建筑商業(yè)綜合體的形成與其發(fā)展因素

王麒凱

摘要：在中國城市化浪潮和世界科技進(jìn)步的大背景下，建筑商業(yè)綜合體如雨后春筍般在各中大型城市中建設(shè)。本文在閱讀過大量文獻(xiàn)資料的基礎(chǔ)上通過調(diào)查研究，加以總結(jié)分析，得出建筑商業(yè)綜合體成功的部分要素，希望能為其規(guī)劃設(shè)計(jì)提供部分參考。

Abstract： Against the background of the wave of urbanization in China and the advancement of science and technology in the world， architectural and commercial complexes have sprung up in various large and medium-sized cities. Based on reading a large number of literatures， this paper summarizes some elements of the success of the building commercial complex through investigation and research， and hopes to provide some references for its planning and design.

關(guān)鍵詞：建筑;商業(yè);綜合體;發(fā)展

Key words： architecture;commerce;complex;development

中圖分類號(hào)：TU247? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號(hào)：1006-4311（2020）02-0204-03

1? 建筑商業(yè)綜合體

1.1 定義

建筑商業(yè)綜合體在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度時(shí)，作為將多項(xiàng)功能集中在一起的建筑體。一個(gè)建筑商業(yè)綜合體可以具備城市的多種功能，可包含寫字樓、購物中心、酒店、餐飲、文化娛樂城、公寓、會(huì)議廳、展覽廳等。是一個(gè)多功能，高效率且統(tǒng)一度高的商業(yè)地產(chǎn)模式。現(xiàn)多作為大城市商業(yè)區(qū)建設(shè)的首選方案。

1.2 建筑商業(yè)綜合體的多種形式

依據(jù)建筑商業(yè)綜合體的功能需求其常見組合形式可分為：①由購物中心、寫字樓及酒店組成。這是最常見的組合方式，對商業(yè)活性要求最高。②由購物中心及公寓組成。規(guī)模一般比較小，對商業(yè)活性要求較低，更像是一座“城中城”。③由購物中心、酒店及文娛組成。這種形式偏向高端消費(fèi)，在著名城市景點(diǎn)及經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)較為常見。④由購物中心、寫字樓、會(huì)議廳及展覽廳組成。此類型偏商務(wù)模式，多出現(xiàn)在城市CBD，有時(shí)也出現(xiàn)在知名大學(xué)附近。⑤各種功能十分全面且占比較為均衡。如成都“蔚藍(lán)卡地亞中心”，這種綜合體規(guī)模十分巨大，多誕生于生活水平較高且消費(fèi)思想較為先進(jìn)的城市。

1.3 建筑商業(yè)綜合體的優(yōu)缺點(diǎn)對比解析

優(yōu)點(diǎn)：①土地的垂直空間利用率高。建筑商業(yè)綜合體充分發(fā)揮了垂直空間的作用，其建筑面積往往是占地面積的很多倍，一些較為環(huán)保的建筑，其內(nèi)部或外部的建筑綠化面積非常可觀。②配套設(shè)施較為完善。為了使建筑體有較高的舒適度，建筑商業(yè)綜合體的配套設(shè)施是十分完善的。供水供電系統(tǒng)停車和綠化及環(huán)衛(wèi)等基礎(chǔ)設(shè)施，相對完善。③功能齊全。商業(yè)綜合體的一大優(yōu)勢，便是可以在有限的一部分區(qū)域，滿足消費(fèi)者的各種需求。④高效性和便利性。極高的空間利用率和齊全互補(bǔ)的功能，大大加快了信息的交流與人群的流動(dòng)，也能基本滿足城市生活的絕大數(shù)需求，為周圍住戶及本地區(qū)的居民提供一站式快捷服務(wù)。⑤整體性。建筑在建造的時(shí)候是經(jīng)過統(tǒng)一設(shè)計(jì)規(guī)劃的，一些商業(yè)綜合體建筑之間同樣也有很好的連通性。⑥外觀優(yōu)美。在建筑設(shè)計(jì)上，會(huì)使用吸引力較高的建筑外觀，以期望吸引顧客，甚至是對周邊環(huán)境，都會(huì)進(jìn)行一定的修繕以及配套的綠化及燈飾亮化。⑦科技水平高。隨著技術(shù)的發(fā)展，越來越多的高科技產(chǎn)品會(huì)被應(yīng)用在建筑內(nèi)外部。⑧提高經(jīng)濟(jì)活力增加就業(yè)。建筑商業(yè)綜合體可能成為區(qū)域的經(jīng)濟(jì)中心，提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力，同時(shí)增加就業(yè)崗位。

