新形勢下房地產企業成本核算問題及對策探究

夏祺

摘? 要：在新的經濟形勢下，宏觀調控和信貸政策無疑增加了房地產企業現金回收期，房地產企業融資成本也進一步增大，進而造成了企業的經營利潤下降，抑制了企業更好的生存與發展。此外，由于房地產企業自身開發周期長、資金投入大、成本結構多，相應的風險也高于其他行業。因此，項目成本進行精準的核算在房地產企業的財務管理中扮演著十分重要的角色。房地產企業成本核算的準確合理與否，對產品定價、納稅管理、利潤實現等多方面都起著至關重要的作用。文章從房地產企業成本核算的重要性入手，分析現階段房地產企業成本核算中存在的主要問題，并就相關問題給出優化對策，以期能為房地產企業的財務核算與管理提供一定的參考，提高企業的成本核算效力，并且為提升房地產企業的市場競爭力，保障房地產企業的穩定發展提供依據，達到推動企業持續發展的目的。

關鍵詞：房地產;成本核算;問題;對策

1 房地產企業成本核算的重要性

眾所周知，房地產項目具有資金大、風險高、周期長、環節多等特點。依據財政部在2013年8月16日頒布的《企業產品成本核算制度（試行）》相關條款，房地產企業一般按照開發項目、綜合開發期數并兼顧產品類型等確定成本核算對象。成本核算上一般設置七大成本項目，即：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發間接費、借款費用。相對于其他行業而言，房產開發的成本更為復雜。

（一）成本核算有助于項目過程管控

房地產企業不僅局限于對開發過程中的各項支出進行簡單核算。它從取得土地使用權前的成本測算，到房產開發過程中的成本歸集，到竣工備案后的工程決算，最后到項目結束前的全面清算，這一系列的工作都在成本核算中完美體現，所以房地產企業的成本核算具有全面成本計量與管控的特點，是“大成本”的概念，成本核算管理的綜合性強，且難度大。

（二）成本核算有助于提升營利空間

想要增強房地產企業在新市場形勢下的競爭力，行之有效的成本控制是必不可少的，而精確的成本核算可以為企業的經營利潤夯實基礎，通過控制成本，來給投資者帶來預期的投資回報，進而在激烈的市場競爭中站穩腳跟，推動和促進企業和諧健康的發展。

由此可見，房地產企業成本核算貫穿于項目開發的過程始終，金額大、內容多、結構復雜是它的特點。正因如此，我們更要利用好成本核算，深入業務，并找到管控方式，發揮其重要的作用。

2 房地產企業成本核算存在的問題

我國房地產行業市場化發展時間較短，在發展過程中又受到各種不良因素的影響，致使與西方發達國家的差距較大，理論上和實踐上都存在很多不足，這也成為制約房地產企業發展的關鍵因素。以下從幾個方面分析項目成本核算中存在的主要問題。

（一）成本核算制度體系不完善

前文提到，財政部為了加強企業產品成本核算工作，在2013年8月16日頒布了《企業產品成本核算制度（試行）》，但正如此制度中所規定的那樣，涵蓋了包括制造業、農業、批發零售業、建筑業、房地產業、采礦業、交通運輸業、信息傳輸業、軟件及信息技術服務業、文化業在內的各個行業。由于行業較多，在制度中只能對各個行業的成本核算標準及方式作了簡要說明，后續也沒有更為深入的分行業實施細則出臺。所以在實際執行的過程中，各個房地產企業對制度理解不同，從而對經濟業務的處理方式也會有所區別。目前大多數房地產企業對于成本核算除了簡單參考該制度部分條款外，更多的是參照國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的有關規定，對部分成本項目有統一處理，其他項目企業自定，大型房地產集團企業會在內部規范操作，而一般企業則根據經辦財務的主觀判斷，對財務的專業度要求很高，不僅是財務知識，還有工程知識等，高要求往往很難實現，在漫長的成本核算過程中，常會出現人員不同核算口徑也不同的現象，這就影響了相關項目開發成本優化配置的綜合成效，與此同時，也降低了成本核算的精準性與可靠性。

（二）成本核算對象周期不明確

現階段，隨著單一業態的傳統地產開發模式走向尾聲，多業態的綜合地產，多元化的產業地產紛紛登上舞臺。項目業態多，在一定程度上加大了企業的成本核算難度。尤其使成本核算對象的確定更為復雜，可選擇性較大，并且不容易考慮周全，在制定時會出現一些不容小覷的漏洞。在實際操作過程中，成本對象劃分過粗會導致后期核算不準確，進而影響各業態的定價及利潤水平，也不利于項目成本的分析及管理;成本對象劃分過細又會加大財務工作量和人力成本，使工作效率降低，影響整體工作節奏。另外，房產項目一般會采取分期開發的形式，成本核算需要結合項目的開發周期進行適當調整，如此才能為企業提供更為精確的利潤和稅務數據，科學評價企業的經營業績。但在實際工作中，分期開發的項目還會分地塊開發，即便同一地塊同一分期，也會存在多個規劃和許可。施工合同有的是按期按地塊簽訂，有的是按許可證分批簽訂，財務在進行賬務處理時很難獲得準確詳盡的成本信息，從而對成本核算造成了較大的影響和不確定因素。

