基于消費者購買力的房地產市場供需平衡分析

□ 西安 任 凱

作為國民經濟重要組成部分，房地產行業取得了快速發展。但從我國房地產市場發展情況來看，存在較多不良因素，導致房地產行業與市場經濟之間無法有效協調，房價虛高不下，導致房地產泡沫得以滋生。而泡沫一旦破裂，將引發嚴重后果，不利于社會經濟的穩步發展。因此，本文從房地產市場需求和供給角度入手，對房地產市場經濟環境等影響房地產發展的因素進行分析，提出科學的管控措施，保證市場供需平衡，繼而為推動房地產市場的健康、可持續發展提供保障。

一、房地產市場發展趨勢

自金融危機爆發以來，國家不斷出臺適度寬松的經濟及貨幣政策，以刺激經濟增長和擴大內需。在房地產市場發展方面，國家和政府在市場融資、信貸獲取、購房契稅繳納等方面都一度放寬了條件，同時實施刺激消費和投資的政策，促使房地產經濟呈現出“快”、“漲”、“促”特點，推動了房地產市場的快速發展。然而發展速度過快，造成房地產價格與實際價值不符，泡沫經濟現象已經初露端倪。作為產業關聯性強的行業，房地產經濟輻射影響力廣泛，近年來帶動了金融業、建筑業等多個行業發展，為社會經濟發展注入了活力，創造了巨大價值。然而在價值與價格不相符的情況下，原本積極因素將演變為消極因素，造成價格超出價值波動范圍，引發買賣行為混亂，造成房地產價格只漲不跌，違背市場發展規律；同時隨著價格大幅上漲，房地產市場成為了很多人投資投機的工具，住房脫離了其居住本質，引發了嚴重的經濟風險，對我國和諧社會的建設造成很大影響。為保障房地產市場健康平穩、可持續發展，同時推動我國產業結構轉型，從2011年起中央及各地方相繼出臺了一系列的房地產調控政策，堅決打擊投資投機性購房，“房住不炒”作為房地產政策的總基調將不會改變。在房地產市場回歸居住本質的時候，真正需要住房的剛需和剛改購房者的購買力則成為了未來房地產市場價格走勢的決定性因素之一。因此，還應從購買力角度對市場供需問題展開分析，進一步把握市場發展趨勢。

二、房地產市場供需平衡分析

市場需要由具有一定購買力的消費者組成，在消費需求超出購買力的情況下，僅能形成消費欲望，無法形成現實需求。所以消費者購買力與收入、需求、價格等因素密切相關，因此在研究房地產市場供需平衡時需要重點分析。

1.消費者收入增長分析。在房地產市場上，收入是制約消費的基本因素，將直接決定購買力大小，對市場規模產生重要影響。改革開放以來，社會經濟取得了不斷發展，國民收入也得到了大幅度增長。在購房消費方面，還要對居民人均可支配收入展開分析，確定居民是否在房地產市場上具有購買力。如表1所示，為2014年-2018年全國居民人均可支配收入及其增長速度。從表中數據可知，受通貨膨脹、經濟下行等因素的影響，近年來居民可支配收入增長緩慢。2019上半年，全國居民人均可支配收入15294元，同比增長8.8%，但仍然未能超過10%。而從人均消費支出構成上來看，住房、吃用、交通、教育和醫療為主要組成部分，分別約占23%、34%、13%、11%和8%。由此可見，住房盡管是剛性需求，但是能夠占據的消費支出比重僅占20%左右，按照2018年收入標準進行計算，居民人均年可用于住房的消費在5000-6000元左右，單純依靠收入難以為房地產市場提供有力經濟保證，導致消費者購買力遭到了一定程度削弱。

