群賢畢聚 共論長三角一體化房地產(chǎn)發(fā)展
——2019長三角一體化房地產(chǎn)發(fā)展論壇綜述

文/本刊記者

在習(xí)近平總書記宣布“把長三角區(qū)域一體化上升為國家戰(zhàn)略”一周年之際，11月28日，“2019長三角一體化房地產(chǎn)發(fā)展論壇”在滬舉辦。論壇由上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會、江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會、杭州市房地產(chǎn)學(xué)會、安徽省房地產(chǎn)研究會共同發(fā)起并主辦。本次論壇以“長三角一體化房地產(chǎn)發(fā)展”為主題，分主題報告會與分論壇兩部分。共收到大會交流論文22篇，演講論文14篇。來自蘇浙皖滬三省一市學(xué)界、業(yè)界代表約150人參加了活動。

2018年11 月，習(xí)近平總書記在第一屆進(jìn)博會上宣布“把長三角區(qū)域一體化上升為國家戰(zhàn)略”，提出了新時代中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展一個新的命題。一年來,蘇浙皖滬學(xué)界、業(yè)界及政府各部門圍繞長三角一體化以及長三角一體化背景下房地產(chǎn)發(fā)展問題開展了大量研究，取得了一批階段性成果。本次論壇是這一階段性成果的一次集中展示。

從長三角一體化背景下房地產(chǎn)發(fā)展研究的角度看，本次論壇取得了三個方面的成果。

一、探討了長三角一體化發(fā)展的理念，提高了對長三角一體化上升為國家戰(zhàn)略重要性的認(rèn)識

研討中，有學(xué)者總結(jié)了長三角一體化發(fā)展的歷程，認(rèn)為長三角一體化理念的提出可以追溯到上世紀(jì)八十年代上海經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)，其發(fā)展過程大致經(jīng)歷了萌芽階段、展開階段、加快階段和深入階段。有的學(xué)者梳理了不同階段中央和地方政府為推進(jìn)長三角一體化進(jìn)程出臺的重要政策，為進(jìn)一步研究長三角一體化發(fā)展厘清了思路。

研討中，更多學(xué)者、專家談到了對長三角一體化上升為國家戰(zhàn)略重要性的認(rèn)識。他們認(rèn)為，長三角區(qū)域一體化發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略，同“一帶一路”、京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟(jì)帶和粵港澳大灣區(qū)建設(shè)相互配合，是完善中國改革開放空間布局、著力落實(shí)新發(fā)展理念、構(gòu)建現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系、推進(jìn)更高起點(diǎn)的深化改革和更高層次對外開放的重大探索實(shí)踐，也是探索跨地區(qū)要素流動和合作新模式、打破區(qū)域內(nèi)城市間的競爭、建立區(qū)域發(fā)展協(xié)調(diào)機(jī)制，形成一體化分工、合作和協(xié)同新機(jī)制，縮小地區(qū)差距，促進(jìn)區(qū)域共享發(fā)展、共同繁榮，推動長三角地區(qū)實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量的一體化發(fā)展的良好示范，意義重大，內(nèi)涵豐富，需要我們在實(shí)踐中不斷地加深認(rèn)識和體會。

二、從不同角度研究了長三角一體化對房地產(chǎn)發(fā)展的影響，圍繞房地產(chǎn)投資與開發(fā)、市場、住房、房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)制度設(shè)計等方面，提出了一批有理論意義和實(shí)踐價值的對策和建議

（一）關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場

華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)研究院胡金星專家認(rèn)為，長三角地處“一帶一路”和長江經(jīng)濟(jì)帶的重要交匯點(diǎn)，在經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口及趨勢等方面均處于全國領(lǐng)先地位，市場化發(fā)展水平最為成熟，是我國經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎，且一體化的推進(jìn)對人口增長、促進(jìn)人才的多樣性流動有著長期而深遠(yuǎn)的影響，為各城市帶來住宅、長租公寓、商業(yè)建筑、辦公樓等各方面需求的增長，勢必為樓市的發(fā)展提供重要支撐。但他也認(rèn)為長三角一體化的發(fā)展是一個長期的過程。房地產(chǎn)市場變化具有周期性、波動性和差異性，因此不能過度放大長三角一體化政策的利好作用，盲目看好發(fā)展前景而高價拿地并不可取。自長三角一體化上升至國家戰(zhàn)略以來，以蘇州、南京和杭州、合肥等為代表的長三角二線城市受到各家房企的高度關(guān)注，部分優(yōu)質(zhì)地塊引發(fā)激烈角逐，重點(diǎn)城市土地?zé)岫戎本€攀升，風(fēng)險已經(jīng)逐漸暴露出來，房企在投資布局長三角一體化城市當(dāng)中仍需要保持理性，重視區(qū)域化均衡布局。

