消費者信心與房價

◎葛銀龍

消費者信心指數的概念最早是由美國密歇根大學調查研究中心（SRC）的GorgeKatona于20世紀40年代首次提出的。密歇根大學的Katona于1946年首次對消費者的心理對其經濟行為的影響進行了研究，最終結論為消費者的消費支出計劃不僅與客觀因素有關，還與消費者對經濟、就業、物價、利率等方面的看法和預期所決定，從而影響著國民需求和經濟增長。他們的研究誕生了衡量消費者態度和預期的概念，即消費者情緒指數，也稱為消費者信心指數。消費者信心指數作為衡量消費者信心最為重要的指標，逐漸受到更多人的重視，得到更廣泛的研究。

一、房價現狀

本文將2018年的房價與2014年的房價做比較，如果居民2018年房價大于2014年房價，則將該居民定義為房價上漲人群，如果居民2018年房價小于2014年房價，則將該居民定義為房價下跌人群，如果居民2018年房價等于2014年房價，則將該居民定義為房價不變人群。同時將2014年沒有創業2018年創業的人群定義為進入創業人群，2014年創業2018年沒有創業的人群定義為退出創業人群，將2014年和2018年都有創業和都不創業人群定義為不變來考察房價上漲、房價下跌和房價不變的人群中，進入創業、退出創業和不變的人數所占的比例，如表3-1所示。

表1-1 房價變動下創業人員變動情況

表1-1顯示了從2018年到2018年房價變動下，我國居民創業人員變動情況。雖然不管房價怎么變化，既不進入也不退出創業行業的比重非常大，但是這并不是我們關心的，我們關心的是在房價變動的人數當中，進入創業和退出創業的人員所占的比重變化。房價上漲的居民中有16.90%的人選擇進入創業，而3.33%的人選擇退出創業，居民選擇創業的比例要比選擇退出創業的比例大。房價下跌的居民中有34.67%人選擇進入創業，而5.36%的人選擇退出創業，居民選擇創業的比例也是要比選擇退出創業的比例大。這說明，房價的變動可能會在一定程度上引起創業人數的變動。

二、消費者信心與房價的關系

成本往往不起決定性作用，而消費者心理也是影響房價的重要因素，主要體現在影響房地產市場的供求，使房價在短期的波動程度加劇。從消費者角度來看，由于"買漲不買跌"的心理作用，當預期房價上漲時，多數消費者會提前買房，使需求量突然大增，又由于供給的滯后性，價格迅速上漲；當預期下跌時，投資者觀望并開始售房，二手房供給也增多，消費者會推遲購房計劃，市場需求萎縮，使房價回落。因此，消費者的心理預期會顯著地放大或縮小當前的市場需求，從而影響房價。

房地產行業的主要參與者有：政府、金融機構、房地產開發商和消費者。各參與者之間相互作用，相互影響，因此，可根據各參與者與消費者之間的關系分析其對消費者消費者心理和房價的影響。

1.政府的宏觀調控政策與消費者消費者心理。

近年來，為了抑制房價持續上漲，政府出臺了一系列的宏觀政策進行調控，其中最有效的就是土地供應政策，對影響房價的根源進行控制。為了抑制開發商囤積土地以及投資者購房空置，政府采取了強硬的土地政策。首先，控制土地供給量，嚴格執行土地出讓"招、拍、掛"制度，拔高拿地成本。其次，設立土地督察部門加強對開發商持有土地管理。再次，土地增值稅、土地使用稅和新增建設用地使用費相繼提高，加大了土地保有成本。2008年國務院頒發的土地調控新政要求加強節約集約用地，加大中小戶型建設，增加經濟適用房、廉租房的供應比例，堅決停止高檔別墅的開發建設等，充分表明政府的土地閘門越收越緊。這些政策必然會改變消費者對房地產市場的預期。如果執行到位，土地新政將改變目前房地產的格局。

2.金融政策與消費者消費者心理。

金融政策對消費者的影響，主要表現在存貸款利率上。近期，中央經濟工作會議提出從緊的貨幣政策，央行連續六次加息，十次上調存款準備金率。短期內連續提升利率，金融調控力度明顯加大。

通常，當利率降低時，會刺激消費與投資；利率調高時，人們會增加儲蓄以滯緩消費與投資。然而，事實并非如此。我國當前的購房者絕大多數仍為自用住房者，加息后其還貸數額會增加，但額度有限，對購房者幾乎不構成實質性影響，不足以抑制購房者的主流購買力。另外，消費者"買漲不買跌"的心理預期也會影響需求。央行的多次加息行為，加強了消費者對"進入加息周期"和房價調整的預期。很大一部分消費者擔心利率繼續升高，帶來購房開支的增加，在經過一番觀望后，選擇提前消費，導致住房需求增加，房價再次上漲。因此，盡管利率增加，房價并不具備下跌的條件。

3.房地產商與消費者消費者心理。

房地產市場是一個典型的預期市場，成交的多少、房價的高低與消費者和房地產商對后市的預期有密切的聯系。房價的高低起伏是開發商和消費者之間的一種合理的經濟博弈。在市場經濟條件下，房地產開發商之間的競爭仍然較激烈，各開發商之間通過價格或產品差異性進行競爭，有利于合理降低房價。然而，當行業是由產業集中度較高的壟斷開發商組成時，開發商往往具有較高的談判能力。他們會從理性的角度協調彼此的決策，避免惡性競爭，使房價處于較穩定的狀態，甚至合謀有價無市的虛假房價交易關系，為獲取暴利創造條件。在信息不對稱的情況下，部分消費者會錯誤地預期房價會上漲，倉促做出購房決定，房價也會在消費者的購買行為驅使下逐漸上漲，產生新一輪的價格恐慌。另外，開發商對土地投資的預期也在很大程度上影響土地價格水平，影響房地產的成本，進而對消費者的心理預期產生影響。

4.消費者心理預期之間的相互影響。

從眾心理是大多數消費者普遍存在的，它對消費者消費者心理的影響不可忽視。在房地產市場中，由于投資者對信息缺乏充分的了解，很難對未來市場作出合理的預期，往往通過觀察周圍人群的行為而提取信息。因此，許多人的信息將大致相同且彼此強化，從而產生從眾行為。這是由個人理性行為導致的集體的非理性行為的一種非線性機制。例如，在房價上漲的情況下，消費者盲從購房，使其市場預期的作用體現在升值預期和潛在需求的提前）釋放上，在供給缺乏彈性的情況下，供需矛盾加劇，使房價快速攀升。

三、結論與建議

1.結論。

消費者的理性預期對房地產市場有重要影響，合理引導心理預期有助于房地產市場的理性健康發展。政府在制定宏觀調控政策時，只有做到供給和預期的兼顧，樓市調控才會取得理想的成效。

2.建議。

第一，政府應積極引導大中城市消費者的投資理念，特別是一、二線城市，嚴格監管消費者投資行為，防止房地產行業出現嚴重的投機現象；同時，政府也要積極保障各個產業均衡發展，使房產不再成為唯一可供投資的高回報資產，從而降低消費者住房偏好，形成合理、正常的房地產投資行為，促進房地產行業市場健康發展。

第二，地方政府應該積極尋找發展當地經濟的突破口，降低政府財政收入對土地出讓金的依賴程度，從而有效緩解政府調控房價的壓力。地方政府在面對經濟發展和控制房價的兩難局面時，要理性分析利弊，因為土地出讓金雖然能為政府提供很多的預算外財政收入，但土地資源是有限的，并不能長期作為財政收入的穩定來源。