淺析房地產企業會計核算存在的問題及對策

耿躍珍 楚雄市城市建筑規劃設計有限公司

房地產業是以土地和建筑為經營對象，從事房地產開發、建筑、經營及管理等多種經濟活動的綜合性產業。房地產企業會計核算對象復雜、工作量大，涉及面廣且占用周期長。從資金籌集到開始施工，從土地出讓到土地增值稅清算，從竣工結算驗收到取得銷售收入，每個環節都具有相應的復雜性及特殊性，給會計工作帶來一定挑戰。

一、房地產企業會計核算重要性

伴隨著我國市場經濟體制改革工作的深入開展，加快推動了房地產企業的發展，這不僅僅為房地產企業帶來了新的發展機遇，也使其面臨著一些挑戰。在加快推動經濟發展的過程中，逐步體現出房地產企業的重要作用。與普通的商品有所不同，房地產企業開發項目需要投入大額資金，并且項目周期時間比較長，進而對會計核算工作所提出的要求，更加嚴格。通過房地產企業會計核算工作的開展，能夠為房地產企業相關規劃的制定提供重要參考依據，為企業帶來更多的經濟效益，促進企業社會效益的增長，幫助企業能夠在激烈的市場競爭中，占據一席之地，為企業的長遠發展奠定良好基礎[1]。

二、房地產企業會計核算中存在的主要問題

房地產行業的特殊性決定了會計核算相對繁雜，房地產企業的開發過程較長，涉及的會計核算環節復雜又眾多，過程中產生多種問題，主要包括成本核算對象的復雜性、收入確認核算的特殊性、應繳稅款核算的不確定性、借款費用資本化應用不規范等。

（一）成本核算對象的復雜性

房地產開發項目開發周期長、施工環節眾多、成本費用對象復雜多樣。在項目開發階段，在建工程產生的成本費用主要包括：土地出讓金、契稅及規費等、拆遷成本、前期工程、建筑安裝工程、基礎設施費、公共配套費、資本化利息及收益、工程管理費用及工程技術費用等。在工程項目開工后，對施工發生的直接開發費用和間接開發費用進行歸集，待立項明確開發業態后進行成本拆分歸類，例如住宅、寫字樓、公寓、商業用房等。因此，在開發成本費用的核算對象復雜多樣、程序繁多，核算難度較大[2]。

（二）收入確認核算的特殊性

房地產企業收入主要有房地產銷售收入、房地產出租收入和土地轉讓收入等，其中最為核心的收入來源主要是房地產銷售收入部分。企業會計收入準則規定了銷售商品的收入確認條件，包括商品所有權的風險和報酬轉移、收入金額能可靠地計量、經濟利益很可能流入、成本能夠可靠計量等。房地產銷售與銷售商品類似，按銷售商品確認收入的原則確認實現的房地產銷售收入。但由于房地產銷售要經過取得預售許可證、預售并簽訂商品房買賣合同、辦理產權過戶等環節。不同類型的房地產銷售收入確認方式不同，有些房地產企業在房屋竣工驗收、移交房屋后才確認收入，也有些企業是在簽訂網簽合同，未等交房就確認收入。因此，房地產企業的銷售收入確認又具有其特殊性。

（三）應繳稅款核算的不確定性

稅法和企業會計準則的差異也給房地產企業在應繳稅款核算上帶來一定的不確定性。根據稅法規定，房地產企業的預售利潤應該按照核定利潤率確定納稅金額；企業會計準則規定，房地產企業的預售利潤在工程竣工驗收或者在風險未轉移至房屋購買方以前，不應當計入房地產企業的當期利潤中，不計入當期稅收項目。另一方面根據稅法規定，房地產企業取得的房屋銷售款項，無論以何種方式獲取的，都要在收到房屋銷售款項的當期預繳增值稅，預征率為3%；企業會計準則規定，房地產企業在竣工驗收合格之后，或者風險和報酬發生實質性轉移后才可以確認收入。因此，稅法和會計準則不同的要求，對應繳稅款核算帶來一定的不確定性[3]。