南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院葛揚(yáng)專家認(rèn)為，必須認(rèn)清長三角一體化成為國家戰(zhàn)略后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新趨勢、新特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間擴(kuò)大與可能出現(xiàn)新問題之間的動態(tài)平衡；二是長三角一體化過程中兼顧住房市場和保障；三是長三角一體化過程中統(tǒng)籌住房居住屬性和投資屬性；四是長三角一體化過程中都市圈房地產(chǎn)業(yè)的相對均衡與分化的現(xiàn)象同時存在；五是長三角一體化過程中房地產(chǎn)業(yè)以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革推動高質(zhì)量發(fā)展；六是率先構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系。他認(rèn)為，未來隨著長三角一體化的深化，都市圈發(fā)展不斷推進(jìn)，都市圈經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁的核心城市將給中小城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來巨大的機(jī)遇，距離核心城市的地理距離起到重要作用。同時，伴隨著中小城市的進(jìn)一步崛起，存量需求與城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)所引發(fā)的同步飆升的增量需求相疊加，新的“剛需”人群有望被激發(fā)，成為擴(kuò)大房地產(chǎn)市場容量、推進(jìn)中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要因素。

易居克而瑞合肥機(jī)構(gòu)周開拓專家在分析了安徽各城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀后，對基于長三角一體化發(fā)展機(jī)遇的城市投資策略給出了建議。他認(rèn)為，長三角一體化遵循“核心城市——都市圈強(qiáng)關(guān)聯(lián)——連片發(fā)展”三階段的發(fā)展路徑。目前長三角一體化處于起步期，發(fā)展利好集中在核心城市和一些都市圈強(qiáng)關(guān)聯(lián)城市。合肥是城市投資布局的重中之重，建議持續(xù)深耕，并進(jìn)行品牌輸出；蕪湖、馬鞍山城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較強(qiáng)，發(fā)展穩(wěn)健，內(nèi)生動力充足；安慶、滁州的人口紅利仍存，且享受高鐵/城際交通利好，可進(jìn)行穩(wěn)健性布局；銅陵、宣城、池州的市場容量小，且長三角一體化機(jī)遇兌現(xiàn)周期較長，短期以概念為主，無實(shí)質(zhì)性產(chǎn)業(yè)及人口導(dǎo)入，投資策略以捕捉機(jī)會為主。這些建議，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資布局應(yīng)有重要的參考價值。

（二）關(guān)于住房發(fā)展

上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院嚴(yán)榮專家認(rèn)為，住房是長三角區(qū)域一體化發(fā)展的重要因素；長三角一體化發(fā)展迫切需要住房發(fā)展協(xié)同規(guī)劃。為此，他建議以住房發(fā)展協(xié)同規(guī)劃為機(jī)制，深化認(rèn)識、凝聚共識、統(tǒng)籌資源，推動長三角區(qū)域住房發(fā)展，以實(shí)現(xiàn)住有所居，創(chuàng)造優(yōu)良人居環(huán)境。首先，加快推進(jìn)示范區(qū)住房發(fā)展基礎(chǔ)性制度建設(shè)研究。按照中央有關(guān)住房制度改革和住房發(fā)展的總體要求及部署，聚焦示范區(qū)，加強(qiáng)對重大體制機(jī)制、住房制度和體系、區(qū)域市場和政策、支撐與配套措施的研究，為實(shí)施住房發(fā)展協(xié)同規(guī)劃奠定基礎(chǔ)。其次，有序推動示范區(qū)住房發(fā)展協(xié)同規(guī)劃的編制。在貫徹落實(shí)《長三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)總體方案》的基礎(chǔ)上，完善工作機(jī)制，推動示范區(qū)住房發(fā)展協(xié)同規(guī)劃的編制，并將其作為總體方案的專項(xiàng)規(guī)劃，增強(qiáng)與其他專項(xiàng)規(guī)劃的協(xié)調(diào)和銜接。再次，加強(qiáng)對長三角城市群住房發(fā)展協(xié)同機(jī)制的研究。建立健全長三角城市群房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系，完善住房發(fā)展工作協(xié)調(diào)和溝通機(jī)制，探索先行試點(diǎn)領(lǐng)域，推動住房發(fā)展協(xié)同機(jī)制建設(shè)。