（三）成本核算費用歸集不統一

房地產企業的成本費用和一般制造業一樣，也可以分為直接和間接。對于直接能夠確認成本核算對象的成本，可直接歸集到相關明細賬戶，但是，由于工程支出專業性高，財務人員缺乏建筑工程方面的相關知識，對成本項目的界定和劃分標準不一致。而工作崗位的改變又會產生成本歸集前后的情況不相同。對于無法確認成本核算對象的間接成本，先歸集再分配。在后期計算單方成本時再選擇占地面積比例、建筑面積比例等標準進行分配。但是，成本歸集的流程復雜，特別是項目融資成本，目前尚無恰當的歸集辦法。另外，不同業態的工程造價也不一樣，就算是同一幢建筑，地下車庫、儲藏室、底層商鋪、上層住宅，這些造價也不盡相同，如果采用同一分配率分配間接成本，也會有失偏頗，降低了成本核算的準確性。成本核算失真影響了企業的經營發展、未來的土地增值稅清算、房產銷售策略及發展戰略等。

3 房地產企業完善成本核算的對策

從以上對我國房地產開發企業成本核算中存在問題的分析，我們不難發現，雖然我國房地產市場前期經歷了蓬勃發展，如今又經歷了轉型改革，但仍然存在一些不足之處，在日常核算中還是會有這樣或是那樣的不完善、不確定、不統一等等。為此，房地產開發企業迫切需要找到突破難點與痛點的方法，以下從三個方面提出改進建議。

（一）努力完善成本核算制度規范

建立完善成本核算相關制度，可以更好地實現成本核算的基本目標。呼吁國家針對房地產企業成本核算再出臺實施細則。與此同時，企業內部也可根據國家現有政策，制定出適合自身的成本核算操作規范，結合成本核算的基本要求來確定成本核算標準和預決算體系，加強制度的完整有效性，加強成本核算科目的精細化設置與管理。日常工作中設置開發成本專業臺賬，完善合同管理，保證開發成本準確的計量，合理的分配。可根據實際情況增設專門的成本核算部門，全面深入到業務中，從項目拿地前期，到項目開發中期，再到項目結盤末期，銜接好財務與業務，提高成本核算與管控的質量。

（二）正確選擇成本核算對象周期

房地產企業對成本核算對象的選擇可以采用兩種方式，一種是以開發周期的長或短、項目規模的大或小為前提，選擇某一個單項作為成本核算對象;另一種是關注項目開發成本中的某種特性，對項目類別進行科學詳細的劃分，對組成部分開展較為精細的核算，使企業的項目成本得到更加全面的反映，也為企業后期的工程結算和土地增值稅清算提供更為詳盡的基礎數據。如果企業在同一時期有多個項目同時開發，可以找出所開發項目的共性，對成本核算進一步整合，站在統一核算對象的角度，采用特定的方式方法進行成本核算，從而減輕工作負擔和壓力，提升核算效率和質量。

（三）合理運用作業成本管理方法

《企業產品成本核算制度（試行）》中最大的亮點，就是引入了一種全新的成本管理方法，即“作業成本法”。反映到房地產企業開發成本的核算上，主要就是將老制度在“期間費用”中列支的部分費用計入了“開發成本”，這會使項目成本的信息更加全面、真實、完整。作業成本法是指將完成作業所需耗用的資源成本分配給成本對象的一種成本核算方式。由于間接費用與成本對象無法一一對應，這就需要求助作業成本法使其與成本對象在明確的“因果關系”層面上進行配對。作為一種間接費用分配方法，作業成本法通過細化過程來尋找成本動因，建立與之相對應的成本庫來歸集成本，使成本管理與計量充分結合，進一步提升企業成本管理水平。

四、結論

總而言之，房產開發過程的特殊性決定了房地產企業成本核算的復雜性，為了確保新形勢下企業持續穩定的發展，房地產企業對成本核算工作要重視起來，積極運用各種合理的措施，解決成本核算中的問題，充分發揮成本核算的意義，并且根據成本核算的情況與結果，對項目開發的流程進行更加科學的設計與調整，完善成本控制體系，實現企業成本管理的目標，以此不斷提升企業的核心價值。

參考文獻

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