房地產成本核算中存在的問題與改進方法

陽甦 重慶星宏教育投資有限公司

房地產企業的成本核算工作對企業的持續發展具有重要的作用，運用有效的成本核算方法能夠使房地產企業的資金得到更高效的管理及利用，使企業業績穩定增長。在當前不少房地產企業的成本核算管理中，仍然存在著一些問題，對企業的運營產生了不良的影響。為了發揮成本核算的積極作用，為企業的發展帶來助力，應結合面臨問題，采取有效的方法進行改進，為順利實現企業的發展戰略保駕護航。

一、成本核算內容

房地產企業的成本核算主要包括以下幾方面內容：第一是土地開發成本，指的是企業為獲取開發項目的建設場地而產生的各項費用的總支出；第二是前期開發成本，指的是在開發項目動工之前產生的項目可行性研究、規劃、設計、勘察、測繪、“三通一平”等費用的支出；第三是建筑安裝成本，指的是建設房屋以及安裝房屋設施設備的總支出；第四是基礎及配套設施成本，指的是企業開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程以及難以進行有償轉讓、直接計入開發成本的公共配套設施產生的各項費用的總支出；第五是間接開發成本，指的是企業內部獨立核算單位在開發現場組織管理開發產品而發生的各項費用的總支出。在成本核算中，應先明確核算項目，結合各項費用的情況來選擇適合的軟件進行整理、分類及統計，根據得到的數據編制財務報表。

二、房地產企業成本核算存在的問題

（一）管理層對成本核算缺少重視

在房地產企業中，管理層缺少對財務工作的重視，僅僅重視開發項目進度，忽視了成本管理。同時，缺少管理層的支持，財務部與工程部門之間很難保持深層次的溝通，財務工作人員在工作中不能積累現場經驗，成本核算水平得不到提升。大部分管理者認為財務管理僅僅是管理資金，并不重視財務人員在合同管理中的參與權，導致財務人員不能準確地進行成本核算，不利于企業盈利能力的提高。

（二）成本核算方式比較單一

大多房地產企業進行成本核算時，采用的方式比較單一，這使成本核算的準確性受到了影響。如單純采用產品法進行成本核算，不能保證結果的有效性，容易使企業成本核算結果與實際不符。利用單一的方式進行成本核算不能發揮出其積極作用，還會對企業的發展產生不利影響。

（三）成本核算管理體系不完善

在新經濟形勢的影響下，房地產企業的發展速度加快，由于管理層忽視了成本核算工作，成本核算管理處于粗放狀態之中，不能滿足時代發展的需求，成本核算管理體系亟待完善。成本核算管理體系不完善，很大程度上是由于成本預算管理不夠全面，項目實施過程中還存在著隨意調整預算方案的情況，成本不能有效控制。此外，在成本核算中，過于重視表面數據，沒有對成本核算管理的問題進行深入分析；在考核機制中，機制不合理，無法有效調動工作人員的工作積極性，都是管理體系不完善的表現。

三、房地產企業成本核算改進方法

（一）加強管理層的成本核算意識

房地產企業管理者需要改變自身對成本核算工作的認識，提高成本管理意識，加強對成本核算工作的重視，推進成本核算管理工作得到全面的落實。企業應加大成本核算管理重要性宣傳工作的力度，使管理人員對成本核算管理有更為全面的認識。其次，企業需要將成本核算工作完成的質量列入績效考核之中，讓各個部門的人員都參與到成本核算中，提升成本核算的準確性，使企業的管理決策有更加精準的參考依據，為企業的長遠發展提供保障。

（二）采用新型成本核算方式

傳統的成本核算方式比較單一，效果不理想，對企業的發展帶來了不利影響，企業需要積極引進新的成本核算方式，不斷提高成本核算的準確性。可引進ABC 作業成本法，計算作業成本的動因標準量以及成本分配率，然后根據產品所耗用的作業量，最終將成本分配到產品中，體現出產品成本更真實的價值。也可采用GPK 彈性邊際成本法，將項目的整個開發建設過程細分為若干個不同成本中心，通過對每個成本中心的成本進行計劃、核算和控制，可為管理者提供更為真實的成本信息以及業績考核依據。

（三）建立完善的成本核算管理體系

房地產企業僅僅追求產業的擴張而忽視成本核算，會使企業面臨的風險增加，需要建立完善的成本核算管理體系，加強成本核算的作用，提高企業產品的競爭力。企業應當充分考慮自身的實際情況，結合項目開發的特點，將前期預算編制、中期分析控制以及后期考核評估進行明確并落實，給成本核算提供相應的制度保障，保障成本核算工作的順利開展，提升成本核算的質量，促進企業的健康全面發展。

四、結語

成本核算是房地產企業經營管理工作的重要內容，企業應當結合成本核算中的問題進行深入分析，制定有效的改進措施，促使企業的成本核算水平不斷提高。可通過加強管理層的成本意識，采用新型成本核算方式，同時建立完善的成本核算管理體系，為成本核算管理工作的開展提供更有力的支持。在成本核算管理工作的有序開展下，企業的成本將得到更好的控制，為企業提供更強有力的競爭優勢，促進企業經濟的持續增長。