缺點(diǎn)：①環(huán)境污染。建筑建造及建筑裝修帶來建筑廢品，中央空調(diào)的環(huán)境污染，玻璃幕與射燈等造成了嚴(yán)重的光污染。②能源浪費(fèi)。較高的人造光源以及中央空調(diào)的使用會(huì)帶來一定的能源浪費(fèi)。③交通擁堵。日間建筑商業(yè)綜合體運(yùn)營時(shí)，會(huì)有較多的人流及車流可能堵塞交通。④阻礙地下水補(bǔ)給。硬質(zhì)鋪裝阻礙了降水的滲透，破壞了當(dāng)?shù)氐牡叵滤胶狻?/p>

矛盾點(diǎn)：①大幅提升周邊地價(jià)。商業(yè)綜合體很可能成為一個(gè)城市的地標(biāo)與副中心，人流密集，為周邊地區(qū)提供商機(jī)。其便利的設(shè)施與完善的功能，可提高周邊地區(qū)居住的舒適度，可導(dǎo)致地價(jià)大幅提升。對城市而言，這可拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)增長，同時(shí)也可能帶來房地產(chǎn)泡沫;對個(gè)人而言，這可為部分人提供舒適的居住環(huán)境，但也會(huì)讓人止步于這里高昂的房價(jià)。②綠化率。大量的土地被蓋上了鋼筋水泥，但同時(shí)其垂直綠化又不免帶來了眾多綠色植物。③人流量。人流量是商業(yè)綜合體的必然需要，同時(shí)商業(yè)綜合體也會(huì)大大提高周邊地區(qū)的人流量。這對拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)有著重要的作用。但同時(shí)也會(huì)造成周邊交通擁堵、噪音污染加劇等問題。

2? 形成及發(fā)展因素

2.1 商業(yè)相關(guān)性

建筑商業(yè)綜合體其最關(guān)鍵的就是對商業(yè)的吸引力，開發(fā)商希望更多的品牌入住。商業(yè)活力是商業(yè)綜合體所需的重要前提，也將反作用于經(jīng)濟(jì)，為該地帶來巨大的經(jīng)濟(jì)活力。商業(yè)綜合體的誕生往往伴隨著周邊商圈的建立。

2.2 地理位置相關(guān)性

建筑商業(yè)綜合體需要良好的地理位置作為基礎(chǔ)。在選擇上，選擇經(jīng)濟(jì)形勢較好，政策有利的區(qū)域是成功的一個(gè)基礎(chǔ)。城市CBD，副中心，開發(fā)區(qū)會(huì)被優(yōu)先考慮。一些開發(fā)商為了減少地價(jià)開支或減少與市中心其他商圈的競爭，一些大型的建筑綜合體被修建在了市中心附近未被良好開發(fā)的位置，以再造中心。如萬達(dá)廣場，更傾向于市中心附近的主干道上，通過萬達(dá)廣場的建成拉動(dòng)該區(qū)地價(jià)增長甚至成為新的城市中心，達(dá)到再造地理優(yōu)勢的目的，從而提高利潤。

2.3 交通相關(guān)性

交通的發(fā)達(dá)程度影響其人流;作為地區(qū)商業(yè)中心，發(fā)達(dá)的交通可以保證為更遠(yuǎn)處的居民提供服務(wù)。最具代表性的是建在地鐵站附近，通過與地鐵站直連的通道，完成無縫對接。

2.4 環(huán)境相關(guān)性

由于商業(yè)綜合體的建造傾向于選擇在城市環(huán)境較為良好的區(qū)域，所以工廠區(qū)域，以及類似的區(qū)域，通常不會(huì)修建商業(yè)綜合體。

2.5 人文歷史相關(guān)性

建筑商業(yè)綜合體在選址及設(shè)計(jì)上還會(huì)考慮到一定的人文歷史因素。文化風(fēng)俗與歷史風(fēng)俗被當(dāng)做參考因素。同時(shí)建筑綜合體也會(huì)更注意契合周邊景物。

