房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及其防范策略探討

任新榮

許多事物常常與風(fēng)險陪伴在一起，房地產(chǎn)企業(yè)也一樣。由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及了大量的資金，故房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險往往也高于其他企業(yè)。本文主要分析影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的因素以及探討如何防范房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險和降低風(fēng)險的策略。

一、引言

房地產(chǎn)作為人們生活的最基本物質(zhì)基礎(chǔ)，也是在人們?nèi)粘Ｉ钪姓加袠O大比重的重要社會財富。如果對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險不加以重視，那么就會在將來某一天影響到人們的生活。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要樹立危機意識，加強對自身風(fēng)險的認(rèn)知和對如何降低風(fēng)險的規(guī)劃，這樣才能增強企業(yè)實力，提高自家企業(yè)在市場上的競爭力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險形成原因的分析

（一）內(nèi)部原因

1.企業(yè)內(nèi)部管理機制不當(dāng)

在我們國家，房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)由國企轉(zhuǎn)變或者由國有資本控制，具有效率低、缺乏激勵機制和約束機制、管理水平低以及缺乏風(fēng)險評估能力和資金管理觀念等問題。要知道“千里之堤，潰于蟻穴”，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的問題不修復(fù)，財務(wù)風(fēng)險就永遠(yuǎn)不可能降低。

2.行業(yè)自身特點

房地產(chǎn)行業(yè)本身就具有高投資、高利潤、高風(fēng)險的特點。人們看著房地產(chǎn)行業(yè)日益火熱起來，不免也動了心思，于是開始籌資、投資到后來的無力償還債務(wù)，不曾想自己投資的那片房地產(chǎn)最后成了爛尾樓。此類行為既給自己添了麻煩，又浪費了土地資源。【例如】在我國，一些地區(qū)明明建有高樓大廈，但一到晚上就萬籟俱寂，一片黑暗，毫無人聲。這種地區(qū)，被別人稱之為“鬼城”。同樣是房地產(chǎn)企業(yè)，卻因為居住此地的人少或者地方比較偏遠(yuǎn)而導(dǎo)致購房人數(shù)較少，資金不能回本，高投資沒有給這些房地產(chǎn)企業(yè)高利潤，只帶來了高風(fēng)險。

（二）外部原因

1.市場環(huán)境

當(dāng)今社會盲目跟風(fēng)的風(fēng)氣太重，許多房地產(chǎn)企業(yè)投資者只關(guān)注該行業(yè)是否有利可圖而不是先詳細(xì)了解房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)況，看到別人投資就跟著投資，看到別人撤資也跟著撤資，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險穩(wěn)步上升，沒有絲毫回轉(zhuǎn)的余地。市場環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險具有極大的影響。

2.政策因素

2015年8月5日，十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會立法規(guī)劃向社會公布了房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅加重了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)壓力，房地產(chǎn)稅的出現(xiàn)增加了房地產(chǎn)企業(yè)成本，那么售賣價格也會有所提升，購買人數(shù)也會受到影響，房地產(chǎn)稅終究還是落在購買人群身上。國家頒布的政策最終還是會影響房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

3.當(dāng)?shù)厣鐣l(fā)展水平

當(dāng)?shù)厣鐣l(fā)展水平?jīng)Q定了買房人數(shù)的階級之分、決定了房地產(chǎn)的銷售額、影響了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。若購房人數(shù)多，那么該房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險相對較低;若購房人數(shù)少，那么該房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險會相對較高。當(dāng)?shù)氐纳鐣接绊懼康禺a(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

三、方法房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的策略

（一）制定合理管理機制，獎懲并行

作為一個房地產(chǎn)企業(yè)，如果內(nèi)部管理機制不當(dāng)，不僅會影響財務(wù)，還會影響整個企業(yè)的發(fā)展。更新管理機制，提高工作效率，為積極的員工制定激勵機制、為偷懶的員工研發(fā)約束機制，使得他們上下一心;另外還要對企業(yè)財務(wù)管理部的員工進(jìn)行培訓(xùn)和教導(dǎo)，使他們能掌握一定的財務(wù)管理技術(shù)和財務(wù)防范技巧;招聘專業(yè)顧問為企業(yè)進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險評估，以便及時了解房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向。只有制定一套完善的、適用于自己的企業(yè)內(nèi)部管理機制，才能夠有效地、更好地避免企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的出現(xiàn)。

（二）充分了解市場環(huán)境，知己知彼

《孫子兵法》中說道：“知己知彼，百戰(zhàn)不殆。”只有充分了解房地產(chǎn)的市場環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)才能更快地隨著環(huán)境做出調(diào)整，才能更好地在市場中立穩(wěn)根基，茁壯成長。也只有在了解市場環(huán)境后不選擇盲目跟風(fēng)，投資人要先認(rèn)識到房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)劣勢再進(jìn)行投資，這樣才能降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

（三）相應(yīng)國家政策號召，遵紀(jì)守法

既然國家公布了房地產(chǎn)稅這一稅法，那么作為公民就應(yīng)該好好地執(zhí)行，而不是想盡一切辦法鉆空子做假賬，干一些有損企業(yè)名譽和個人名譽的事情。只有遵紀(jì)守法，才能更好地防范房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。比如，一些黑心企業(yè)為了牟取不合法利益而從事非法勾當(dāng)，比如做假賬好讓自己從中獲取更多利益，最終大部分人都得到了法律的制裁與處決。

（四）熟知地方發(fā)展?fàn)顩r，再做打算

自小我們就被教導(dǎo)做事情要學(xué)會未雨綢繆，防患于未然。做人如此，做生意更要如此。首先在投資方面就要考慮該地區(qū)是否適合興辦房地產(chǎn)企業(yè)，然后要思考該興辦多大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)。只有熟知當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟情況才好做打算，只有做出好的決定才能降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。比如，某學(xué)校附件作為新校區(qū)，才搬出來不到三年，附近就有兩個房地產(chǎn)企業(yè)。一個地處新校區(qū)與舊校區(qū)之間，另一個則處于交通路線附近，盡管那是一個四線城市，但是這兩家房地產(chǎn)企業(yè)打算得很好，財務(wù)風(fēng)險都偏低。

四、結(jié)語

綜上所述，由于房地產(chǎn)自身特點、房地產(chǎn)企業(yè)管理機制的不完善和市場因素、國家政策以及地區(qū)發(fā)展?fàn)顩r的影響使房地產(chǎn)成為一個高風(fēng)險產(chǎn)業(yè)。為了降低房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，就應(yīng)該完善企業(yè)管理機制，了解市場和地區(qū)情況，聽從國家安排。這樣才能讓企業(yè)在日益激烈的戰(zhàn)爭中脫穎而出，才能盡可能地規(guī)避風(fēng)險，獲得企業(yè)最大利潤。（作者單位：河北旅投房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司井陘井陘分公司）