土地一級開發過程中的財務風險防范分析

王先金 中國鐵建投資集團有限公司

一、土地一級開發過程中的財務風險

隨著城鎮化建設的快速推進，越來越多土地需要由生地變成凈地、熟地，這個過程也就是土地一級開發過程。我國的現有情況是土地一級開發通常是由政府所授權或受政府委托的企業所負責，但不管是以何種模式進行開發土地的責任主體都要承擔相應的風險。

（一）投資風險

土地的開發是區別于其他的開發，這直接涉及到我國的經濟發展質量，甚至一定程度上會改變經濟發展的方向，土地一級開發商在享受龐大的經濟利益的同時也要承擔相應的投資風險。在對土地進行一級開發投資時，政府往往會有一些剛性要求，經常會要求開發商對區域內的市政建設一同墊資建設，這就需要投入大量資金，一旦企業發生資金鏈供應不及時或者資金供應中斷等情況，就會直接導致整個的土地開發項目爛尾，土地不能按時進行收儲、出售，進而影響后續賣地回款。同時，土地一級開往往伴隨著市政工程建設，對于工程施工中的安全質量問題也是一種較大的風險。對于土地的開發使用，由于后期的建設以及投入使用直到開始受益，需要進行一個漫長的時間，那么也就預示著在這整個的環節當中必須要將資金進行持續性的投入，所以就會引起做地單位或者企業的財務風險問題[1]。另外，土地市場的變化是十分復雜的，土地的價格也會發生前后預期不一致的情況，這也就無形當中增加了土地開發的風險性，進而直接影響到整個做地單位的投資效益和收入。

（二）籌資風險

因為土地一級開發所涉及到的內容較多，項目進行的時間段也比較長，所以對于資金的需求量也是巨大的。做地單位的運營資金要足夠整個的項目進行到結束，在開發項目的多個方面都需要比較大的資金投入，只有足夠的資金儲備，才能保證整個土地開發得以順利開展。但是在我國現存的實際情況中顯示，進行開發土地的這些做地單位資金都會存在或多或少的緊缺狀態，不可能有自有資金完成整個項目的投資開發，大多數做地單位都寄托于向金融機構融資，這就增加了土地開發項目的籌資風險。對于這種情況的存在是在一定的程度下無法避免的，所以，大多數做地單位就會以向金融機構借貸的方式進行籌資，但目前政策層面對金融機構資金投入土地一級開發市場有著十分嚴格的要求，如果項目條件不符合政策層面的要求，做地單位將面臨融不到資金的困局。

（三）現金流風險

政府如果將土地的開發工作交給某個單位直接負責，那么該單位要想實現自身的長遠發展，就必須要保證企業內部的現金流是充足的。而現金流風險是土地開發項目中比較常見的一種財務風險類型。當在進行開發土地的項目時，做地單位自身的現金流往往是無法滿足整個開發過程的資金支出的，因此要進行提前的準備，以防出現意想不到的資金不足或者斷裂的情況。與此同時，既然是負責土地的開發工作，就必須要對土地的開發工作進行現金流風險的防控，使其可以在一個科學合理范圍內，要在最大的程度上減少資金的后續問題和項目的后期問題。最大程度降低風險，使土地一級開發的建設目標得以順利完成[3]。

二、土地一級開發過程中財務風險的防范措施

（一）建立完善的風險防范機制

在一個土地項目被開發以前，相應的準備工作是必須要做到位的。比如該項目當中會涉及到的一些資金預算工作，對項目當中會使用到的資金流通數和所需的各項支出占比等，都要進行提前的預算管理，從而進一步的保證項目的正常合理進行。與此同時，對于整個項目的投資來說，要對整個項目的開發風險做好可行性研究分析，進而確定工程項目的投資預算，以便減少因為隨意改變預算，造成預算不夠等不利于工程發展的情況發生[4]。

負責開發土地的單位還要及時準確的識別財務風險，使用科學合理的風險防范方法來應對此類風險給土地開發項目帶來的不良影響。在這當中，就需要土地一級開發商將財務風險進行分散管理，可以以多方合作等方式進行適當風險擴散，以便減少自身承擔風險的不利影響。當然，風險是共同承擔，那么項目所帶來的收益也就是大家一起享用。在進行工程項目的籌資工作時，可以對債權籌資與股權籌資進行結合運用，以此降低資產負債率，將還債期限錯開，實現降低風險的目的。土地一級開發單位應按照自身的實際制定科學合理的投資及籌資計劃，將財務風險控制在可承受范圍內，使得項目正常進行。

（二）建立完善的財務風險預警系統

對于財務風險預警系統的完善，首先就要做好財務規劃工作，以此保證現金流的正常流轉，使土地一級開發過程的資金需求得到充分滿足。從我國社會發展來看，土地一級開發項目在開發過程中發生財務風險的概率較大，當土地一級開發商出現了財務的風險時，往往是有預兆的，就能夠及時的采取相應的措施進行應對的，這種情況的出現已經屢見不鮮了[5]。所以，為了將此類的開發項目完成得更好，就需要將完備的財務風險防范機制進行設定，以便及時的實現財務風險預防。但是，由于受到市場機制的調節和影響，在進行該類的機制制定的時候也是要將市場的影響考慮其中的，從而實現更好的對財務風險進行預測，促進土地開發項目工程的順利開展。

三、結語

就當今的社會快速發展狀態來說，在發展的同時也會有許多的風險并存。尤其是在進行土地一級開發的時候，所產生的財務風險，對于土地一級開發商是要進行相應的預防措施來應對的。在對財務風險進行預測分析的時候，還要進行針對性的實地考量，將土地開發所涉及到的市場環境以及資金儲備等情況進行及時的分析，以便尋求出更好的應對措施。