房地產土地增值稅清算稅務籌劃及涉稅風險管控分析

劉效香 山東紅旗會計師事務所有限公司

隨著我國房地產行業的快速發展，房地產企業稅收也隨之升高，稅收數額比較大，一般占項目收入的12%左右，一般一個房地產項目的稅收總額都有數千萬，有的甚至高達數十億。房地產管理人員和財稅人員如果可以制定科學完善的稅收籌劃方案，不僅能夠減少企業稅負壓力，也能提高企業盈利水平，在減少企業稅收風險的同時，幫助企業健康發展。雖然大多數企業都知道可以通過稅收籌劃來實現利潤最大化，但仍有大部分企業在實際工作中缺乏詳細的籌劃策略，導致企業稅收籌劃過程存在一定的風險，還有的企業只關注眼前局部利益，沒有著眼于企業長遠的整體利益?；谝陨媳尘埃接懛康禺a企業土地增值稅的稅收籌劃及清算具有重要的現實意義。

一、房地產土地增值稅清算稅務籌劃

（一）全面掌握國家稅收政策，有效利用優惠政策

土增稅的清算涉及面廣，不僅包括銷售收入、工程決算、融資、項目立項，甚至涉及關聯方交易等內容，實務操作復雜，財稅人員只有對與土增稅相關的稅收政策進行全面的了解和掌握，利用好相應的優惠政策進行稅務籌劃，才能做到合理避稅，實現土增稅的科學清算。我國土增稅實行四級超率累進稅率，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土增稅；所以房企可在稅收優惠政策的范圍內進行科學的稅務籌劃，如可依靠稅收籌劃適度壓低樓房售價，增值比例不同，稅率也不同，在稅率臨界點的基礎上，計算出降價金額與稅收的數值相比較，適當降價或許能增加稅前收入，降低稅負，進而實現企業利潤的最大化。例如：甲房企銷售建造的普通住宅，采取以下不同的售價時土增稅稅負不同。

（二）確定清算的條件

第一，當房地產開發項目完成竣工、銷售、土地轉讓及結算轉讓后，要求房地產企業進行土地增值稅的清算。第二，在房地產開發項目的銷售轉讓過程中，若已經竣工和驗收完畢，以下幾種情況需要進行土地增值稅的清算，分別是銷售建筑面積達到85%、銷售面積未達到85%但剩余部分已經自用和出租、在銷售許可期內未完成銷售、稅務登記注銷但未辦理土地增值稅清算。第三，在房地產土地增值稅清算過程中，基于成本和收入，要剔除掉未轉讓的房產。第四，在房地產項目辦理完清算手續以后，針對在土地增值稅清算時沒有轉讓的房地產，清算后再轉讓的，要根據有關規定，進行土地增值稅的清算和繳納。

二、房地產土地增值稅涉稅風險管控

（一）加強利息支出管理

房地產企業在房地產項目開發時，產生的利息數額，在應用利息數值土地增值稅核算過程中，應采取兩種核算方式。首先，結合獲取的土地使用權所支付的資金數額和房地產開發成本之和，如果在5%以內可以扣除，這種方式主要應用在無法按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出中。其次，結合實際扣除利息情況，但是扣除的數額沒有大于商業銀行機構貸款利率標準計算的數額。由此可以得知，這兩種扣除方式存在一些差異，在應用要求上各不相同。房地產企業應該結合項目實際情況，合理選擇最佳的計算方式。

（二）強化涉稅風險內控體系建設，提升預警能力

首先，加強源頭風險管理。2019 年，國家財政稅收政策變化很大，特別是國稅地稅合并后，關于房地產增值稅結算方法不一、單位建筑面積成本計算口徑不一致等問題，稅務部門和房產企業要通力協作，根據國家法律制度等實施土地增值稅清算，規避政策風險。其次，加強申報風險的管理。土地增值稅納稅申報是土地增值稅清算風險控制中的關鍵點所在，因為房產項目銷售階段內含諸多變量，所以作為房產企業務必要深度細化申報風險管理。最后，提升風險監控管理力度。稅務機關需制定出嚴格的清算收入登記臺賬，期間需明確好土地增值稅清算項目底冊，由此指導房產企業根據臺賬去登記信息；房產企業負責人要實時監督公司財務工作，對財務人員的不當行為進行管理和約束，防止工作失誤而產生涉稅風險，得不償失。

（三）創新工作手段，做好納稅籌劃工作

房地產土地增值稅清算環節所涉稅務風險，房產企業需要從實際角度出發，對土地增值稅清算環節納稅管理工作重視起來，以科學的方法來進行納稅管理，由此才能有限減少納稅款額。首先，房產企業要和企業財務人員納稅籌劃專業性缺失特點結合，尋求第三方合作，然后不斷提升企業自身的納稅籌劃質量，減少稅務繳納，維護企業經濟利益。其次，房產企業要和第三方中介積極溝通和交流，將公司財務信息準確傳遞到第三方手中，從而助力其制定出最優納稅籌劃方案。房地產企業需要盡早進行土地增值稅清算，申報材料等均要準備好，這樣才能減少失誤，降低風險。

三、結語

總而言之，隨著經濟的快速發展，房地產企業在發展過程中不僅要明確土地增值稅清算的要點，而且要做好土地增值稅稅收籌劃工作，以此減輕企業的稅務負擔，規避稅務風險，從而保證房地產企業可持續發展與進步。對此，房地產企業相關的人員要充分掌握相應的土地稅收政策和土地增值稅稅法，并加強與稅務機關的溝通，及時解決稅務籌劃中存在的問題，制訂科學合理的稅收籌劃方案，并獲得稅務機關的認可。只有這樣，才能夠有效進行稅收籌劃風險的規避，降低房地產企業的稅負，促進企業可持續發展。