蘇州CBD的發展前景研究

摘 要：CBD（中央商務區）一般是指城市的金融、商務辦公、貿易商業及服務業的中心。它是城市的功能核心，交通便利，人流、車流、物流巨大，位于城市的黃金地帶，地價最高，土地利用率最高。蘇州CBD的發展是經濟高速發展的需要，也是提高城市形象、增強城市影響力的需要。蘇州CBD的發展還不成熟，主要集中在工業園區金雞湖周圍和高新區的獅山路一帶。與國內外著名CBD相比，蘇州CBD也有自己的特色，不僅具有完美的CBD功能布局，還有自己獨特的發展模式。良好的工業基礎可以調節商業的發展，能自然延伸出服務工業及商務中心。

關鍵詞：中央商務區;區域分析;發展前景

一、緒論

CBD全稱是Central Business District，最早產生于1923年，是美國城市社會學和地理學者歐內斯特·伯吉斯提出的。我國現有三種譯法：中央商務區、商務中心區或中央商業區，主要采用第一種說法。時下，CBD（中央商務區）已經成為一個越來越熱門的詞匯，現在全國乃至全世界都掀起了開發建設CBD的熱潮。現階段已經成為評價一個城市經濟發展的重要指標，也是一個城市經濟發達水平的評價標準之一。對CBD的發展研究，國外早已有之。二戰后，J·E·范斯指出大城市的商業結構幾乎都在CBD外圍增長，但CBD核正在變化而不是滅亡，它將越來越像辦公區而非商店群，霍默·霍伊特支持范斯關于CBD內辦公功能正在增加的說法，而墨菲指出CBD最嚴重的困難是可達性和停車，這對于現階段研究我國CBD發展前景是值得借鑒的。近年來，我國在歷經CBD研究的起步、發展、深化及調整提高階段后，對CBD發展前景的研究已經成為理論界和實務界關注和討論的中心議題之一。有學者認為從研究CBD有關理論和實踐出發，CBD的研究和規劃、城市CBD在發展過程中突出的問題、發展前景以及功能定位等出發進行深入探討和研究。

二、蘇州CBD概述

1.CBD的概念及特征

CBD一般是指城市的金融、商務辦公、貿易商業及服務業的商務中心。CBD是大都市的商務中心，匯聚了世界眾多著名跨國公司。在一般城市的CBD內都會聚集經濟、金融等行業，與之相配套的寫字樓、商務酒店等也應運而生，同時現代化的交通、通訊設施設備也相應地出現并應用著。這就使得CBD區域功能定位顯著、房價昂貴，成為一個城市的重要標志。

CBD的一個重要特征就是寫字樓高度密集，上文分析得出，辦公寫字樓多，必然產生與之配套的酒店、公寓、商場、娛樂等附屬設施。這二者之間的存在互為促進，使得CBD的發展越來越好，同理相應的配套高檔服務業也是飛速發展。再則從功能布局方面分析，CBD的形成和發展已經成為一個城市重要的標準，這就往往導致CBD區域設置在交通方便、通訊發達、設施齊全、環境優美的區段。所以說CBD商務活動的影響范圍并不僅限于本市，而且波及全國乃至全世界。可以說，CBD是現代城市經濟社會活動的神經中樞，是國家或地區的現代化象征。

從上述分析發現，現代城市的商務中心區功能健全，通過調研發現一般的CBD規模通常控制在3平方公里至5平方公里，甚至更大。而且通常在CBD區域內寫字樓密集，酒店住宅等也很密集，建筑量在四五百萬平方米以上，甚至還有超過千萬平方米的，但總的來說，寫字樓的占比都會達到或者超過50%，其余就是配套酒店等設施。總之，商務中心區應該是一個城市現代化的象征與標志。這里聚集著規模宏大、錯落有致的建筑群，聚集著實力雄厚的企業王國還有與之匹配的創造財富神話的精英。

