商業地產如何應對疫情沖擊

劉艷婷

摘 要：2020年初爆發的新冠疫情，對各行各業都造成了巨大沖擊，作為我國國民經濟重要組成部分的商業地產也不例外。當前的商業地產模式與傳統模式相比已有了相當大的改善，尤其是在這次疫情的沖擊下，新零售生鮮超市、線上教育、泛娛樂等業態將得到更加快速化的發展。第五代移動網絡等通信技術及物聯網的技術，將對線下商業模式造成更大的沖擊，本文對商業地產如何應對疫情沖擊進行了分析，僅供參考。

關鍵詞：商業地產;疫情;多元化;業態;變革

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2020）12（b）--02

受新冠疫情影響，2020年我國第一季度GDP同比2019年下降較為明顯。其主要原因是2020年1月份疫情爆發以來，許多實體店由于這次疫情面臨著倒閉潮，而且伴隨著這次疫情的發展，新零售購物方式也在逐漸改變人們的消費觀念，再加之受電子商業的影響，商業地產中的商鋪類可能會面臨長期且低迷的發展階段，所以商業地產如何應對這次疫情沖擊，盡快恢復原有面貌值得深究。

1 鼓勵實體商戶主動自救

自疫情爆發以來，全國人民閉門不出，導致商場客流量急劇下降，而且部分商戶還要支付春節期間的人工費、租金及其他費用，尤其是餐飲業還會面臨著食物損壞等諸多問題。一旦大批商戶出現倒閉潮，會進一步抬高商場空置率，商業地產企業將會面臨更加艱難的發展，所以如何改變商戶的經營狀況是當下面臨的主要問題。雖然部分地區政府通過發放億元獎勵、補貼、消費券，開展個人消費發票抽獎活動等多種方式來刺激消費，提振消費信心，但對于部分商戶仍然難以奏效，而房企、商業運營商則通過以減免租金等舉措來穩定商戶信心，這一方式雖然對中小商戶來說有一定的利處，但是對于運營方而言，無疑是雪上加霜。

因此，鼓勵實體商戶積極主動改變經營模式，通過線下運營的方式積累一定的客源，以社群營銷和物流相結合的方式，降低一些成本，提高其經濟利潤，是當下應對疫情沖擊的必由之路。相信許多實體商戶也會更加意識到線上運營模式的重要性，不斷做好客流管理，拓寬裂變客戶群，提升復購率，研發精準智能營銷，實現各實體店之間聯盟共贏等是疫情后實體商戶需要進一步思考完善的自救方式。在鼓勵實體商戶自救的同時，對于運營方而言，一方面要幫助合作商戶全面對接線上，如直播試衣、云逛店等;另一方面發展多元業務，開拓新的商業模式，尋新機遇是運營方未來的重要課題。

2 發展商業地產多元化理念

對于以租金作為主要收入來源的企業而言，其影響相對較大，如恒隆地產、紅星美凱龍、凱德集團和萬達商業等。日前，萬達曾對外宣布旗下的租戶在2月25日之前均免收物業管理費和商戶租金費用，若以2019年萬達的租金收入384.8億元作為估算，受疫情影響，萬達在2020年第一季度將會損失超過35億元，同比下降30%，即便是目前國內疫情已經基本得到緩解，但是由于疫情造成的極度恐慌仍然會持續很長的一段時間，特別是湖北省和一些境外輸入人口較多的省份，人們會謹慎出行、消費，伴隨著線上消費習慣的養成，也會不同程度的對商場的運營情況造成影響，租金收入將會受到影響。相比之下，不以租金為主要收入來源的企業，在下文中以中海地產、萬科地產及龍湖集團和華潤置地為例，這四家房地產企業的投資物業在2019年前兩個季度的營收占比均低于15%，居于首位的華潤置地占比12.22%，龍湖集團、萬科地產和中海地產則分別為6.68%、1.5%和2.27%，所以實際來說，損失對企業營收相對影響甚小，而這四家房地產企業的財務情況在2019年前兩個季度的凈負債率均低于55%，總體來看其財務表現較為穩健，租金損失對商業地產影響不大。因此，商業地產應注重多元化的發展理念，以應對外界沖擊。

