老舊小區改造的設計要點及注意事項
——淺談某老舊小區改造設計

王志遠 合肥市規劃設計研究院

隨著時代變遷和生活居住條件標準的提升，老舊小區、歷史住宅群已經跟不上時代的需求，他們不但影響著老城區居民的生活，也在制約著城市的發展，繼續改造升級。各省市早已啟動了區域內的老舊小區改造工程，其中安徽省財政廳于2019 年下達了2019 年城市老舊小區整治改造省級補助資金的通知，涉及省內17 個縣市，總金額約2 億元。

一、現狀問題匯總

本小區建成于21 世紀初，占地面積約88 畝，共33 棟樓，總住戶約1170 戶。本小區由于建成年限不長，現狀外觀較好，但由于長期缺少物業管理，達不到精品小區的要求，結合設計前的居民意見征詢，主要問題在于以下幾方面：

（1）小區建造時為雨污混排，雨天時雨水大量涌入污水處理廠，大大增加了污水廠的處理負擔，不符合相關的環保要求，本次需重點對該問題進行整改。

（2）小區建成于21 世紀初，采用了當時較為常用的水泥混凝土路面，目前小區內由于重載車輛較少，路面性能目前較為完好，但本次雨污水管網改造過程中，需破除現狀道路，擬將現狀水泥砼路面改為目前常用的瀝青砼路面，提高行駛舒適性。

（3）外墻涂料已使用超過15 年，目前已發生開裂、空鼓現象，顏色經風雨侵襲后已變得陳舊，嚴重影響建筑外立面景觀。

（4）小區中央有一處休憩廣場，面積較大，布置了游步道、休憩座椅、綠植等，但由于缺少物業管理，目前已嚴重損毀，且綠化缺少修剪。小區內其余喬木也存在缺少修剪的問題，無規則生長后嚴重影響了一層及二層居民的采光。

（5）小區內路燈損壞較多，需統一更換，且缺少天網等監控設施，居民安全缺少保障。

二、總體改造思路

經過對小區現狀的踏勘調查，現狀問題主要可以歸納總結為4 類。

（一）建設標準低

建設標準低是由于小區建設時的規劃理念及資金投入等多重因素導致的，例如建設時采用了雨污混排，大量使用水泥砼路面等。

（二）設施設備陳舊

造成這一現象的主要原因是老舊小區缺少物業管理，由于早期小區建成后大多未配備專業的物業管理團隊，在居民進駐多年后，再重新收繳物業費，聘請物業管理公司已是難上加難。缺少物業管理導致設施損壞后無法更換，進一步拉低了小區的整體水平。

（三）功能配套不齊全

早期小區建設過程中，著重于把不多的資源投入到小區的基本使用功能中，對于提升性的使用功能，例如健身設施、充電設施等并沒有過多投入。

（四）環境質量較差

環境質量差是上述3 個原因共同造成的。

基于以上四大問題，本次老舊小區改造主要原則為：完善基礎設施、提高環境質量、修整小區建筑、完善消防設施。

三、主要改造內容

（一）改造排水系統，實行雨污分流

小區現狀為合流制，采用d1500 污水管接入污水廠。本次改造保留現狀d1500 管道作為污水管使用，同時新建d400—d600 雨水管，達到雨污分流的目標。同時考慮到現狀污水系統使用時間較長，需對污水管進行清淤作業，同時將部分污水管接入后期新建的市政污水管，提高排污能力，針對損壞的井蓋等進行更換。

改造時發現小區內南陽臺水大多為污水（洗衣機水），通過橫向支管接入樓頂豎向雨水管，落到地面后散排，嚴重影響了小區品質，本次在管道末端增加雨污分流器，將污水分流出來接入污水管，在達到雨污分流的目標同時，提升小區的整體水平。

（二）結合管網改造，新建地面道路

一般老舊小區改造時，經常需要將水泥路面改造為瀝青路面，常用的方案為破除新建或者“白加黑”。“白加黑”適用于資金較為緊張或者改動不大的小區。本次改造由于需要破除路面新建雨水系統，同時改造資金較為充裕，擬將現狀道路破除后新建瀝青路面。

老舊小區建設時，機動車保有量不大，隨著經濟快速增長，目前小區內機動車停車需求已遠超小區內停車位數量。提升小區內停車位數量已成為老舊小區改造亟待解決的問題，本次改造主要從以下幾處入手，增加小區內停車位數量：

1.利用現狀較寬車道，在滿足通行需求的前提下，施劃路側停車位；

2.改造現有雜亂綠化區域，布置草坪磚停車位，在相應“海綿城市”理念的同時，增加小區內停車位；

3.對現有停車位進行規整，施劃停車線，增大停車位利用率。

（三）修整現狀綠化，采取適量補植

本次綠化改造的主要原則如下：

1.充分發揮綠地效益，滿足居民的不同要求創造一個幽雅的環境，美化環境、陶冶情操，堅持“以人為本”，充分體現現代的生態環保型的設計思想。

2.植物配置以鄉土樹種為主，疏密適當，高低錯落，形成一定的層次感；色彩豐富，主要以常綠樹種作為“背景”，四季不同花色的花灌木進行搭配。避免裸露黃土，采用花灌木、灌木與地被加以點綴，使小區達到四季常綠，三季有花。

3.小區之中道路力求通順、流暢、方便、實用。并適當安置園林小品，小品設計力求在造型、顏色、做法上有新意，使之與建筑相適應。周圍的綠地不僅可以對小品起到延伸和襯托，又獨立成景，使小區的綠地形成以集中綠地為中心的綠地體系。

4.綠化景觀設計圍繞巢湖文化的內涵，營造出“四境”即品味高雅的文化環境，開放的交流環境，舒適宜人的休閑環境，和諧統一的生態環境。

四、結語

老舊小區改造離不開設計、施工等多方面的努力，更重要的是業委會及街道的大力支持，其中最為關鍵的是改造后的物業管理。只有通過恰當的改造，配套的管理，才能打造更宜居、更具有活力的現代化社區。