從研究發現，中央商務區一般可以劃分為CBD核心區以及功能市場區，這兩者主要通過步行街相連，各功能市場之間則通過城市內高速路連接，內部以步行、電車為主，外部則以汽車、公交為主。這樣的布局解決了城市交通很大的問題，既能緩解區域內的交通壓力，也能高效鏈接各個CBD區域。

2.蘇州CBD的產生及發展

（1）蘇州CBD的產生

中央商務區（CBD）是一個城市的中心，是城市的精英人才的聚集地，也是一個城市經濟發展的重要評判標準。一個城市CBD的產生應該具備一定的條件和特征。蘇州CBD的產生也是有一定的原因的，蘇州經濟的迅速發展，特別是第三產業的迅猛發展，城市影響力的逐漸增強，在金融、商務辦公、星級酒店、高檔住宅等方面都具備了很高的水平。因此，一個新興的蘇州CBD呼之欲出。

在2018年，蘇州經濟總量持續攀升，產業結構穩步改善。全市地區生產總值達4820億元，位居全國第五，按可比價格計算比上年增長15.5%。另外，根據有關資料統計，第三產業完成增加值1574.22億元，三個產業的比例為1.9：65.4：32.7，第三產業比重比上年提高1.5個百分點。

蘇州地方財力顯著增強，全市地方一般預算收入突破400億元，完成400.23億元，比上年增長26.3%，其中營業稅、企業所得稅、個人所得稅分別增長23.9%、26.3%和22.6%，地方一般預算收入占GDP比重為8.3%，比上年提高0.4個百分點。

蘇州是一個經濟高度發展的城市，蘇州CBD的發展對于提高蘇州的城市影響力，促進蘇州經濟的發展有很重要的作用，從提高城市化水平、經濟凝聚力的角度出發，CBD建設的重要性也就不言而喻了。在這樣的背景下，對蘇州CBD的發展前景進行研究，具有很強的重要性和必要性，蘇州CBD的發展勢頭也勢不可擋。

（2）蘇州CBD的發展現狀

雖然說蘇州已具備發展CBD的條件，但目前蘇州還沒有真正意義上的CBD，或者說沒有一個完整的CBD。可蘇州CBD的發展已經初具規模，在蘇州園區和高新區都出現了一定規模的CBD區域。高新區的獅山路一帶，工業園區的金雞湖附近都產生了CBD的模型。未來三四年間，蘇州將出現占地3平方公里的中央商務區（CBD）。雖然還是紙上談兵，但園區目前寫字樓的供不應求，租金的上漲以及良好的租售態勢表明，一個日趨融合的商務圈正在形成中。蘇州國際大廈寫字樓項目，這個堪稱園區品質最高、位置最佳的國際甲級寫字樓，通過它的良好招商和商業運作，將激活這塊CBD。

屆時，蘇州工業園區將構筑以CBD為核心區域發展模式，連接區域內生產、生活服務兩大產業類型，構建金雞湖、獨墅湖、陽澄湖三個商圈，然后再加以各種鄰里中心、商業街作為CBD的補充，使得CBD的功能更加完備。規劃中的這座CBD主要由湖西、湖東兩部分組成，湖西中央商務區規劃面積約0.86平方公里，湖西中央商務區CBD主要發展金融、保險、銀行、外貿等生產產業;湖東中央商務區規劃面積約2平方公里，該區域主要發展高檔商場、購物中心、會展中心、文化藝術中心等生活產業。

據相關分析，蘇州城市經濟的持續發展及蘇州工業園區CBD的良好發展，使這一區域的寫字樓快速發展。各大公司包括跨國公司、有外資背景的企業對蘇州投資信心的不斷增強，寫字樓需求市場的迅速發展，使蘇州工業園區CBD寫字樓成為新興的投資熱點，國際大廈等高檔寫字樓達到95%左右高出租率，且擁有10%左右的投資回報率。同時，蘇州住宅價格上升態勢趨緩，寫字樓市場則面臨著良好的投資前景。國內外投資者活躍涌現。

