jià)等相關(guān)方面出現(xiàn)的糾紛，并且還應(yīng)當(dāng)全面的履約，嚴(yán)格的根據(jù)簽訂的合同展開施工作業(yè)與管理工作，盡可能的避免出現(xiàn)不必要的糾紛。

4 結(jié)束語

綜上所述，建筑工程造價(jià)控制屬于施工建設(shè)的重要組成內(nèi)容，其中成本控制具備一定難度且復(fù)雜性，需要各個(gè)相關(guān)部門的配合。必須制定合理的工程預(yù)算，實(shí)現(xiàn)成本控制。做好建筑工程設(shè)計(jì)以及前期準(zhǔn)備階段的成本控制，落實(shí)后期施工階段的造價(jià)控制。必須將成本控制滲透到建筑工程施工的所有階段當(dāng)中，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)綜合效益的最大化。