2.市場價格變動分析。作為影響居民需求的重要因素，價格的降低能夠使有效需求范圍擴大，反之將造成有效需求縮小。在房地產市場上，房價高低將給市場需求形成帶來影響。近年來，居民收入雖然有所提高，但依然難以承受房價。因為相較于居民收入，房價增長速度較快，造成多數消費者難以支付。從中國房地產市場價格變動情況來看，實際從2004年開始中國平均房價就開始以將近2倍收入的速度來飆升。近幾年，房價依然持續升高，如表2所示。作為耐用消費性固定資產，商品住宅可以采取買賣和租賃兩種形式，在租金較之房價更加合算時，更多消費者將放棄購置房屋。現階段家庭住房主要有四大來源，分別為商品房、租賃、公有房和其他，一、二線城市分別占31%、25.8%、22.4%和20.9%，三、四線城市 分 別 占18.8%、 13.3%、 8.2%和59.7%。由此可見，在無力支付房價的情況下，租賃成為了居民住房的一大選擇，可以起到暫時緩解居民購房需求的作用。

表2 2014-2018全國商品房銷售均價漲幅趨勢

3.市場需求與購買力分析。在商品房覆蓋率不足的情況下，房地產市場消費需求目前主要分為剛性居住需求和改善性需求兩類。在存量住房中，商品房及政策性住房與居住需求相比，仍然處于短缺狀態。以北上廣一線大城市為例，住房短缺率在20%-50%之間，從人口普查情況來看，多數人居住在老舊分配房、城中村和單位宿舍中，一、二線城市只有53.4%的家庭居住在商品房和公有房中，三、四線僅占27%。因此，在未來依然有相當一部分居民擁有購房和換房需求，在收入無法支撐的情況下，需要依靠按揭貸款途徑獲得購房資金。作為投資巨大消費，消費需求與能力積累之間勢必存在時間差，僅有少數家庭能夠通過收入和積蓄付清房款。對居民購買力展開分析，可以采取按揭負擔比這一指標，為按揭開支與家庭可支配收入的比值，剔除10%-30%一次性付款比例人群后，居民實際負擔比重將在40%-60%之間。面對這種局面，房地產市場生產者和消費者將同時承擔較大壓力，導致房地產企業難以打開市場。對于消費者來講，房價如果持續上漲，將導致購買力超出需求，最終導致消費者無法消費，房地產企業難以實現資金積累，最終不利于市場的發展。

三、房地產市場發展建議

結合上述分析可知，當前房地產市場發展面臨較大壓力，但消費者依然存在購房需求，需要通過按揭方式負擔房價。房價持續上漲 ，最終將導致消費者因負擔過大出現購買力不足問題，造成市場發展陷入惡性循環。為解決問題，國家還應采取有效房產供給方式，促使房地產行業健康平穩發展，住房價格保持穩定，完成資金積累，持續擴大生產，以達到良性循環的目標。同時房地產市場的產品供應，還應結合不同層次消費者收入情況和消費結構進行設計，完成適合的房產開發，保證市場供需平衡。具體來講，就是要在增加保障房、商品房的同時大力發展租賃性住房建設，在解決低收入人群住房問題的同時，推動房地產市場實施供給側結構性改革，吸引大量社會資本參與市場調控，采取“售改租”、“商改住”等方式緩解用房庫存壓力，使地方房地產市場得到充分盤活，以推動房地產經濟的穩健發展。從消費者角度來講，政府還應進一步完善“租購同權”等政策制度，引導居民轉變住房需求，從“居者有其屋”變為“住有所居”，選擇與自身購買力相匹配的住房產品。為控制房地產泡沫產生，避免大量投機資金流入，還應完善房地產稅收制度，出臺嚴格房地產稅務制度，引導購房者理性消費，以便在解決民眾住房需求的同時，保證民眾購買力與需求能夠維持平衡，預防風險的發生，為房地產市場的穩健發展提供長效機制保障。

綜上所述，結合房地產市場發展趨勢可知，想要保證房地產經濟穩步發展，還要加強市場經濟環境分析，確定市場消費者需求與購買力的關系，以便采取有效措施維持需求與購買力的平衡，在刺激消費者消費的同時，防止房地產泡沫的產生，從而推動房地產市場的可持續發展。