大慶市社區物業管理中的問題與對策研究

韋祎

摘 要：社區物業服務的質量和水平不僅關系到業主們的生活質量也關系到基層社會的穩定與和諧。因此，在概述物業社區管理基本概念的基礎上，梳理與剖析大慶市社區物業管理中的現有成就和亟待解決的問題，并對其提出相應的合理的對策建議，力求為未來哈爾濱市社區物業服務管理水平的提高提供理論指導。

關鍵詞：大慶物業管理;成就與問題;相關對策研究

中圖分類號：F299.233.47? ? ? 文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2020）35-0063-02

一、社區物業管理概述

“社區物業管理”這個詞并不陌生，是指社區內部業主以合同的方式委托物業服務企業等相關單位，對業主的房屋及配套的附屬設備、設施、綠地、安全以及交通等內容進行日常維護、養護、維護、治理的活動。物業管理有廣義和狹義之分。廣義的社區物業管理是指對包括經濟、政治、文化、人口、生態環境等方面的社會系統所進行的綜合管理活動;從狹義上看，城市社區管理是指對城市社區內部社會生活方面所進行的管理。

社區物業管理內容包括以下幾方面。

第一，對住宅小區居民和住宅小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安、環境等的管理。

第二，管理和規范住宅小區居民在小區居住時的部分不當行為。

第三，監測并管理住宅小區內部的自然環境即居民居住環境。

二、大慶市物業管理發展的成就與問題

目前大慶市共有物業服務企業201家，從業人員4萬余人，物業管理總建筑面積近7 000多萬平方米;累計創建國家級示范項目51個，省級示范項目147個，大慶市物業管理各項工作均位居全省前列。

近些年，大慶市政府及物業主管部門高度重視物業管理工作。自2003年以來，共投資19.7億元，對143個老居住區實施了具體改造，解決了老居住區普遍存在的基礎設施不配套、居住體驗不良等問題。2013年，以創新服務理念為主題開展“三百”活動，力求探索行業發展瓶頸問題，引導業主實現自治、企業實現自律。同年，通過主要街路外立面改造、組織修剪遮光嚴重樹木、辟建施劃停車泊位3 904個、組織清理亂搭亂建現象、治理“小開荒”等，切實保障惠及民生。2018年9月1日正式實施大慶市首部實體法《大慶市物業管理條例》，并將9月1日設為物業主題日。除了主題日集中宣傳以外，大慶市各個社區也會開展多種活動，如《條例》知識競賽、社區文藝表演等。同時，通過加強物業企業資質管理、建立物業糾紛調解機制、強化行業監管體系建設、加強物業管理從業人員培訓等舉措，有效提升了大慶市物業管理工作水平。盡管如此，大慶市社區物業管理工作仍然存在許多問題亟待解決，主要集中在以下三個方面。

（一）主體職責劃分不明確，缺乏有效的責任管理規范

就目前來說，社區物業服務中存在法律制度建設相對滯后問題，導致各個責任主體之間的職責劃分不明確的問題，嚴重制約社區物業服務管理的質量與水平。這個問題已在與居民生活息息相關的事件中體現出來，例如，當居民區停水停電時，由于物業管理體系中沒有明確到個人負責制，無法明確劃定有相應職權的管理部門，導致物業服務各級部門互相打擦邊球，問題難以得到解決，增大了社區居民與物業公司產生糾紛的可能性，嚴重影響了物業服務的質量，同時也給居民的生活帶來了困擾。

（二）業主委員會成立及運行等工作仍需進一步規范

一方面，業主委員會成立難、籌備難、運行難。大多數業主參與社區管理的積極性不強、參與業委會選舉的主動性不高，從而導致業主委員會內部組成人員質量較差;業主委員會換屆問題頻發，部分業委會成員出于私利干擾換屆或不愿換屆，導致無法成功換屆;業主委員會的設立程序復雜，業主委員會的成立不僅需要大量啟動資金，還需要街道和社區的大力支持。以上種種原因使業主委員會運行困難較大。

另一方面，業主委員會的日常工作缺乏高效有序的監管體系，物業法規未具體明確規定相應處罰手段。業委會成立以來，政府相關部門缺乏能力對其日常工作進行嚴格管控，導致業委會行使職權的松散度與自由度過大，出現了業主委員會亂作為、謀私利等不良現象的發生。這些現象的發生在很大程度上損害了業主利益。

（三）行業監管力度不夠且缺乏合力

第一，管理部門監督力度不夠，尤其是中、小型物業企業等部門監管意識低、指導監督工作不到位，給物業服務部門提供了違規的機會。與此同時，企業的違規行為得不到相關管理部門及時的處理和規范。第二，物業監管部門多，職責不夠清晰。監管物業的主管部門是住房城鄉建設部門，相關職能部門有發展改革、公安、民政、行政、財政、城市管理、消防等部門。以上多種監管部門，職能交叉混亂，難以發揮實際監管作用。第三，行業監管相關主體在社區內部尚未形成有效聯動機制。只有物業部門單主體發力，無法形成城管、公安、政府等部門的多主體結合，齊抓共管的合力。

三、改善大慶市社區物業服務管理服務的相關對策

（一）加快健全業主委員會相關機制并注重其作用發揮

首先，應當嚴格規范業主委員會選舉程序及相關運作規則，建立業主委員會成員資格條件限制和培訓考核獎懲機制，吸引業主中的專業人士參與業主委員會工作。在保證選舉程序規范正當的基礎上，提高內部成員的總體質量與水平。其次，建立并完善業主委員會的監督制約機制，對業主委員會及其組成人員的管理行為進行監督和評價。這有助于在初期遏制業委會與物業公司、工程公司之間的尋租腐敗行為，同時對業委會工作能起到強有力的監督作用，提高了其工作的規范性。最后，完善相關法律體系，為業主委員會規范管理社區事務提供法律依據。

（二）探索物業行業準入門檻，提高物業公司服務水平

一方面，政府相關機構應不斷完善企業資質管理條例，在探索行業門檻標準并量化的基礎上，不斷提高物業企業準入門檻，從源頭上把控新企業質量與水平。與此同時，加快力度實行淘汰機制，根據已明確的量化評分標準定期進行打分，以得分情況進行相應的評分劃定等級，等級較低的物業企業即被淘汰。這樣不僅能實現監管資源的合理配置，還能建立起優勝劣汰的“競爭機制”和正常的“退出機制”，形成優勝劣汰的競爭環境，提高物業公司整體管理水平、服務水平。另一方面，物業公司應在調查分析住戶的基礎上根據住戶個性化、多層次的需求，建立全面靈活的物業服務清單。物業公司只有積極構建讓住戶滿意度高的服務體系，才能使業主與物業公司之間形成和諧融洽的伙伴關系。