基于房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理的探究

方進(jìn)學(xué) 寧波開發(fā)投資集團(tuán)有限公司

隨著國內(nèi)城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，更多房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)加速推動(dòng)，但是也暴露出不少項(xiàng)目質(zhì)量問題項(xiàng)目。橫向?qū)Ρ确治龃罅堪咐l(fā)現(xiàn)，科學(xué)管理才能夠確保過硬工程質(zhì)量，有序推動(dòng)工程進(jìn)度，實(shí)現(xiàn)最大化經(jīng)濟(jì)效益。這才是確保工程項(xiàng)目安全可靠、更具實(shí)用價(jià)值，并且有效保障人民的財(cái)產(chǎn)與生命安全，以推動(dòng)建筑行業(yè)的快速發(fā)展。一旦房產(chǎn)項(xiàng)目在管理方面出現(xiàn)披露卻沒有得以進(jìn)行修正，勢必會(huì)對(duì)工程質(zhì)量、投資效益以及工期進(jìn)度等方面產(chǎn)生負(fù)面影響，極其不利于房產(chǎn)市場的快速發(fā)展，甚至?xí)?dòng)亂其市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理與成本管理過程中存在不足

（一）成本管理模式陳舊，行業(yè)發(fā)展滯后

對(duì)于項(xiàng)目管理模式而言，影響整個(gè)工程項(xiàng)目推進(jìn)的因素主要由項(xiàng)目成本計(jì)算方式、成本構(gòu)成及來源、計(jì)算方法的選擇等構(gòu)成。但現(xiàn)階，國內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在選擇成本管理模式機(jī)制上存在較大誤區(qū)，例如部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于工程項(xiàng)目數(shù)量開發(fā)較為重視，卻將附屬成本的增加、實(shí)現(xiàn)效益不高等因素置若罔聞，成本管理模式仍舊停滯在傳統(tǒng)粗放型結(jié)構(gòu)層次，難以發(fā)揮出成本管理模式優(yōu)勢。

（二）成本管理體系不完善

就當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)成本管理現(xiàn)狀來看，現(xiàn)行的管理體系以管理理念嚴(yán)重滯后于新時(shí)達(dá)發(fā)展需求，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)仍舊未能建立較為完整的操作流程管理體系，具體表現(xiàn)出理論與現(xiàn)行實(shí)際脫鉤現(xiàn)象嚴(yán)重。另外，成本管理體系缺失科學(xué)預(yù)判性，主要是側(cè)重于事后處理事宜上，以致造成在初始階段就能很好控制的風(fēng)險(xiǎn)，逐步發(fā)展演變成難以預(yù)防，繼而增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體風(fēng)險(xiǎn)，以致影響到項(xiàng)目安全。

（三）成本管理意識(shí)薄弱

國內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)仍舊未樹立起積極的項(xiàng)目成本管理意識(shí)，多數(shù)房地產(chǎn)成本管理主要交由財(cái)務(wù)人員進(jìn)行處理，主要是按照合同約定的支付工資進(jìn)行付款，及時(shí)跟進(jìn)，但由于其缺失現(xiàn)場實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，難以將成本管理工作落實(shí)到位，使其缺失一定理論基礎(chǔ)。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理以及成本管理工作對(duì)策

（一）做好合同管理

在對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行管理時(shí)，應(yīng)該嚴(yán)格管控合同。合同作為約束合作雙方行為的方向指南，在施工過程中所起作用極為重要，加強(qiáng)對(duì)合同的有效管理，能夠最大限度減少出現(xiàn)違規(guī)行為，繼而提升管理效益。在對(duì)合同進(jìn)行管理階段，應(yīng)明確規(guī)定結(jié)算方式、違約行徑以及合同周期等要素，繼而減少問題的發(fā)生。再者，應(yīng)注重崗位的責(zé)任大分工，對(duì)于每個(gè)特定崗位職責(zé)要詳實(shí)細(xì)分，確保責(zé)任到人。