浙江工業(yè)大學(xué)管理學(xué)院城市與房地產(chǎn)研究中心陳多長等專家對長三角一體化背景下的浙江住房市場發(fā)展特征作了深入的分析，揭示了長三角一體化對浙江住房市場的潛在影響。他認(rèn)為，長三角一體化對浙江住房市場的影響既有需求效應(yīng)也有空間效應(yīng)（空間差異性），但總體來看，目前的影響程度和影響范圍還有限，它不會改變浙江住房市場的基本特征與住房市場發(fā)展的基本趨勢，也不會在短期內(nèi)有效緩解浙江住房市場的內(nèi)部矛盾。由于城市政府之間依然存在的行政性分割和現(xiàn)行財稅體制的約束，長三角區(qū)域三省一市城市之間的經(jīng)濟(jì)競爭（地區(qū)競爭）仍是主要方面，區(qū)域合作仍將是次要方面，一體化仍然要服從于地區(qū)競爭這個主要方面。這就決定了區(qū)域一體化是一個緩慢的、漸進(jìn)的過程，其對浙江經(jīng)濟(jì)的影響、對浙江住房市場的影響也是一個緩慢和漸進(jìn)的過程。

（三）關(guān)于金融機(jī)構(gòu)助力長三角一體化發(fā)展

建設(shè)銀行上海分行余琪專家認(rèn)為，在當(dāng)前長三角一體化和金融服務(wù)多元化背景下，商業(yè)銀行依托金融優(yōu)勢，提供信貸支持的同時，通過搭建服務(wù)場景、打造生態(tài)圈，可以發(fā)揮金融科技和資源整合優(yōu)勢，為房地產(chǎn)發(fā)展提供綜合服務(wù)。他介紹了建設(shè)銀行在推進(jìn)長三角一體化、促進(jìn)租賃住房發(fā)展方面的設(shè)想：一是開發(fā)建設(shè)住房租賃綜合服務(wù)平臺，為政府、企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)提供系統(tǒng)支撐和技術(shù)服務(wù)。二是在上海、江蘇、杭州、合肥等地成立建信住房子公司，創(chuàng)新推出“存房”業(yè)務(wù)。三是通過搭建住房租賃場景，打造住房租賃生態(tài)圈，面向企業(yè)類客戶，提供對公、投行、資管、信托、融資租賃、財險等產(chǎn)品，面向個人類客戶提供個人貸款融資、委托提取、支付結(jié)算、投資理財、資金監(jiān)管、保險、綜合金融服務(wù)、非金融增值服務(wù)等產(chǎn)品。四是倡議發(fā)起第一屆住房租賃產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟大會，強(qiáng)化聯(lián)盟成員之間的服務(wù)與合作。五是積極跟進(jìn)中央開展財政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)，在上海、南京、杭州、合肥等地與各相關(guān)主管部門對接，配合提供獎補(bǔ)方案和建議。

安徽世聯(lián)行企劃與策略中心陳鸝鷺專家對在“房住不炒”背景下長三角公租房融資模式提出了新的見解。她提出，根據(jù)我國國情和政策現(xiàn)實(shí)可執(zhí)行性，除現(xiàn)有成熟的融資渠道如財政撥款、政策性貸款、混合開發(fā)、配建等，建議長三角房地產(chǎn)示范區(qū)采用創(chuàng)新型融資模式。創(chuàng)新型融資模式為房地產(chǎn)投資信托資金+住房公積金升級制度+住房儲蓄制度+公私合營的PPP模式。她對創(chuàng)新型融資模式作了解釋。