三、蘇州CBD發展的區域地段分析

中央商務區CBD區域內的產業盈利水平高，不是之前的步行街或者商業街的概念，而且現階段高級發展的服務業態，是城市經濟發展和對外交流的高平臺，在區域內辦公寫字樓高度發達，與之配套的交通、城市基礎設施及城市的景觀都是高度發達，兩者相輔相成，而且一直處在不斷發展的過程中。

蘇州商業高度發達的地段有觀前街、石路、十全街等，但是其商務空間的發展有限，只能作為蘇州的商業中心，而不具備成為蘇州CBD的條件。獅山路地帶擁有高度發達的交通條件，連接著新區和市區，還擁有非常多的金融保險機構、金獅大廈和金河國際大廈等商務辦公寫字樓以及香格里拉等五星級酒店，具備了發展CBD的條件。園區更是CBD發展的最佳區域，其影響力也很大，經濟高度發達、交通條件、商務辦公、高級服務業等都有著得天獨厚的優勢，是蘇州CBD發展的首選區域。從這一點上考慮，蘇州的CBD選擇了園區和新區的獅山路一帶，而不是觀前街、石路、十全街等商業街。

1.蘇州工業園區CBD發展的分析

經過20多年的發展，蘇州工業園區的發展成效明顯，已經逐漸成為高新技術產業、發達服務業的聚集區域。蘇州工業園區目前已建成高端制造區、中央商務區、旅游度假區以及科教創新區，建成鄰里中心、左岸商業街、星海休閑廣場等各類生活服務設施50多萬平方米，為打造城市CBD奠定了良好的基礎。

現如今的發展，整個園區的發展已成為江蘇乃至全國的典范，外資銀行、金融機構、保險以及證券公司都陸續進駐。與此同時，整個蘇州的房地產市場更是蓬勃發展，呈現出一派欣欣向榮的景象。再者，各類產業市場世界500強企業紛紛進駐，這就使得整個中央商務區商貿、金融等產業發展態勢喜人，園區的經濟發展迅速，這都離不開CBD的發展和配套產業經濟和服務產業的發展，兩者互相促進，融為一體的向更高層次發展。

伴隨城市化快速推進和制造業加速發展，園區第三產業服務業呈現出跨越發展態勢。目前，全區共有服務業企業1395家，去年實現營業總收入212億元、增加值117億元，服務業增加值占GDP比重為23.3%;實現地方一般預算收入10億元，占總收入的35%左右;服務業就業人口突破4.5萬人。在這樣的背景下，園區成為蘇州發展CBD的首選地，也就自然地開始建設CBD了。

2.高新區發展CBD的區域分析

高新區獅山路一帶，經過20多年的經營，已成為蘇州市區內一個全新的CBD。獅山路是連接蘇州高新區與蘇州市區的主要交通干線，東起京杭大運河，西至長江路，地理位置非常優越，兩側匯集了高新區主要商業、大型酒店、寫字樓、銀行、保險、商務辦公等建筑，還有很繁華的商業街，是高新區的門戶所在。

獅山路上有著極高的人氣和商氣，以及帶來的很多相關配套設施，為其成為蘇州市的CBD奠定了一個良好的基礎。就目前高新區的格局來看，商務區與住宅區相對集中于獅山路一帶。獅山路、商業街及其周邊一帶，已經成為一個以金融、貿易、信息和商務辦公活動高度集中，并附有購物、娛樂、服務等配套設施的綜合經濟活動的核心CBD。

目前，在獅山路沿線有阿雷店、福記等餐飲業航母，眾多日本、韓國料理;有12家中外銀行，多家保險、證券等金融機構;有金河國際大廈、金獅大廈、經貿大廈等商務辦公樓宇，有飛利浦、明基等著名公司的入駐;有繁華的淮海路商業街，有蘇州樂園、開放式公園等休閑娛樂項目;有香格里拉等星級酒店，還有很多高檔的住宅小區，并且還與何山路上的百潤發相鄰，與獅山大橋東側的體育中心、家樂福超市、附二院等服務設施相連。這些都為獅山路CBD的發展提供了強勁動力。

