輕資產運營對房地產企業財務風險影響分析

任鳳芝 哈爾濱翰宏基業房地產開發有限公司

長期以來，我國房地產行業主要依賴于購買土地和項目建設的外部融資，而資金是通過預售和現房銷售回流以支持后續的項目投入。這種運作方式占用了大量的資金在初期階段，再加上房地產行業產品占用資金大、生產周期長等特點，這也提高了房地產行業的資產負債率，降低了經營性現金流，并増加了房屋銷售公司的財務風險。如果房地產企業的運行流程一旦不順暢，很容易面臨資金鏈斷裂的風險，而被市場淘汰。在此背景下，很多企業開始涉足輕資產運營業務，輕資產運營主張關注房地產產業鏈的一個環節，其他環節由更專業化的企業完成，整個產業鏈中的企業只扮演管理者或管理者的角色。主要模式是通過合作開發減少自有資金投入，通過引入地產金融實現低成本融資和資金快速回籠，開發輕資產品系列商品，從購買土地和銷售房屋轉變為銷售服務，并減少企業固定資產的比例。

一、我國房地產企業現行重資產運營模式的弊端

我國房地產行業幾十年來的發展一直是借鑒香港房地產重資產運營模式，即房地產企業參與到融資、拿地、開發建設、銷售、物業管理等所有過程中。這種運營模式需要企業擁有雄厚的資金作為支撐，由于各個環節存在的風險都需要企業獨自承擔，因此對企業籌資能力、拿地能力、開發能力、銷售能力、總體運作能力等各方面都有較高要求。早期階段，由于國家政策的支持以及房地產供不應求的市場環境，我國房地產企業從籌資到銷售進展較為順利，由此依靠這種經營模式獲取大量利潤進而實現迅速的資本積累和規模擴張。

然而現階段外部環境發生重大變化，目前重資產運營模式的弊端開始顯現。首先，政策紅利不復存在導致籌資能力下降，重資產運營模式下的房地產企業面臨資金短缺甚至資金鏈斷裂的風險。政府加大調控力度提高基準利率同時出臺系列限購政策，使得房地產企業籌資能力降低。其次，土地紅利不復存在，重資產運營模式下的房地產企業粗放式經營管理難以獲利。土地價格居高不下的同時融資成本上升，且政府對土地的使用規劃更加嚴明，進一步增加傳統重資產運營模式下房地產企業獲取土地的壓力。最后，行業暴利不復存在，傳統重資產運營模式下的房地產企業再難獲取豐厚回報。近幾年整體行業銷售毛利率呈下降趨勢，一方面融資成本的上升另一方面政府對房價的調控，使得行業利潤空間被壓縮。綜上所述，房地產行業發展的黃金時代已經過去，傳統重資產運營模式下的房地產企業現如今面臨嚴峻挑戰，因此必須轉型以謀求新的出路。

二、我國房地產企業向輕資產運營模式轉型的必要性分析

房地產企業輕資產運營模式可憑借品牌的力量以智力資本為依托，充分發揮本企業的核心優勢并積極尋求合作伙伴實現優勢互補。首先，輕資產運營模式房地產企業不再對開發項目所有環節大包大攬，而是將主要精力放在部分附加值大或者可充分發揮本企業優勢的環節上，以減輕重資產運營模式下需籌集大量資金的壓力。其次，輕資產運營模式房地產企業重視積極尋求的合作伙伴優勢互補，實現強強聯合減輕重資產運營模式下行業競爭壓力。最后，輕資產運營模式房地產企業以智力資本為依托，重視精細化運作與管理，部分房地產企業大力發展代建業務，以減輕對土地的依賴，解決去庫存、資金回籠周期長等問題。綜上所述，目前房地產企業重資產運營模式出現的弊端可通過向輕資產運營模式轉型得到解決。因此解決當前我國房地產企業發展遇到的瓶頸，向輕資產運營模式轉型不失為一種明智之舉。

三、輕資產運營對地產財務風險影響分析

（一）存貨周轉速度加快，營運風險減弱

作為房地產企業，存貨是指己完工開發產品，在建開發產品和擬開發產品。目前，庫存壓力己成為各大房地產企業急需解決的問題。自輕資產運營以來，在營運戰略中提出了加強存貨管理的措施，一方面針對城市不同，存貨管理側重點不同。比如一二線城市的存貨主要是開發周期的問題，三四線城市的存貨主要是銷售問題，進行存貨管理時不能混為一談，所以對一二線城市采取嚴格的開發周期管控，加速資金回流；對三四線城市采用刺激消費的各種營銷手段，即降低價格，活動促銷或者服務贈送。另一方面針對存貨類型不同，存貨管理側重點也不同。針對流動性強、資本占用低的庫存原料，加強了信息跟蹤和對采購、倉儲的管理；針對流動性弱、資本占用率高的土地、在建工程，嚴格規范開發流程，縮短開發周期，并提前做好宣傳預售工作；針對己完工的項目，積極推出創新的營銷方案，加大銷售力度。