3 重視品牌競爭以應對去化壓力

在過去很長一段時間，許多開發商和投資商十分看好國內商業地產的發展，并在這個過程中投入大量的資金進行廣泛開發。從目前市場的整體情況來看，逐年翻番的擴建面積、超國際標準的人均商業面積，供過于求的市場商業庫存現狀堪憂。從長遠角度供應總量來看，在未來的三年內杭州、上海及武漢的供應均高于200萬平方米。當前一些具有發展潛力的城市，如長沙、武漢、南京和寧波等城市，在近三年內其供應量會遠遠高于目前的存量規模，其供應風險系數較高。高供應量的局面必然會對房地產市場空置率、租金、售價、回款周期帶來影響。面對供大于求的市場，面臨疊加的多層的不利因素，目前空置率提升，想實現2020年一定的去化速度，以價換量是主要的應對策略。同時，在商業地產日趨同質化的競爭下，商業地產商需要綜合考慮不同性質的商戶可以為整個綜合體帶來的流量和作用，在此基礎上創新營運管理和市場推廣方式，增加商業地產品牌特色，吸引標桿性商戶入駐，并通過租戶的“結構性匹配”增強商業地產對于消費者的吸引力，為顧客設計最優的路線并且盡可能地延長顧客的停留時間，激發其潛在購買力。這成為商業地產運營商思考如何提升自身競爭能力無法繞開的因素。總的來說，隨著今后商業市場供應規模的不斷擴大，項目間的品牌競爭壓力也會隨之增大，各大企業應當高度重視。

4 提升商業地產在危機中的生存概率

建立一套系統的地產價值管理體系，管控中長期、短期風險，識別影響地產的關鍵風險因素，并對其價值的影響進行預判;同時，管理由商業地產價值變化對財務報表的影響;在財務上做好管理，以應對突發的公共事件，提升商業地產在危機中的生存概率。當下，對于商業地產商而言，考慮到反映現金流量預測變動、不確定性及風險增加的影響，企業應重點考慮以下因素及風險：一是經濟活動的活躍程度。從供需角度看，經濟活動的不確定性及未來的恢復不及預期仍可能對未來現金流量產生負面影響。二是信用風險和流動性風險。許多商業地產企業面臨租戶的信用風險和流動性風險亦可能會進一步增加。三是預測風險。由于難以預測疫情對經濟影響的程度和持續時間，導致企業在近期制定經濟和財務預測時存在的不確定性有所增加的情況。對于商業地產來說，提升收益能力、成本控制及現金流管理、經營模式轉型等實體運營層面的問題，最終都應在企業的系統價值管理體系予以體現。

5 挑戰商業地產自身的變革

馬云所創造的電商產業在短短的數十年間迅速崛起，對線下實體行業造成了巨大的沖擊，從而使商業地產重新大洗牌，而商業地產的運營模式也在逐漸轉變，由傳統的零售運營模式向體驗式的商業業態進行轉變，特別是受新冠疫情的影響，目前許多行業也已經發生了翻天覆地的變化。新零售購物方式也在逐漸改變人們的消費觀念，第五代移動網絡等通信技術及物聯網技術，場景和客戶消費習慣大數據下精準推送產品、個性化服務、實現自動化營銷等，會對線下商業模式造成更大的危機。我們應該關注在疫情之后，商業地產包括寫字樓、產業園在辦公理念、工作理念、健康理念、數字科技、線上營銷和資產運營的延伸影響和需求變化。一是商業地產在選擇客戶方面，應該從新興產業、核心產業、價值產業做一些精準的開拓，包括互聯網、金融行業、專業服務機構、產業園、數據中心等。二是商業地產對于零售商業選址邏輯應發生變化。首先，公共衛生安全重視度的提升將重塑商業選址邏輯。從客流來看，從首選客流密度大的地段轉變為提高對客流質量的追求;從區位來看，從首選市中心等交通便利的區位轉變為向郊區化發展;從交通來看，從偏好地鐵及其他公共交通樞紐轉變為以步行及私人汽車為導向的商業選址模式。其次，由于此次疫情中居民的活動軌跡呈多中心發散，不再是目的型購物中心等人員高度集中的區域，因此強輻射型商業的集聚將轉變為圍繞社區發展的零售商業。最后，針對社區居民提供一站式服務的社區型購物中心將成為未來發展熱點，包含了購物、餐飲、娛樂、文化、運動、親子、休閑和社交等功能。三是商業地產對于商業建筑設計應在健康、綠色和開放空間方面給予更多的考慮，目前大部分購物商場都屬于內向型的購物盒子，而反觀于通風性較好且開放式的街區等場所，在這次疫情爆發后更受歡迎。隨著未來行業的逐步復蘇，商業業態的運營模式將會再一次進行全新的改變，或將會引領商業地產再次走向新的變革。

6 結語

綜上所述，商業的根本目的在于滿足人們多方面和多層次的需求，此時社區型商業的價值越來越突出，當前疫情在我國境內已經基本得到控制，社區型商鋪的成交也在慢慢回暖，在這次疫情的影響下，社區型商業整體統籌和運營也要吸取更多的教訓，并在今后的發展過程中進行更好的完善，以充分發揮其應有的功能，從而推動社區型商業業態的發展。

參考文獻

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