（二）提升信息化水平

隨著信息技術(shù)快速崛起，正在逐步融入各個(gè)行業(yè)領(lǐng)域。將信息化技術(shù)融入現(xiàn)代化企業(yè)管理集中，將極大程度提升企業(yè)管理水準(zhǔn)。故而，在對(duì)房地產(chǎn)工程與成本管理階段，應(yīng)合理利用信息技術(shù)，將其融入其中。一方面，注重的引進(jìn)專業(yè)人才，對(duì)企業(yè)內(nèi)部資源進(jìn)行高度整合，使得資源利用效率明顯提升。比如，在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建供應(yīng)商信息資源庫，當(dāng)需要選擇適宜供應(yīng)商時(shí)，通過供應(yīng)商信息庫可以進(jìn)行高效篩選、對(duì)比分析，以選擇最為適合供應(yīng)商家。再者，加強(qiáng)建筑單位之間的溝通交流，利用同行工作經(jīng)驗(yàn)解決出現(xiàn)的自身問題等。

（三）完善管理機(jī)構(gòu)，細(xì)化管理責(zé)任

為了有力推進(jìn)房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的正常建設(shè)，應(yīng)該充分結(jié)合項(xiàng)目工程現(xiàn)場情況，制定更為完善的管理機(jī)制，健全相應(yīng)的組織架構(gòu)，細(xì)化管理責(zé)任，以確保管理任務(wù)能夠走實(shí)走深，整體推進(jìn)房產(chǎn)項(xiàng)目工程管理。在工程項(xiàng)目的管理階段，應(yīng)該統(tǒng)籌安排建設(shè)質(zhì)量、工期、安全以及投資等因素影響，建立與之匹配的管理機(jī)制，有條不紊的推進(jìn)管理工作全面鋪開。結(jié)合管理過程中出現(xiàn)的問題，對(duì)其進(jìn)行有效處理，減少由于問題的出現(xiàn)對(duì)工程項(xiàng)目的影響，確保工程進(jìn)度如期進(jìn)行。

（四）加強(qiáng)現(xiàn)場的監(jiān)督，確保管理效果

加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的項(xiàng)目管理，對(duì)于確保工程質(zhì)量意義重大。在進(jìn)行項(xiàng)目管理階段，要對(duì)現(xiàn)場裝備、人員等方面進(jìn)行統(tǒng)籌安排、合理分配資源，并且加強(qiáng)施工現(xiàn)場的監(jiān)督、管理，正規(guī)現(xiàn)場施工秩序，嚴(yán)格把關(guān)施工工序，精挑細(xì)選材料質(zhì)量關(guān)。只有將質(zhì)量管理工作得以保障，才能保證房產(chǎn)項(xiàng)目的整體質(zhì)量過關(guān)，以實(shí)現(xiàn)施工企業(yè)效益最大化。

（五）加強(qiáng)成本管理，貫徹落實(shí)預(yù)算管理

全面的預(yù)算管理側(cè)重于在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工之前，依據(jù)當(dāng)前工程項(xiàng)目開展的實(shí)際情景，全面科學(xué)的對(duì)工程項(xiàng)目消耗資金進(jìn)行估算，并且依據(jù)建筑企業(yè)現(xiàn)實(shí)情況，制定出更適合自身需求的全面預(yù)算管理機(jī)制。因此，為了扎實(shí)貫徹落實(shí)全面預(yù)算管理，應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行完善：一是，全面預(yù)算階段，需要各個(gè)部門共同參與其中，以全面掌握進(jìn)行發(fā)展實(shí)際；二是，有效估算整個(gè)工程項(xiàng)目全階段，要將其細(xì)化到年、月份；三是，逐步嚴(yán)格落實(shí)每一個(gè)細(xì)節(jié)與過程，并且對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)把關(guān)；四是，構(gòu)建科學(xué)化、系統(tǒng)化的預(yù)算體系，建立健全項(xiàng)目考核機(jī)制等。