大型交通工程關鍵節點多功能綜合社區開發新模式

周鐵峰

廣州交通投資集團有限公司應用“高速公路+沿線土地資源開發”理念，創造的“大型交通工程關鍵節點多功能綜合社區開發新模式”，走出了一條“盤活存量土地、反哺交通建設”的新路，為推進廣州“四個出新出彩”、實現“老城市新活力”提供了新的路徑。

低效土地變身綜合社區

廣州東圃立交蘭亭盛薈項目，在不影響原有高速路通行的情況下，通過上蓋公園把公路兩旁的土地連接起來，建設了一個集立交、上蓋公園、商住小區為一體的綜合社區，被人民網譽為高速路上“最美空中花園”。項目是廣州交投集團“大型交通工程關鍵節點多功能綜合社區開發新模式”成功應用的典型案例。

在項目實施中，集團組建了專業團隊，從地塊開發策劃、土地處置和清理、土地競拍及開發各方面，進行全方位跟蹤和保障。在盤活存量土地、實現節約集約利用土地，實施土地開發、確保達成化解債務和推動發展目標方面，進行了大膽地創新與實踐。

2014年，項目地塊完成掛牌出讓，成交價44.57億元。按照“三舊”改造中“公開出讓、收益支持”的方式，廣州交投集團獲得26.74億元土地出讓金返還款。2015年，項目正式開工建設。

項目總建筑面積約530000平方米，開發周期6年，預計總投資100億元。截至目前，立交和上蓋公園已投入使用，商業和住宅部分主體施工已全部完成。住宅項目可售面積約320000平方米，共16棟住宅樓，分三期開發。項目一、二期已入住，三期正在銷售中。項目可居住3500多戶、容納10000多人，還有一系列如老人活動中心、幼兒園、社區中心等配套設施，滿足片區的功能需求。

創新交通綜合治理方式

“大型交通工程關鍵節點多功能綜合社區開發新模式”的應用，推動了東圃立交蘭亭盛薈項目高質量、高效率實施，實現了交通疏導、城市治理、公益環保等多個價值目標。為城市“三舊”改造、基礎設施建設，提供了創新思路，為廣州市創新交通綜合治理方式起到積極地推進和示范作用。

第一，模式最大的增值部分是科學的技術創新。項目通過科學的交通規劃設計和優化，釋放了130000平方米城市用地面積。政企協作，項目打造總建筑面積約530000平方米的集立交、上蓋、商住小區為一體的大型綜合社區。項目還通過科學設計，巧妙將地坪標高提升15米，極大減小項目基坑開挖工程量，大大節約了項目成本。

第二，項目在綠色、生態、共享的設計理念引領下，創新性地打造我國首例6.5萬平方米、全封閉的上蓋綠地空中花園，它具有減少塵埃、降低噪聲、綠化環保的功能，提升了城市綠化率。上蓋公園還提供多項體育設施及場地，包括足球場、網球場、籃球場以及800米環形跑道。為廣州金融城板塊打造了一片高品質生活社區。

第三，項目以房地產開發綜合收益反哺交通建設，為城市“三舊”改造提供創新思路。集團以捆綁立交、上蓋建設的方式，尋找到7億元投資款，上蓋公園和立交改造工程建設，政府不用任何投資。同時，項目凈收益還將陸續投入到城市高快速路建設中。

形成可復制可推廣模式

東圃立交蘭亭盛薈項目屬國內首創的“大型交通工程關鍵節點多功能綜合社區開發新模式”的成功運用，較好地實現了國有資產的保值增值，實現了經濟和社會效益的雙豐收，對全國乃至世界交通節點改造都起到良好的標桿性、示范性作用。

項目運作過程中，形成了規劃、設計、施工的社區整合思路，并在實施過程中不斷完善，創造出具有較好的可推廣性和可復制性的“大型交通工程關鍵節點多功能綜合社區開發新模式”。截至目前，三滘立交市政化綜合改造、東曉南路至廣州南站連接線綜合開發等項目均已應用該模式，并取得良好的效果。廣深高速新塘立交節點改造也已參照該模式進行開發。

項目得到了廣東省、廣州市政府各級領導的肯定與嘉獎，被評為“廣州市節約集約用地的典范，是成功運用企業家政府理論的經典案例”。項目成功參展第44屆中國國際房地產產業博覽會。2018年，該項目曾獲得廣州市首屆國資國企創新大賽一等獎。

編輯/董雷