（四）借款費用資本化應用不規范

房地產企業由于投資額較大，資金占用周期長，項目的投資開發需要借入大量外部資金，由此產生借款費用。借款費用核算主要通過資本化和費用化兩種形式。借款費用資本化的條件主要符合以下三個：第一是購置或建造符合資本化條件的資產支出已經發生；第二是購建或者生產符合資本化條件的資產而專門借入的借款費用已經發生；第三是符合資本化條件的資產的實體購建或者生產工作已經開始。這里的借款費用主要是指為了房地產項目開發專門借入的款項。房地產企業只有在滿足這三個條件后有關的借款費用才可以資本化，只要其中一個條件不滿足，借款費用就不能資本化，或者會多計開發成本，少計財務費用導致虛增當期利潤。因此，對于房地產開發項目在外部取得借款所產生的利息，采用資本化或者費用化的，將影響借款費用的核算形式[4]。

三、改進房地產企業會計核算的對策建議

房地產企業會計核算在不同環節中產生的問題需要有針對性的解決辦法，有些是由于開發產品的定位原因，有些是開發產品收入確認時點及條件問題，有些是成本費用匹配問題等，不同的問題有不同的應對策略。

（一）成本核算方面

一是房地產企業應根據開發項目立項的具體用途，確定成本核算對象。在進行成本核算時，根據房地產開發項目具體用途選擇相應的核算方式，將屬于自持部分在開發成本階段明確“開發成本——自持”，并及時結轉至投資性房地產；屬于出售部分在開發成本階段明確“開發成本——出售”，并及時結轉至存貨管理。二是按照成本匹配原則，直接費用直接計入、間接費用間接分配，并且加強成本費用的歸集、整理工作。對于可以計入開發項目的成本按照各業態的相關比例進行分攤，例如土地出讓金、拆遷成本、建安成本、基礎設施費等，能夠直接確認歸屬項目或業態的直接計入，不能夠確認歸屬項目或者業態的進行歸集，然后根據適當比例進行成本分攤[5]。

（二）收入核算方面

房地產銷售收入時點的確認是房地產企業收入核算關鍵點。根據會計準則規定，房地產銷售收入時點確認應滿足四個條件：項目已辦理竣工結算，房屋已完成竣工驗收，簽訂網簽合同并收取房款，房屋移交手續已辦理。在實際工作中，在房屋移交手續辦理之前就已經竣工結算和網簽合同并收取預收房款，預收房款收取時并不能確認收入，在辦理房屋移交手續之后才能將該筆預收房款結轉計入主營業務收入。也就是說，根據風險和報酬轉移原則，已簽訂預售或正式合同，收取預售房款但未交房前不應確認收入[6]。

（三）應繳稅款核算方面

應繳稅款核算方面應該嚴格按照稅法相關規定，確認房地產企業所得稅收入。一是銷售現房的情況，在簽訂銷售合同，房地產企業與購房者辦理商品房的移交手續時，會計準則和稅法確認企業所得稅收入的時間是一致的。二是銷售期房的情況，會計準則上由于企業銷售商品不滿足收入確認條件，應先確認預收賬款，待房屋竣工并交付給購買方時再確認收入；稅法上房地產企業通過正式簽訂網簽合同所取得的收入，不管產品是否完工，應確認為銷售收入的實現。三是以委托或買斷方式銷售的，應按銷售合同或者協議中約定的價款收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；以買斷方式銷售的，應按銷售合同約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入銷售開發產品之日確認應稅收入[7]。

（四）借款費用方面

根據費用配比原則，房地產項目開發過程中借入的款項應根據其具體用途進行不同的賬務處理。如果借入的款項明確用于特定的房產開發項目，則該筆借款產生的利息支出應進行資本化，帶來的利息收入應沖減資本化收益；如果借入款項用于多個房地產開發項目，則需要根據各個項目的實際使用情況進行資本化確認；如果借入款項僅用于購入土地儲備，則該筆借款費用不應進行資本化，應先計入待攤費用待開發方向明確后再進行財務處理[8]。

四、結語

綜上所述，通過房地產企業日常會計核算管理，可以隨時了解房地產企業的資產狀況、經營成果和現金流量。因此，加強會計核算有利于提高房地產企業成本核算的科學性，明確收入確認時點，也可以防范稅務風險；有利于房地產企業管理者根據財務數據進行分析，提供房地產企業經營決策有用的信息，判斷房地產企業當前所處的發展階段，制定未來的發展戰略。