房地產企業項目采購現狀及對策研究

高銘江

沈陽建筑大學管理學院（110168）

1 房地產企業項目采購現狀與特點

1.1 采購規模不斷擴大

隨著房地產行業的不斷發展，房地產市場趨于成熟，市場集中度水平不斷提高。對于企業，主要表現為投資額日益增長，建設規模不斷擴大，采購規模也逐步擴大。 2019 年 1～11 月 TOP100 房企總銷售金額已突破10 萬億元，達到104387 億元，同比增長16.45%。 以華潤置地東北大區為例，2016-2019 年 在 建 面 積 分 別 為 377、488、792、1 038 萬m2，2022 年預計達到 1 579 萬 m2；2016-2019 年采購金額分別為 21、57、87、116 億元；2016-2019 年采購合同數量分別為 748、1 062、1 286、1 646 個。

1.2 關聯度高

項目采購幾乎貫穿項目建設的全過程，呈現出多部門、多專業協作的特點，對項目建設目標的實現具有重要影響。 項目采購需招標采購部門主導，相關專業部門協同完成，對企業內部的協調性提出新的要求。

建設項目開發是房地產企業高效整合產業鏈上相關資源的過程。一個完整的房地產開發項目需房地產企業與多個專業不同、分工各異的單位共同協作來完成，供應商的好壞直接決定了企業產品質量、成本控制與運營效率。

2 問題分析

2.1 采購流程不規范

在實際操作中存在流程設計漏項、 冗余等現象，從而導致采購效率低下。 流程設計漏項可能致使合同制定不規范、審批不嚴格，進而增加合同變更次數。流程冗余會增加無效工作，延長采購周期，進而影響項目的進度與成本。流程不規范不利于防范采購環節中潛在的風險， 不利于采購管理精細化，降低采購效率。

2.2 信息化程度低

現階段房地產企業采購的信息化進程相對滯后，信息化程度普遍較低。 目前，大部分房地產企業招標采購過程尚未實現無紙化，存在采購信息遺失、信息共享不暢等現象。 其一方面不利于采購信息的長期存檔、分析及采購績效的評價；另一方面不利于有關信息在各部門、各合作伙伴間高效傳遞，未能有效避免信息不對稱所造成的損失，并且在意外情況發生時不能及時形成一致意見，進而及時止損[1]。

2.3 供應商管理薄弱

部分房地產企業疏于對供應商的管理，招標前忽略對供應商的詳細考察，未能建立合格供應商名冊，從而導致不良狀況的發生。 在招標環節，投標單位串標、中途棄標，嚴重擾亂招標秩序。 在合同實施階段，房地產企業未能定期考核供應商履約狀況，出現違約、合同變更等現象，履約能力差。 在合同結束后，房地產企業未能及時作供應商履約評價，為后期項目采購作準備。

3 對策與建議

3.1 規范采購流程

優化采購流程，加強各環節審核，提升采購效率。 首先，將整個采購過程細分為若干個環節，做到不漏項，同時盡可能簡化管理流程，避免冗余現象發生。 其次，合理設計各環節標準化模版與重點環節審批流程規定的工作時限，完善責任管理體制，將責任與績效掛鉤，建立激勵機制。 最后，建立反饋機制，主要責任部門需定期反饋實踐中由流程設計不理造成的一系列問題， 分析總結最終形成報告，進一步優化采購管理流程[2]。

3.2 加強項目采購信息化建設

從信息存儲、信息共享、信息處理三個方面加強項目采購信息化建設，建立適合企業的采購云平臺。 首先，整個采購過程實現無紙化，采購所涉及到的材料全部留存電子版，以便利于文件長期保存。其次，在采購云平臺上創建供企業內部部門與部門、企業與供應商使用的信息共享模塊，提升信息傳遞效率。 最后，基于采購數據，依據采購理論與數理統計方法，項目采購系統自動生成各種各樣的初級報表，便于追蹤項目采購計劃進展狀況， 分析偏差原因，及時執行調整措施。 另外，在項目采購結束后，項目采購系統可自動生成項目采購績效評價報告[3]。

3.3 強化供應商管理

從招標前考察、評標、定期考核、評估4 個方面加強對供應商的管理。 招標前注重對供應商的考察，審核其以往業績、專業能力、財務狀況，評價其綜合實力，合格后錄入合格供應商名冊。 評標階段，依據一定的標準評判投標文件，嚴格審核其項目實施計劃與報價是否合理，選擇最優的合作伙伴。 合同實施階段，定期考核項目實施情況，形成階段性報告，并就存在問題采取相對應的整改措施[4]。合同結束后，對供應商的履約狀況進行評價，重新定級其履約能力，為以后的項目采購作準備。

4 結語

隨著房地產市場集中度逐漸提升，房地產企業項目采購規模不斷擴大，項目采購成為項目開發過程中的重要一環，房地產企業亟需提升項目采購效率。 因此，文章聚焦于房地產企業項目采購現狀與問題分析，并且提出了相對應的改進措施。 首先，總結出項目采購具有規模大、關聯性強的特點。 其次，房地產項目采購存在流程不規范、 信息化程度低、供應商管理薄弱等現實問題。 最后，提出了規范采購流程、加強信息化建設、強化供應商管理的改進措施，以期提升房地產企業采購效率。