房地產企業成本控制的分析及改進

張淑玲 西安天朗地產集團有限公司

一、房地產行業成本控制的重要性

近年來，我國房地產行業的投資逐年增加，并呈現出穩步遞增的良好趨勢，但是激烈的競爭也是不可避免的。如何在競爭激烈的房地產行業中生存和發展是眾多企業需要考慮的因素。房地產行業對資金依賴性極強，產業的開發需要各種費用來支持，包括土地、前期規劃、工程建設、產品營銷、財務等方面，因此，成本控制對于房地產行業的長遠穩定發展非常關鍵。房地產企業如何通過控制成本，并且保質保量的完成開發，降低支出，實現效益最大化，是房地產行業的重要研究課題。

二、房地產企業成本控制存在的問題

（一）企業對成本的管理意識不強

管理意識不強。一些房地產開發商在進行項目開發時的財務核算只停留在基本層面。將過多的核算投放于投資金額、工程周期、項目開發和銷售、最終盈利等。但是卻忽略了對成本的控制，造成了實際支出與預算之間較大的差異，增加了項目成本，導致最終利潤減少。

項目成本的控制受到諸多因素的影響，其中對管理人員的業務水平和技術水平要求尤為突出。目前，很多技術人員缺乏財務預算，工程造價等方面的知識，不能很好的將技術和預算相結合，導致了成本控制意識較差的問題；預算部門的成本控制意識薄弱，在項目實施的過程中不能嚴格按照預算支出，導致了預算成本費用超標等現象。

（二）成本控制體系不完善

目前，雖然大部分企業十分重視成本的控制，并且成立了專門的成本控制部門，但成本控制體系的完善性、科學性和全面性仍然不足，并沒有形成完善的制度化、規范化的管理，仍然是處于一種粗放的管理模式，導致成本控制力度較差。這些情況在大型房地產開發企業表現較為良好，主要集中在中小型企業。

完善的成本控制體系還需要有效的考核機制進行把控。雖然已經建立了成本控制體系，但監管力度較差。只有權責分明，成本控制才能落到實處，崗位責任制才能有效運行。如果考核機制不完善，那么責任感不足的員工在實施成本控制的時候就會隨心而為，將會給企業帶來風險。目前，對于起步較晚的企業來說，相應的體系、機構和崗位設置都不完善，這些都為房地產行業成本控制帶來了巨大的挑戰。

（三）企業的工程成本控制不合理

部分企業過多關注于施工階段，但是對前期設計和準備階段成本控制較少。在立項過程中，一些房地產開發商對于項目可行性分析不夠，將策劃視為籌集資金的工具，通過過分包裝和策劃達到短期目的。施工過程中，整體規劃的執行性不強，無法很好的起到指導性的作用。在工程建設過程中，一些房地產開發商對材料采購的預算缺乏科學性以及對施工隊伍的可行性分析不夠，導致了生產過程中的材料質量和價格的控制力不夠，這些都是缺乏科學成本控制而引發的成本增加問題。

三、房地產企業成本控制的改進措施

（一）提高企業的成本管理意識

周期長和工作內容復雜是房地產建設的主要特點。建立一個完善的成本預算、結算和監督體制是實現房地產開發成本控制并落實的重要保障。主要可以從以下幾個方面進行：其一，將注意力從成本核算轉移到成本控制上來；第二，對成本的把控從經營轉移到規劃上來；其三，認識到成本控制，人人有責。

員工需要樹立良好的成本控制意識，不能單純認為企業的成本管理工作只與企業領導者和管理者有關，需要所有員工肩負起成本控制的責任；只有不斷的建立起共同意識，才能更好的將每一個環節的成本控制落實到具體過程中，才能對成本進行更好的控制，爭取效益最大化。

（二）規范企業的成本控制體系

合理科學的內部控制體系、成本控制管理人員的專業素質、規范的控制流程以及對項目成本的約束都是有效的成本控制手段。企業進行人員選拔的時候，應當注重對綜合能力的考察，選取復合型人才。在成本控制過程中注意培養選拔財務人員和預算人員，不斷提高自身的專業能力，及時應對瞬息萬變的市場風險，及時達到控制成本的目的。

企業想要做好成本控制工作可以從以下幾個方面入手，其一，提高團隊的專業能力，制定風險小，效益大的內部控制體系，并加大監管力度；其二，加深對企業內部管理體系的認知，降低監督成本、增強內部控制的靈敏度。建議設立決策層直屬的成本管理獨立部門，起到真正的監督作用；其三，提倡群眾監督，這種方式下信息反饋較為全面，監督方式更加完善。其四，加強制度完善。加強會計制度的規范性，需要會計部門將生產過程中活動產生的經費納入賬目，嚴格執行會計制度，增加會計層面的監管力度。其次，會計監管部門要主動加強發票的監管力度，保證發票的真實性，加強監管，切斷“小金庫”來源。“小金庫”作為改革開放后計劃經濟到市場經濟轉化的產物，危害十分嚴重并引發了一系列的腐敗問題。企業只有通過不斷提高企業員工的法律意識，加強監管力度，不斷規范企業的管理體系，為減少并杜絕“小金庫”提供相應的保障措施。其五，財務預算也十分重要，在立項過程中，將所有財務支出和收入納入預算編制中，不斷加強對資金的全面管理，控制成本，為企業爭取更多的利益。此外，當進行項目規劃的過程中，每一步招工，簽約施工均需按工結算。后期的銷售，物業都需要有明確的責任，落實到每個人，并形成監督鏈條進而有效的控制成本。

（三）嚴格控制企業的工程成本

嚴格控制工程成本。通常情況下，一個項目基本包括以下內容：土地成本、前期消費、工程成本、營銷成本、管理成本、財務成本，行業報道，成本比例分別約為：30%-35%，2%-3%，50%-55%，2%-6%，2%-3%，6-8%。由此可得，在整個項目開發過程中，工程成本占整個項目的比例最高，組成較為復雜，對于降低整個項目的成本尤為重要。要想具體對工程成本進行控制就需要對以下幾個方面進行嚴格控制：1.精確設計圖紙，減少開發商與設計企業之間的溝通，減少不必要的開銷。2.在制定合同的過程中除規定的要求之外，相應的工程質量、獎懲措施、造價支付方式均應該具體標明。3.工程成本控制最重要的階段即為施工過程。在施工過程中，合同履行程度、質量控制水平、施工進度都是影響工程成本的直接因素。4.結算過程中，應該認真核算施工過程中提供的票據憑證，對于不符合要求、多算、錯算的賬實不符情況進行統計，并予以相應處理措施。此外，不同企業對房地產公司采購成本控制采取的方法也有所差異。最普遍的方法是通過建立戰略合作供應鏈的方式，成立公司的采購部門，更好的降低項目開發過程中的工程成本，達到控制成本的目的。

四、結論

隨著近年來房地產行業的迅速崛起，房地產行業投資金額大、專業性強、周期長、與政策和市場聯系緊密等特點顯得更為突出。但是，目前房地產企業成本控制意識較差、管理不規范等問題桎梏了企業自身的發展。為了企業的長遠利益，企業需要不斷的加強企業內部人員的培訓，對于成本控制體系和監督機制要不斷創新完善，將各環節成本嚴格把控，促進企業長期平穩的發展。