（四）關(guān)于長三角高質(zhì)量一體化制度設(shè)計

上海交通大學(xué)中國城市治理研究院陳杰專家認(rèn)為，實(shí)施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略是新時代國家重大戰(zhàn)略之一。推動長三角高質(zhì)量一體化發(fā)展需要以制度設(shè)計為核心。制度設(shè)計需要順應(yīng)市場機(jī)制、彌補(bǔ)市場缺陷，需要講究全局性、系統(tǒng)性、長遠(yuǎn)性，需要將理論與實(shí)踐相結(jié)合。他提出，必須立足實(shí)際思考，長遠(yuǎn)謀劃，這當(dāng)中既需要實(shí)踐的探索，也需要理論的支撐。長三角區(qū)域涵蓋了26個城市，每個城市的發(fā)展基礎(chǔ)、要素稟賦等各不相同，各個市場主體之間的融洽性和包容性仍然有待提高，市場機(jī)制雖然優(yōu)勢明顯，但是也存在短板和缺陷，這就需要有效的制度設(shè)計作為補(bǔ)充，糾正市場失靈，增強(qiáng)市場韌性，提高自我修復(fù)和自我糾偏的能力。與此同時，一體化不等于一樣化或一刀切，正是由于不同城市之間的差異巨大，在進(jìn)行制度設(shè)計時需要充分考慮不同城市的實(shí)際情況，做到因地制宜和因城施策，發(fā)揮各個地方的比較優(yōu)勢，以精準(zhǔn)性制度設(shè)計提高精細(xì)化治理水平。同時，他還認(rèn)為，因地制宜不等于各自為政，而是在尊重各地區(qū)基本現(xiàn)實(shí)的同時，盡可能提高長三角區(qū)域制度設(shè)計的有機(jī)性和銜接性，最大程度消除不同行政區(qū)域之間的制度壁壘，以制度一體化為長三角高質(zhì)量一體化發(fā)展奠定堅實(shí)的基礎(chǔ)，推動長三角一體化發(fā)展進(jìn)入全新階段，著力增強(qiáng)面向長江經(jīng)濟(jì)帶和華東地區(qū)的帶動力、面向全國的輻射力、面向亞太的集聚力、面向全球的競爭力，為全國高質(zhì)量發(fā)展、為我國積極參與全球合作競爭作出更大貢獻(xiàn)。

除此之外，杭州中房信息科技有限公司大數(shù)據(jù)研究中心陳煥春專家就“大數(shù)據(jù)在長三角房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的研究與實(shí)踐”、南京農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院馮淑怡等專家就“住房租賃市場歧視研究進(jìn)展與展望”、江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會梁碩專家就“住房公積金對人民群眾住有所居的重要作用和基本經(jīng)驗(yàn)”、綠城理想生活集團(tuán)董欣專家就“關(guān)于杭州城市更新的綠城實(shí)踐和探索”、南京農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院南光耀專家就“集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房對房地產(chǎn)市場的影響”等作了交流發(fā)言。

三、通過了《關(guān)于建立長三角一體化發(fā)展論壇機(jī)制倡議書》，建立了長三角一體化房地產(chǎn)發(fā)展研究機(jī)制

為更好地推進(jìn)長三角一體化房地產(chǎn)發(fā)展研究，經(jīng)全體會議代表通過建立長三角一體化房地產(chǎn)發(fā)展論壇，并就論壇的性質(zhì)、功能及運(yùn)作機(jī)制作了相應(yīng)的規(guī)定。

根據(jù)大會通過的《關(guān)于建立長三角一體化發(fā)展論壇機(jī)制倡議書》，長三角一體化房地產(chǎn)發(fā)展論壇由上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會、江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會、安徽省房地產(chǎn)研究會和杭州市房地產(chǎn)學(xué)會共同發(fā)起并主辦，旨在以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中全會精神，按照中央和國務(wù)院對長三角一體化發(fā)展的總體要求，結(jié)合不同時期長三角一體化發(fā)展的實(shí)際，加強(qiáng)長三角一體化發(fā)展背景下房地產(chǎn)發(fā)展研究，促進(jìn)長三角城市群房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場健康、可持續(xù)的發(fā)展。論壇遵循共商共建的原則，建立會長聯(lián)席會議領(lǐng)導(dǎo)下的秘書處工作制度。長三角一體化房地產(chǎn)發(fā)展論壇每年舉行一次。會長聯(lián)席會議采取輪值主席辦法。輪值主席單位負(fù)責(zé)召集輪值年度會長聯(lián)席會議，提出下一年度研究工作任務(wù)和具體內(nèi)容，指導(dǎo)秘書處的工作，組織籌備年度房地產(chǎn)發(fā)展論壇。