新常態下房地產企業內控現狀及對策探討

楊帆 聊城榮盛房地產開發有限公司

一、房地產開發企業內控建設中存在的問題

（一）財務風險突出

在當前的市場經濟形式下，房地產企業內控建設中發生投融資財務風險的概率較高。市場經濟結構愈加復雜，房地產企業要想取得經濟效益，就必須擴大生產經營規模。基于這種情況，房地產企業會頻繁的進行投融資活動，財務管理的地位愈加凸顯。房地產企業投融資活動中會涉及大量和大范圍的資金往來，資金的渠道來源復雜，這些都加大了資金控制的難度，也使得資金管理成為內控的重點。很多房地產企業進行投融資活動都存在盲目的問題，具體表現為房地產企業在投融資前沒有進行詳細的市場調研，缺乏科學合理的籌資方案，授權審批制度不完善，相關的融資管理制度欠缺，這導致房地產企業的實際融資情況并不樂觀。

（二）內控環境不理想

當前房地產行業中很多企業的內控環境堪憂，這和房地產企業管理層的重視程度相關，部分房地產企業管理層對內控缺乏應有的重視，存在過度集權的現象，他們會認為強化內控會使自身的權利受到限制，所以對待房地產企業的內控也呈現出不積極的態度。如果管理層忽視內控，那么下級員工自然會受到影響，導致部門和個人內控意識較弱，職能劃分模糊，內控工作開展的環境很差。還有些房地產企業是由財務部門來負責內控工作，這就需要企業各部門各崗位相互配合協同管理，而各自為政的企業管理體系，影響了企業內控的效果與質量。

（三）內控缺乏監督

內審部門對內控工作負有監督職能，如果房地產企業內控過程中不重視發揮內審部門的職能，甚至沒有專業的內審部門，那么就會使得內審的職能無法發揮。一旦內控失去了監督，那么就無法保障內控工作的順利開展，也就不能及時發現房地產企業內控存在的問題，無法采取合理的措施加以解決，這無疑增加了房地產企業經營管理的風險。

二、解決房地產開發企業內控建設中存在問題的對策

（一）建立新項目發展內控制度

首先，要建立房地產業務篩選標準。重視市場調研工作，按房地產項目類別建立城市準入清單，項目類別可分為住宅地產、商業地產、工業地產等，城市類別可分為直接準入城市、謹慎進入城市、不準進入城市等。通過這種篩選標準為房地產企業建立第一道風險隔離墻，并有助于快速決策。另外，要建立標準化盡職調查清單。對于收并購項目，要從法律、財務、營銷、設計、工程、造價等角度建立盡職調查清單，避免由于人員經驗不足或視角差異化引起的調查漏項及由此引發的重大情況，如未能摸清和披露而造成的投資決策失誤。最后，要建立投資聽證會制度。所有新項目立項都要通過投資聽證會論證，投資委員會建議由決策層及財務、設計、造價、營銷、法務等專業評審專家組成。在聽證會召開之前，將可行性研究報告報送各位評委，會議召開時，投資小組回答評委疑問和意見，最后形成聽證會表決結果。

（二）健全內控環境

一是完善治理結構，首先應在董事會中增加獨立董事和外部董事的人數，增強董事會的獨立性；實事求是地構建適合自己的內控體系。其次，充分發揮監事會的監督職責，減少企業風險發生。二是房地產企業在設置內部組織機構時，應從企業發展戰略出發，結合當前所處的內外環境，確保設立的組織結構可以有效協調各層級的關系，增強各層級間的溝通，進而提升管理效能。三是構建科學的人才管理機制，一方面房地產企業在選拔人才時，應選擇符合企業戰略和發展目標的人才；另一方面應加強培訓，增強員工對企業的認同感。

（三）完善內部監督，強化執行力度

首先建立內部監督機制，通過完善的內部監督機制，對企業經營活動制定監督計劃，確保內控高效實施。其次，強化內部審計監督職能。內部審計機構是房地產企業實施內控的重要組成部分，因此，應提高內部審計機構在公司的地位，增強內審機構的功能，定期對本企業的內控執行情況進行監督，并做出有效評價。而內部審計機構人員應轉變思想，正確認識內審的職責，進而實現有效監督。同時房地產企業還應建立外部監督機制，比如通過聘請注冊會計師等專業機構對企業內控設計與執行有效性進行全面評估、評價，形成評價結論，出具評價報告，通過評價對內控有效性進行提升，幫助企業查找問題，完善企業內控。

（四）構建暢通的內部信息溝通渠道

首先房地產企業應重視信息化建設，當前企業進行風險管理、內控建設等都需要大量的時效強、準確性高的信息，依靠傳統人工收集是行不通的，必須借助信息軟件實現信息有效傳遞與溝通。因此，房地產企業應重視信息化建設。其次，建立網絡化溝通渠道。隨著信息技術的快速發展，房地產企業可以構建專門的信息溝通平臺，在自上而下的溝通過程中，上級在平臺上除了下達命令，還應當對其命令進行解釋，可以以文件形式也可以以視頻形式，保證員工了解內控制度，清晰的知道其所承擔的職責和扮演的角色。當前房地產企業都具備一定的信息系統，但是各系統間聯動較弱，每個系統都提供了大量的信息，但是由于沒有實現共享，每個系統形成了“信息孤島”，導致管理者所獲取的信息不全面，不利于內控管理，不利于風險識別與防范。因此，房地產企業應該借助大數據、智能化軟件，進而實現資源共享。

三、結束語

房地產市場的內部運行正在經歷著巨大轉變，房地產開發企業在發展的道路上將會遇到許多問題和困難，想要更好地解決存在的問題和困難，想要在激烈的市場競爭中取得良好發展，就應該重視和加強內控制度，將內控制度融入房地產企業管理中來，不斷優化內控建設工作，從而確保房地產企業各項工作的高效開展，提升房地產企業的核心競爭力，使房地產企業在競爭中處于不敗之地。