華翔創(chuàng)業(yè)園老舊廠房利用開發(fā)案例研究

陳章鴻 衡陽(yáng)弘正國(guó)有資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司

衡陽(yáng)市是全國(guó)26個(gè)老工業(yè)基地之一，隨著城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，曾經(jīng)輝煌的門類齊全眾多工業(yè)企業(yè)，逐漸被改革的洪流所淘汰，老舊廠房成為一種既有地理位置優(yōu)勢(shì)、又處于廢棄閑置狀態(tài)的存量資產(chǎn)。如何開發(fā)利用老舊廠房，讓它們重新煥發(fā)活力，服務(wù)于城市建設(shè)和居民生活，華翔創(chuàng)業(yè)園通過10年的探索，利用老舊廠房打造體育健身“文體街區(qū)”，無疑是一條值得地方政府應(yīng)該重視，并予以積極地引導(dǎo)的全新模式。

一、園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

華翔創(chuàng)業(yè)園位于衡陽(yáng)市天馬山南路1號(hào)，占地約33畝，老舊廠房面積約1.25萬平方米，緊鄰解放路核心商圈，周邊除醫(yī)院、學(xué)校外，還有大量居民小區(qū)。創(chuàng)業(yè)園是以扶持和孵化文體小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)和辦公為主，綜合文化餐飲、廣告創(chuàng)意等多功能的“文體街區(qū)”。創(chuàng)業(yè)園適當(dāng)保持了60年代老舊廠房原有風(fēng)貌，引進(jìn)民營(yíng)資本加以改造利用，成為本地頗有名氣的“文體街區(qū)”。2015年以來連續(xù)被評(píng)為省級(jí)優(yōu)秀園區(qū)。

目前入駐企業(yè)28家，從業(yè)人員977人，年商貿(mào)收入1.18億元。

二、園區(qū)創(chuàng)新實(shí)踐

（一）準(zhǔn)確把握市場(chǎng)需求

創(chuàng)業(yè)園抓住市場(chǎng)機(jī)遇，發(fā)揮老舊廠房巨型、大跨交互型空間特性和地理位置優(yōu)勢(shì)，先后引進(jìn)佳運(yùn)體育公園、羽都球館等民營(yíng)企業(yè)入園，保留廠房中有風(fēng)貌價(jià)值的建筑，與“10分鐘健身圈”社區(qū)體育健身結(jié)合，建設(shè)適應(yīng)于社區(qū)體育健身的“文體街區(qū)”。這既保護(hù)、傳承始于20世紀(jì)60年代的工業(yè)文化記憶，也提升、優(yōu)化了周邊社區(qū)體育健身環(huán)境。

（二）敏銳發(fā)現(xiàn)政策指向

雖然省、市相關(guān)實(shí)施細(xì)則尚未下發(fā)，華翔創(chuàng)業(yè)園敏銳發(fā)現(xiàn)了文件中鮮明的政策導(dǎo)向，并以此確定了創(chuàng)業(yè)園發(fā)展方向和規(guī)劃，將有限的資源逐步集中于體育健身產(chǎn)業(yè)，同時(shí)配套文化休閑和餐飲服務(wù)，形成一個(gè)集社區(qū)居民體育健身、文化休閑為一體的“文體街區(qū)”。

（三）多元活動(dòng)豐富服務(wù)內(nèi)容

圍繞不同服務(wù)對(duì)象的不同需求，園區(qū)與入駐企業(yè)開展了豐富多彩的園區(qū)活動(dòng)。多元化、針對(duì)性強(qiáng)的園區(qū)活動(dòng)，為園區(qū)、入駐企業(yè)和周邊社區(qū)居民搭建了一個(gè)開放的互動(dòng)交流平臺(tái)，深化了園區(qū)、入駐企業(yè)和周邊社區(qū)居民之間的關(guān)系，營(yíng)造出創(chuàng)業(yè)園“文體街區(qū)”獨(dú)有的人文氛圍。

（四）深度融合拓展服務(wù)范圍

園區(qū)緊緊抓住黨的建設(shè)這個(gè)國(guó)有企業(yè)發(fā)展的“根”和“魂”，投入70多萬元建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化黨建陣地。實(shí)現(xiàn)了黨組織覆蓋所有入駐企業(yè)，并發(fā)展入駐企業(yè)業(yè)主進(jìn)入園區(qū)黨組織，共同謀求發(fā)展。重點(diǎn)開展入駐企業(yè)員工教育培訓(xùn)，創(chuàng)新思政課形式、豐富思政課內(nèi)容，把入駐企業(yè)員工個(gè)人職業(yè)技能提升、職業(yè)生涯規(guī)劃提升和思想政治教育提升相結(jié)合。把整個(gè)園區(qū)打造為一個(gè)黨的建設(shè)與入駐企業(yè)經(jīng)營(yíng)深度融合的“雙創(chuàng)基地”。

