我國土地儲備運作模式面臨的障礙及對策

傅晨光 東平縣金地測繪中心

一、我國土地儲備運作模式分析

（一）土地入庫階段

土地入庫也就是取得土地，在實際應用中，其主要表現為利用征用、收購等的各種方法來對土地進行集中儲備的行為，這種做法能夠實現對土地存量的增加，確保土地的入庫率符合相關要求，以此來有效幫助國家做到對土地資源的合理利用與規劃，最大程度的發揮出土地資源的管控與利用效果。在此過程的執行中，往往涉及了對一些土地的入庫必要補償，必須要嚴格依據相關法律的規定來合理開展，確保土地在入庫的整個過程中都有足夠的秩序，提高此過程的公平性與公正性，這不但能夠促使社會更加的和諧穩定，還能夠防止發生各種糾紛問題。

（二）土地整理階段

就土地整理來看，它主要是跟根土地在完成入庫后的相關管理流程，在對土地實施整理的過程當中可以有效確保土地自身的再次出讓能力，并且根據相關法律法規的要求來加強對土地入庫后法律文件流程的管理，確保所有入庫以后的土地都有更好的法律屬性。除此之外，要針對土地的實際狀況實施全面的整理，例如土地在完成入庫以前所存在的建筑物等，一定要及時的拆除，結合擬進行土地出讓的類型，對土地實施相應的改造，通常要滿足“三通一平”或者是“七通一平”的要求，以此來為土地在后續的出庫提供必要條件。

（三）土地出庫階段

就土地出庫來看，它是在經過對土地的入庫整理以后，把土地再次投入到市場當中。具體來看，土地出庫的主要形式包括了劃撥、租賃、出讓等。在現階段，經營性用地的出庫通常會借助于招標、拍賣以及掛牌的方法來明確土地使用者以及具體的價格，而非經營性土地則以劃撥與租賃等的方式實現供地。

二、當下土地儲備運作模式面臨的障礙

（一）缺乏收儲能力

伴隨著我國經濟發展速度的不斷加快，大量的農村人口轉移到了城市當中，這就使得城市用地壓力不斷增加。在城市化進程不斷推進的背景下，必須要盡快加強土地儲備速度，才可以及時的滿足城市化建設與發展的要求，保證城市土地的供應能力。但就實際來看，因為土地資源越來越緊缺，導致土地儲備的運作成本大大增加，這就造成了在資金上比較緊缺的問題，嚴重影響到了土地儲備運作的效率。

（二）有限資金來源存在問題

在城市化進程迅速加快的今天，我國貨幣供應量越來越高，房價上漲速度持續加快，這就會導致土地儲備機構在對土地進行儲備時面出現越來越大的資金壓力。在土地儲備機構當中，其主要的資金來源就是政府財政以及銀行貸款，其早已不能夠有效承擔越來越大資金規模的土地收儲。儲備行為的相關利益主體沒有有效的平衡機制，怎樣才能夠避免在土地儲備時出現資金方面的問題，是阻礙土地儲存運作的重要因素。

三、改進土地儲備運作模式的有效對策

（一）構建更加科學的土地儲備機制

相關基層單位應當充分把握好土地儲備過程當中所有相關主體的利益關系，加大對于政府公共財政目標及收儲方面盈利目標的管理力度，盡可能的做到并推行公私合營。第一，相關政府部門要承擔自身所具有的主導責任，積極聯系收儲方以及社會資本，建立起綜合性的土地儲備載體，從而構成風險互擔且土地資源收益共享的利益共同體。第二，要充分把握政府、收儲方以及社會資本的具體分工，在此過程中，政府的職能主要就是對公共目標的確定，對規劃的內容進行合理調整，此外，政府還需要加大融資支持力度，做好各個方面的管理工作。第三，要開發出與此相關的證券產品，促進社會資本的準入與退出機制的健全與優化，從而有效提高資本投資回收效率。

（二）重視對土地儲備運作的利益協調

結合實際情況，建立共同利益協議標準，促使整個土地儲存運作的效率能夠得到進一步的提高。要構建土地征收者、被征收者以及土地競得者間的土地參與機制，確保在實際運作的過程當中原本存在的矛盾能夠在標準協議的方式下得到解決，在建立相關的協議以后，嚴格依據協議要求來正確執行，加快運作速度，提高運作效果。

四、結語

總而言之，現階段，我國在土地儲備運作方面還存在許許多多有待解決的問題，這些都是需要在今后的實踐中不斷探索與驗證的，必須要對此引起重視，找到其中存在的問題并采取針對性的措施，才能夠進一步改進我國的土地儲備機制，提高土地運作的科學性與合理性，這不但能夠加快我國城市化進程的推進，還有助于我國社會的穩定發展，具有著非常重要的現實意義。