房地產企業會計成本核算問題及對策分析

劉嬌華 麗水市水東投資管理有限公司

房地產企業的發展中，會計成本管理的水平直接決定著企業的經濟收益，房地產企業投資規模較大，建設周期較長，隨著房地產行業的快速升溫，其逐漸進入了白熱化狀態，隨著近年來國家針對房地產產業各項政策的調整，為房地產企業的發展、生存等均帶來了嚴峻的考驗。越來越多的房地產企業開始注重起了成本管理，通過成本控制及管理來降低支出成本，保證房地產企業更好地實現預期利潤，提高市場競爭力，實現企業平穩、健康的可持續發展。

一、房地產企業成本會計成本核算中存在的問題

（一）成本核算的對象不統一

房地產企業本身就具有開發規模較大、形態多樣化、建設周期長等特征，建設過程比較復雜，這些客觀存在的因素在很大程度上對房地產企業成本會計成本核算工作帶來了難度，例如成本虛列，實際執行中往往企業成本核算混亂，如難以統一會計成本核算的對象，根據實際情況來看，我國大部分房地產企業均采用的是分期滾動開發產品的經營形式，但是由于房地產企業的建設需要涉及土地使用、規劃設計、工程施工、竣工驗收以及物業管理等多個方面，在面對大范圍的土地開發時，不但要保證土地開發管理工作各環節之間的密切連接，還需要人力、財力、物理等多個方面的支持，在這樣的環境下，分期滾動開發經營模式也就成了最佳的方式，避免房地產企業開發周期的延長，這也對會計成本核算對象的統一性造成了較大的影響。

（二）成本核算費用歸類不合理

房地產企業的建設過程中，成本核算中費用歸類的效果直接影響著成本核算工作的嚴謹性和準確性。但是實際上，我國大部分房地產企業在會計成本核算費用歸類方面并不合理，如以直接成本和間接成本對所有產生的費用進行了隨意性的劃分，房地產企業的相關管理人員過于注重了對企業整體成本的核算，卻忽視了對成本費用類型的劃分，導致在成本核算工作中，經常出現了成本投入與實際情況不相符的情況。

（三）成本核算周期不穩定

站在客觀性的角度上來看，房地產企業會計成本核算工作需要按照嚴格的生產周期進行，這樣一來，才能夠保證企業管理人員能夠及時準確的得知經營利潤，以及需要繳納的稅費等信息知識，并根據此對現有的經營成果進行科學合理的評價。但是就目前的實際情況而言，大部分房地產企業在項目竣工后，為了能夠及時竣工結算，拿到后期資金，進而擾亂了房地產企業開發項目的結算周期。部分房地產企業對工程結算結果過于重視，忽視了項目結算周期，工程結算與項目結算時間不一致，無法核實其真實成本，這些原因均導致房地產企業會計成本核算周期出現了明顯的不穩定情況。

二、提高房地產企業成本核算質量的對策

（一）對成本核算的對象進行統一

依據房地產企業的自身性質來說，其不但具備明顯的多樣性，還表現出了較強的復雜性，房地產企業充分地利用了分期滾動的開發方式，這也在一定程度上表現出了房地產企業產品多樣化的特征。鑒于此種情況，房地產企業要確定成本核算對象的標準，在此過程中需要遵循一定的原則，在房地產企業項目開發前期，要加強對各方面信息的調查工作，對會計成本核算的對象進行全面和深入地了解，盡可能的保證會計成本核算對象的統一性。如果房地產企業開發量比較大，還要對會計成本核算的對象進行分類，需要根據核算對象的本質或者類型等進行劃分，當房地產企業會計人員遵循了明確的要求與基本的原則時，才能夠對會計成本核算的對象進行明確的劃分，這也對提高房地產企業會計成本核算的工作效率及工作質量起到了積極的作用。

（二）對會計成本核算的費用整理工作進行調整

房地產企業會計成本核算的過程中，還應對核算費用整理工作進行直接或者間接的調整，這就需要一種有效的分類法，但是實際上，此種分類法不夠注重細節，進而對會計成本核算的整體質量造成了極大的影響。這就需要房地產企業及時建立相應的標準對核算類型進行細化處理，不但要進行細節分類，還要進行整體分類，不但促進了房地產企業會計成本核算工作的順利進行，還保證了各項目成本費用核算結果的準確性。

（三）加強對會計成本核算周期的統一

房地產企業還要明確會計成本核算的周期，不但要加強對會計成本核算相關制度的完善，還要在此基礎上保證會計核算各項工作能夠有法可依、有章可循的進行。另外，房地產企業相關部門還應及時成立專門的核算小組，對結算工作的時間進行調整，如開關項目還未完全竣工，則需設置專門的“預提費用”項目對未完成的工程項目進行記錄，將預算支出費用計入開發成本中，保證項目核算工作的順利進行，這樣一來，為固定會計成本核算周期提供了重要的保障，不但降低了會計成本核算的工作量，還在很大程度上提高了會計成本核算工作的效率。

三、結語

總之，房地產企業對促進國民經濟的發展起著極其重要的作用，而財務會計工作是房地產企業內部成本控制工作順利進行的重要內容。房地產企業會計成本核算工作的質量直接決定企業的發展情況，幫助企業對項目成本進行了有效的控制，極大地提高了房地產企業的經濟收益。但是由于房地產企業會計成本核算中所涉及的范圍比較廣，涉及的因素比較多，導致會計成本核算工作中極易出現成本核算的對象不統一、成本核算費用歸類不合理、成本核算周期不穩定等問題，本次通過對這些問題的分析，提出了有效的完善策略，對成本核算的對象進行統一，對會計成本核算的費用整理工作進行調整，對會計成本核算周期進行統一調整，進而提高企業會計成本核算的質量和效率，進一步提高企業在市場中的競爭力。