2.6 建筑設(shè)計(jì)對建筑商業(yè)綜合體的影響

在行為心理學(xué)上，優(yōu)美的外觀會(huì)讓人忽略了其實(shí)際作用，商業(yè)環(huán)境中的音樂會(huì)應(yīng)影響人的判斷力，在消費(fèi)過程中，可能會(huì)受到影響。建筑的外觀與內(nèi)部結(jié)構(gòu)及裝飾在一定程度上能吸引消費(fèi)者并使其進(jìn)入商業(yè)綜合體，所以建筑商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)對其影響是十分巨大的。

通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些建筑商業(yè)綜合體往往有以下幾個(gè)特點(diǎn)：①樓層較多及占地面積較大的商業(yè)綜合體每層之間的扶梯有可能是不在同一垂直面上的。乘坐同一位置的扶梯可以直接到達(dá)目的地，會(huì)降低消費(fèi)者在建筑內(nèi)部的逗留時(shí)間，間接降低消費(fèi)可能性。設(shè)計(jì)者的意圖便是通過提高人群在建筑內(nèi)部的逗留時(shí)間，以及經(jīng)過的店鋪數(shù)量，以增加消費(fèi)機(jī)會(huì)，促使消費(fèi)。當(dāng)然扶梯的位置不能雜亂，要在消費(fèi)者通過盡量多區(qū)域的同時(shí)保證路線的連貫暢通。②中庭組合。作為采光和室內(nèi)景觀綠化的需要，中庭的存在可以帶來良好的視覺體驗(yàn)，使購物變得更為舒適。更能增加商業(yè)綜合體的吸引力。同時(shí)較多的中庭可以安裝更多的電子顯示屏，增大宣傳力度。在走廊交匯處最好設(shè)計(jì)小型中庭，不僅使走廊較為明亮，且有效防止了人流大量聚集。在進(jìn)入正門后應(yīng)有大型中庭，作為活動(dòng)的中心場所，通過燈光、屏幕及舞臺(tái)來展現(xiàn)商場的層次感和張力。③走廊極具縱深性延展性。走廊通道曲折，需盡量避免直角轉(zhuǎn)彎，多用曲線以保證道路的靈動(dòng)。盡量不能有斷頭路。同時(shí)應(yīng)使主環(huán)與其余小環(huán)相互咬合，一是增加商鋪數(shù)量;二是增加了消費(fèi)者的逗留時(shí)間;三是豐富的支路可以分流顧客。④大賣場一般在最負(fù)數(shù)層，有時(shí)室外有獨(dú)立入口。將大賣場放在最負(fù)數(shù)層且有獨(dú)立的入口的目的是分流人群。大賣場對自然采光的需求較低，且地下可以降低空調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)帶來的消耗，同時(shí)地下停車場距離商場較近，方便消費(fèi)者將商品快速帶回車中，大大增加購物效率，降低購物憂慮。⑤內(nèi)部裝修合理。裝修設(shè)計(jì)對于消費(fèi)者的視覺體驗(yàn)是有很大的影響的，不能過于簡陋，也不能太過浮夸。⑥良好的外部設(shè)計(jì)。愛美之心人皆有之，人是視覺動(dòng)物，良好的外部設(shè)計(jì)會(huì)對人產(chǎn)生一定的吸引力。⑦樹立地標(biāo)建筑物。辨識(shí)度較高的商業(yè)綜合體，可能會(huì)成為該地區(qū)的地標(biāo)建筑物。⑧顯著的正門。出入口有顯眼，門前預(yù)留空間設(shè)置廣場。通過景物裝飾，燈光效果等使風(fēng)格大氣且整體一致，引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)入商場。

⑨設(shè)計(jì)人性化。顧客的必要需求在綜合體中均可得到滿足。如在每層都需要有至少一個(gè)公共廁所和一個(gè)吸煙室，而吸煙室不僅提供給了吸煙的空間，保證煙民及其伴侶可以長時(shí)間購物，同時(shí)也降低了煙民在公共場所吸煙的可能。同時(shí)配備符合當(dāng)?shù)貧夂虻脑O(shè)施，提供更舒適的室內(nèi)環(huán)境。與建筑規(guī)模相匹配的地下停車場。根據(jù)人體舒適度指數(shù)，在中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)中，夏季室內(nèi)溫度一般為25到28度，冬季室內(nèi)溫度一般為16到20度。并應(yīng)配套有儲(chǔ)存柜，方便顧客儲(chǔ)物，使購物過程更加輕松。⑩通道寬敞，欄桿多用玻璃，路標(biāo)指向顯眼明確。寬敞的通道會(huì)使購物過程比較輕松，玻璃更增強(qiáng)了透光性，讓室內(nèi)空間顯得更加明亮寬闊;路標(biāo)可以引導(dǎo)顧客快速前往目的地，購物過程更加流暢。