（二）融資成本減少，籌資風險降低

輕資產運營的亮點之一是減少企業自身的現金流投入，利用別人的現金流和其他各種資源，來實現更多的價值創造。對于房地產企業來說，開發項目的投資成本高、資金回收期長、財務風險大，所以企業具有充足的現金流非常重要。一般而言，由于房地產行業大多采取預售制度，前期投資非常大，正常情況下60%-70%區間算合理，如若超過80%，企業經營將會面臨較大的財務風險。

（三）其他收入增速明顯加快，投資風險減小

一方面房地產企業積極推動品牌輸出；另一方面在物業服務、商業地產的基礎上積極開展高校、政府、工業園區、醫院等業態布局，在做好基礎物業服務同時，圍繞社區龐大的客戶資源，不斷豐富社區消費服務內涵，在社區養老、和樂教育、二手經紀、社區商超等方面均實現了“由零到一”的突破。這也正好說明房地產企業輕資產運營是成功的，同時也讓房地產企業投資風險減小。

四、房地產企業輕資產化財務戰略分析

（一）籌資戰略制定

房地產企業輕資產運營模式重要表現之一即將資產做“輕”，主要依靠品牌、無形資產、人才智力等優勢資源，將附加值低的重資產業務剝離或外包出去，如此一來房地產企業將難以通過以前抵押等方式從銀行獲取大量貸款資金，企業籌資遵循最佳資本結構原則使資本成本實現最小化。因此在房地產企業輕資產化籌資過程中，首先，房地產企業應更加注重自主性強、融資成本低的內部融資方式比如充分利用留存收益等。其次，房地產企業還應尋求多元化的融資渠道擺脫向銀行貸款獲取資金的依賴，如依靠自身實力發行股票、信托貸款、尋求海外融資合作伙伴等方式。最后，加強無息負債的利用，如加強對房地產上游的供應商篩選，與供應商加強合作增強信用，如此可加大對應付賬款等無息負債的充分利用。

（二）投資戰略制定

房地產企業重資產運營模式的重要特征之一是企業從項目初始投資到開發建設再到銷售環節全程參與。其在購買土地、固定資產及房屋建設過程中投入大量資金。房地產企業的輕資產化要求將資產做輕。減少對重資產方面的資本投入，加強開發能力、品牌力量等方面的建設。因此在房地產企業輕資產化投資戰略方面，首先，輕資產化房地產企業應在高附加值環節加大投資力度，減少固定資產及房屋建設過程中不必要投資，且不必如以前參與從開發到銷售的全過程。比如通過代建方式降低自身在房屋建設過程中的資本投資，將資本主要集中投放在開發能力和品牌建設方面。其次，減少盲目拿地，在土地投資過程中，優化土地儲備結構為未來做好戰略規劃部署。土地紅利現象已經不復存在，現階段房地產企業必須規劃好土地儲備部署工作才可獲利。最后，尋求外部戰略合作伙伴，合作投資減少經營風險及財務風險，與此同時還可充分發揮各自所長實現優勢互補。

（三）營運戰略制定

重資產運營模式下的房地產企業大多是粗放式經營管理，由于過去幾十年國家經濟的快速發展、土地歸國家所有的稀缺屬性以及房地產市場供不應求的大背景環境等原因，當時的房地產企業只要獲得土地就可坐等其短時間的快速增值從而從中獲取豐厚回報。除此之外，國家對房地產行業的政策扶持以及寬松的貸款融資環境，使得房地產企業幾乎無須任何精細化的管理便可從中獲取巨額利潤。但隨著國家政策的轉變及市場供求的轉變，以前粗放式的經營管理方式已不能為企業帶來豐厚回報，房地產企業需要向輕資產運營模式精細化管理方式轉變。因此，在其輕資產化過程營運戰略方面，首先，企業應加強對成本費用的管控，即工程物資的采購成本、期間費用的支出都需要精細化預算，可采用零基預算方式有效降低成本預算，在此基礎上設立專門部門及人員對成本費用的支出進行審核批準。其次，提高資產周轉效率，可通過代建業務減少庫存風險。最后，加強與上下游企業之間的聯系，增強信用盡可能占用無息負債，以實現資金的高效利用。