針對老舊小區改造提升的主要措施經驗探究

洪珂珂

（襄陽市城市規劃設計研究院 湖北襄陽 441000）

0 引言

城市的老舊小區一般處于城市的中心地帶，空間狹小、設施落后是人們對老舊小區的普遍印象。近些年來，我國各城市都掀起了爭創文明城市的熱潮，對于老舊小區的改造力度也開始加大，開始有針對性的解決老舊小區的主要問題，為居民打造更加美好的生活環境。

1 老舊小區面臨的問題

1.1 建筑性能退化

很多老舊小區在建筑的功能方面都出現了不同程度的退化，比如一些超過6層的老舊住宅小區沒有電梯，有些老舊小區的消防措施存在很大的缺陷，居民的居住體驗不佳。老舊小區在建筑結構方面以及建筑的節能性上都達不到最新的標準，不符合目前建筑節能減排的理念。在水電系統上可能存在著老化現象，對居民的正常生活造成不便。有些老舊小區在外觀上很不美觀，樓房表面破損，各種配套設施落后。

1.2 缺乏必要的公共設施

在公共設施的設置方面，老舊小區往往是比較落后的。缺乏垃圾回收設施，小區垃圾堆放隨意，環境衛生情況堪憂。排水設施落后，在陰雨天氣容易造成路面積水，給小區居民的出行帶來不便。而且老舊小區文普遍缺乏體育設施，這給居民所帶來的生活體驗感也不如現在的新小區。

1.3 缺乏公共空間

老舊小區在規劃設計上對于公共空間的考慮不足，加之小區管理不當和居民的生活習慣，僅有的公共空間又被壓縮，這就造成了老舊小區“擁擠”的現狀，居民沒有好的活動場所。在小區綠化上，都是以宅間綠化為主，而且綠化植被品種單一，缺乏美感。

1.4 社區文化交流甚少

隨著越來越多的年輕人離開，老舊小區的居民也變的越來越少，這對于社區文化是一個巨大的沖擊，原有的人際關系網隨著時間的推移被打破，而現如今的小區環境又難以吸引更多的人來建立新的人際關系，使得老舊小區沒有活力，居民的社區歸屬感不強。

2 老舊小區改造工作的基本原則

2.1 堅持以人為本的原則

對老舊小區進行改造，其根本的目的在于為居民提供更好的生活環境。因此無論是政府主導的老舊小區改造工作，還是開發商承辦的改造項目，都要以為人民打造舒適生活環境為首要目標。在進行設計、施工、選材等方面都要體現以人為本的改造原則，物業管理上要多為居民考慮，物業工作開展要以方便居民生活為出發點。

2.2 堅持傳承文化的原則

特別是在老舊小區，這種能夠代表地域特色的文化氣氛更加濃厚。為了保護和傳承地區人文特色，在對老舊小區的改造上要堅持傳承文化的原則，對于能夠體現地區文化的建筑和設計，要進行維修保留，百姓普遍認同的文化特點要予以推崇，讓老舊小區成為城市文化傳承的推動者，增加城市風采和人們的文化歸屬感。

2.3 堅持綜合治理的原則

老舊小區其環境比較復雜，在進行改造治理的過程中會涉及到很多方面，包括小區生態環境、小區景觀、樓房建筑、供水排水系統改造等內容。因此，在進行老舊小區改造工作時，要對各方面進行統籌改造提升，堅持綜合治理的原則。

2.4 堅持綠色生態的原則

現代小區的建設，非常注重小區建筑的節能環保性，同時也致力于打造綠色生態的小區環境，給人民提供健康舒適的生活環境。在對老舊小區進行改造時，要著重優化小區的綠化建設，同時也要將老舊小區往綠色生態小區的方向上進行改造。

3 老舊小區改造提升的主要措施經驗

3.1 完善政府主導的運作體制

我國對老舊小區改造的運作體制，一般是由政府牽頭，面向市場進行招標，歡迎市場力量的參與和優勢互補。由于設計部門眾多，其部門間的配合協調以及統一牽頭管理工作就變得非常重要，只有部門間相互協調、相互配合，改造工作才能有序開展下去。政府部門作為老舊小區改造的領導單位，要做好對改造項目的設計和規劃工作，除此之外，政府部門在此項工作中的職責還包括改造提升方案的制定、資金的撥付、組織實施等，在必要的情況下，針對比較大型的改造計劃，要推出相關的政策，以推動改造工作的持續進行。政府部門還要做好群眾工作，做好社區宣傳工作，讓群眾明白改造用意，充分聽取群眾的意見和建議，引導廣大居民參與進來，共同為打造優質生活環境出謀劃策。

3.2 健全相關工作的政策法規

城市老舊小區的改造工作，涉及到了群眾的切身利益，同時在改造工作中也需要各部門監督協調和調度，所以在老舊小區改造工作中，需要強有力的政策予以支撐，才能保證工作的順利開展。比如小區居民的權益分配和維護，小區市場化發展等，這時候就需要根據實際情況來進行相關政策和法規的完善。政策法規的制定要以廣大居民的切身利益出發，符合老舊小區改造的原則，同時，參與改造工作的各部門和市場企業要遵循政策法規，嚴格按照制度要求開展工作。

3.3 實施嚴格規范的管理程序

在進行老舊小區改造時，需要有一套嚴格規范的管理程序。改造工作的主要參與者和主導者是政府部門和開發商，開發商的職責僅限于按照政府部門的規劃區執行，這時候政府就要做好對開發商的監督和管理工作。政府部門可以成立一個專門的監督工作組，針對一項改造工作開展監督工作，同時也要小區所在社區部門相互配合完成管理工作，制定一套嚴格規范的管理程序，社區可以是第一監督者，定期把改造工作的進展情況上報至政府監督小組，再由監督小組匯報至主管部門，最終由主管部門負責處理相關問題。這樣的層級管理程序，能夠確保政府主管部門在改造工作中的主導地位，也能夠強化監督管理工作的實質效果。

3.4 構建科學可行的評價指標體系

對于老舊小區的改造進展和最終改造成果的評定，需要一個科學可行的評價指標。評價指標要能夠清晰的體現出社區未來發展方向和老舊小區改造工作的具體目標。一套科學的評價指標體系，要包括有小區的環境標準、小區居民的生活居住體驗標準、居民的文明標準、小區的設施標準以及小區的安全系數標準這幾個方面。不同地區在設定標準的時候，可以在這項標準的基礎上加上地區特有性質的具體評價標準。依據評價指標對小區改造進行評定時，可以通過專家現場走訪，開發商上報材料和社區問卷調查幾種方法來實現。

3.5 建立科學長效的管理機制

在對老舊小區進行改造提升中，不僅要對老舊小區進行改造，更要做好改造工作后的管理工作。因此，在老舊小區的改造工作中，要做好管理機制的制定，制定一個符合小區實際情況的管理機制。在進行管理機制的制定時，一定要廣泛咨詢小區居民的意見，確保管理機制符合小區民意，便于在小區開展，同時管理機制也要能夠有效的保持改造成果，要能從根本上對老舊小區進行提升。在進行后期的管理工作中，可以采取專業化的管理模式，引進專業化的物業管理公司進行小區的管理。

4 結束語

綜上所述，城市老舊小區的改造是一項復雜的、關乎到群眾切身利益的工作，因此政府部門要發揮自身主導作用，推行相關政策法規，建立有效的監督機制，同時，社會各方力量也要廣泛參與，和政府部門形成優勢互補，共同為建設美好城市出謀劃策。