2.7 建筑綜合體在運(yùn)營時(shí)考慮的消費(fèi)行為心理學(xué)

一個(gè)新的建筑商業(yè)綜合體引進(jìn)更多的名牌商家，且獨(dú)占性品牌有利于商業(yè)綜合體。根據(jù)消費(fèi)者行為心理學(xué)：“求新，是一種人的基本欲望，即在自己的周圍環(huán)境中尋求新異刺激以滿足自己的好奇心。”獨(dú)占性品牌可以帶來一定的人流，且在宣傳方面更可大做文章。①服務(wù)對象廣泛。商業(yè)綜合體都有其目標(biāo)服務(wù)對象，如果商業(yè)綜合體的服務(wù)類型單一，那其服務(wù)對象也會(huì)變少。因馬太效應(yīng)：“強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱的現(xiàn)象”，一個(gè)能吸引眾多人群的建筑商業(yè)綜合體需要有更多的服務(wù)項(xiàng)目，從兒童到老人，都有與之匹配的商品或服務(wù)。如果服務(wù)類型或商品單一，購物人群便會(huì)減少，商家為減少開支，會(huì)進(jìn)一步減少商品種類、商品綜合體，可能由此沒落，但種類齊全，消費(fèi)者增加，商家會(huì)進(jìn)一步豐富服務(wù)種類，吸引顧客。②巨大且明亮的電子屏在室外。電子屏的存在不是要求顧客駐足觀看，而是可以為綜合體和商品帶來良好的象征意義。由馬斯洛需求理論中的尊重需求：“尊重需求既包括對成就或自我價(jià)值的個(gè)人感覺，也包括他人對自己的認(rèn)可與尊重。”擁有良好象征的綜合體和商品可以在一定程度上滿足這類消費(fèi)者的“尊重需求”。

2.8 科技在建筑商業(yè)綜合體中的應(yīng)用

現(xiàn)代商業(yè)綜合體離不開科技的應(yīng)用，比如一個(gè)建筑商業(yè)綜合體用電氣智能化系統(tǒng)，可有效控制室內(nèi)溫度及照明，升級安防工作，并有效節(jié)電。科技能為生活帶來更大的方便，使生活更加簡捷。所以，能否通過科技的方式快速實(shí)現(xiàn)商業(yè)綜合體的價(jià)值，也是其成敗的關(guān)鍵因素之一。

2.9 建筑商業(yè)綜合體之間的相互影響

據(jù)相關(guān)報(bào)道顯示：中國城市普遍出現(xiàn)商業(yè)綜合體數(shù)量過剩的問題。由于之間的競爭激烈，既可門庭若市，亦可冷冷清清。建筑綜合體對一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)較大，但過多過近的建筑商業(yè)綜合體會(huì)出現(xiàn)服務(wù)范圍的重疊，對商業(yè)綜合體不利，甚至是此消彼長。而不同服務(wù)模式不同類型的建筑商業(yè)綜合體互相搭配，合理規(guī)劃，有可能互利共贏。

3? 總結(jié)

本研究對建筑商業(yè)綜合體進(jìn)行了較為詳細(xì)的分析說明，通過調(diào)查研究，歸納了建筑商業(yè)綜合體形成及發(fā)展中重要的影響因素，如地理交通因素及內(nèi)部構(gòu)造等。通過此論文，可以對建筑商業(yè)綜合體有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，并對現(xiàn)存綜合體的改善和未來建筑商業(yè)綜合體的規(guī)劃設(shè)計(jì)起到一定的建議作用。本論文多通過現(xiàn)存綜合體的成功規(guī)劃進(jìn)行分析總結(jié)，缺乏提出新的現(xiàn)可能未存在的設(shè)計(jì)思路，并期望能在未來提出新的設(shè)計(jì)方案以完善論文。

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