這兩個正在醞釀中的CBD是伴隨著一幢幢寫字樓的拔地而起而漸成氣候的。但這同時對寫字樓的需求提出了很高要求，需要很多高檔的辦公樓宇，才能容納如此多的公司辦公。蘇州的CBD要發展壯大，像國際大廈這樣影響力如此大的高檔寫字樓，應該大力發展。而目前，寫字樓的發展不完備正是蘇州CBD發展的一大缺陷，當然這需要一定的時間和精力來打造，不可急于一時。

四、蘇州CBD發展的戰略定位

根據蘇州市政府的規劃，2015年至2020年這五年是整個蘇州發展中央商務區的關鍵時刻。從城市發展的規劃編制到各類產業的發展，蘇州政府都予以很大的政策支持，蘇州工業園區屆時也以此為契機，大力發展經濟、金融、科技、醫藥、智能制造、房產樓宇、科教文體等領域，更好地向高層次CBD發展邁進。

1.金融

2020年以來，中國人民銀行注重指導金融機構加大金融產品和服務創新力度，激發市場主體活力，支持實體經濟高質量發展。2020年11月19日，央行舉行“金融支持保市場主體”系列新聞發布會（第四場）聚焦“金融產品創新”，圍繞政策工具創新、信貸產品創新、配套服務創新等主題介紹了相關做法和取得的成效。蘇州工業園區金融業的發展有著很多優勢，將利用市場有利機制和導向，更好、更高、更快地發展CBD區域經濟，促進蘇州CBD的發展。

2.物流

目前蘇州擁有多家集運輸、倉儲、配送等多功能于一體的現代化物流公司，公司開設有倉儲、運輸、配送、裝卸搬運、流通加工、物流信息處理等功能，這都將向客戶提供安全、快速、專業的精準物流服務。而且這些公司具有完善的內部組織機構和管理制度，自主擁有各種車型的長短途貨車50余輛，可調度車輛200多輛，可承接全國各地的零擔整車運輸、大件運輸、冷藏運輸、危險品運輸、貨物包裝、倉儲、配送、航空貨運等業務。

3.商貿

來自園區開發建設部門的信息顯示，在充分利用現有商貿設施的基礎上，園區將繼續加強中央商務區1000萬平方米商務設施、環金雞湖100萬平方米商業設施的開發建設，高起點發展大型購物中心、大型超市、倉儲式商場、精品店、名牌專賣店，吸引國內外知名的批發零售企業來園區布點，鼓勵在蘇投資的國際著名品牌工廠在園區開設直銷網點，推進家電、圖書、旅游、家政等服務領域的連鎖經營，力爭5年內新增大型超市、大型百貨商場10家，也許沒多久，蘇州人的購物去處將增加沃爾瑪、三越等新選擇。

4.寫字樓

蘇州辦公寫字樓市場供需基本平衡，全市范圍內超過一半以上的寫字樓分布在蘇州工業園區。該區域內經濟發達，各類金融產業進駐較多，因此對于優質辦公寫字樓的需求也很大，處于供求活躍的狀態。特別是蘇州園區的蘇州中心的東方之門，更呈現出辦公寫字樓租賃的火爆，其租金和服務都是優質的。

5.旅游

“上有天堂下有蘇杭”，蘇州的旅游產業一直是蘇州的城市名片。除了傳統的蘇州園林之外，目前已經建成了多家戶外大型公園，以及各類星級酒店、連鎖餐飲等，這都提高了旅游業的整體配套能力和輻射能力。而且蘇州也并不僅僅如此，整個旅游產業還在不斷地發展中，目前還在大力發展水上旅游項目，力爭打造全國有影響力的旅游勝地，吸引全國乃至全球更多的游客。

參考文獻：

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[3]張弘.淺析CBD[J].山西建筑，2017（1）：41-42.

作者簡介：姜曉敏（1985.07- ），男，漢族，籍貫：江蘇蘇州，碩士，蘇州工業園區工業技術學校，講師，研究方向：物流工程