（五）聚焦提升深耕服務(wù)主業(yè)

園區(qū)把佳運(yùn)體育公園、羽都球館等入駐企業(yè)定位為體育健身服務(wù)提供商。為此聚焦提升服務(wù)質(zhì)量，擴(kuò)大企業(yè)知名度，積極推進(jìn)體育和健身交流活動(dòng)和賽事。在通過各類賽事和交流活動(dòng)提升知名度和人氣的基礎(chǔ)上推出青少年羽毛球、籃球和乒乓球培訓(xùn)；社區(qū)居民和城市白領(lǐng)瑜伽健身等延伸服務(wù)。

三、園區(qū)存在問題

（一）政策和土地的制約

老舊廠房改造為體育健身場(chǎng)地相關(guān)政策地方政府尚未細(xì)化，由于城市建設(shè)規(guī)劃而拆遷、動(dòng)遷等不確定因素也帶來的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，無論園區(qū)還是入駐企業(yè)，對(duì)下一步發(fā)展底氣不足，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。同時(shí)老舊廠房一般為政府劃撥用地，用地權(quán)屬單位較為復(fù)雜，用地性質(zhì)制約了民營(yíng)資本在老舊廠房改造體育設(shè)施上的投入。

（二）改造技術(shù)規(guī)范的制約

老舊廠房改造體育設(shè)施缺乏相應(yīng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，自行進(jìn)行改造工程建設(shè)可能存在規(guī)劃技術(shù)規(guī)范、外部結(jié)構(gòu)、消防環(huán)保等隱患。

（三）融資、資本進(jìn)入和退出的制約

園區(qū)小微企業(yè)資金籌集途徑一般為銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)等其他單位和個(gè)人、自身積累，園區(qū)內(nèi)體育健身類小微企業(yè)不僅規(guī)模小，且大多是輕資產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)營(yíng)對(duì)流動(dòng)資金的依賴程度偏高，卻又缺少銀行融資所必需的土地、廠房等可抵押的有效資產(chǎn)，造成“融資難、融資貴”。小微企業(yè)規(guī)模較小，自身收益規(guī)模小，積累不足，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，特別是在疫情期間尤為突出。

四、園區(qū)實(shí)踐啟示

（一）是有效盤活國(guó)有存量資產(chǎn)的途徑

老舊廠房持有者一般為國(guó)有企業(yè)，如何盤活存量資產(chǎn)，就需要國(guó)有企業(yè)高度重視老舊廠房改造，充分認(rèn)識(shí)到老舊廠房改造在“穩(wěn)投資、穩(wěn)增長(zhǎng)”中的重要作用。特別是在新冠疫情常態(tài)化防控的新形勢(shì)下，改造利用好老舊廠房，就是盤活用好國(guó)有企業(yè)閑置資源。

（二）是有效提高體育服務(wù)供給的途徑

園區(qū)優(yōu)先將老舊廠房用于體育健身、餐飲服務(wù)和文化休息等與周邊居民日常生活相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，完善了居民生活配套功能，滿足了居民個(gè)性化體育需求，成為破解社區(qū)居民體育健身“去哪兒”有效途徑，助力全民健身戰(zhàn)略實(shí)施。

（三）是匯集國(guó)有民營(yíng)企業(yè)優(yōu)勢(shì)的途徑

園區(qū)吸引民營(yíng)資本參與老舊廠房改造利用，既放盤活了國(guó)有存量資產(chǎn)，放大國(guó)有資本影響力，形成市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)機(jī)制，又促進(jìn)體育健身產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權(quán)多樣化，充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)在資本、人才等方面的優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮民營(yíng)企業(yè)在體制機(jī)制、適應(yīng)市場(chǎng)能力等方面的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)老舊廠房改造后的最大化利用。

對(duì)老舊廠房利用開發(fā)涉及經(jīng)濟(jì)、生活和社會(huì)多個(gè)方面，華翔創(chuàng)業(yè)園模式有別于以“政府主導(dǎo)、開發(fā)商投資實(shí)施”的自上而下的單一運(yùn)作模式，而是在市場(chǎng)中探索，逐漸引進(jìn)民營(yíng)資本形成一個(gè)服務(wù)周邊社區(qū)群眾的“文體街區(qū)”。它的成功說明采取差異化的、自下而上的老舊廠房利用模式，應(yīng)該受到重視，并予以積極地引導(dǎo)。