馴服房地產風險灰犀牛

日前，中國社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組發布《中國住房大數據分析報告（2020）——城市房價預警與房企品牌價值測度》，引發業界關注。該報告認為，新冠肺炎疫情的出現，加速了房地產市場大分化時代的來臨。在因城施策的政策背景下，各城市房地產市場的差異化將成為常態。在肯定市場差異化有利于避免房地產市場系統性風險的發生的同時，報告也提出警示，認為在大分化時代，單純宏觀分析工具難以有效判斷區域房地產市場走勢，房價局部大漲大跌風險將成為防范房地產市場風險的重點。報告指出，“房價只漲不跌的時代已經過去。局部房價下跌監測預警，將成為市場監測預警的重要方面。”

無獨有偶。日前，銀保監會主席郭樹清關于房地產風險的表態也引發各方關注。在其日前發表的《完善現代金融監管體系》一文中，郭樹清旗幟鮮明地指出堅決抑制房地產泡沫。文章認為，房地產與金融業深度關聯。上世紀以來，世界上130多次金融危機中，100多次與房地產有關。2008年次貸危機前，美國房地產抵押貸款超過當年GDP的32%。目前，中國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業。可以說，房地產是現階段中國金融風險方面最大的“灰犀牛”。

種種跡象表明，中國房地產業發展面臨的挑戰，正從“房住不炒”政策的毫不松動，轉向決策層和監管層決心主動拆解房地產風險，有關各方不可不詳察之并加以積極審慎地應對。

中國經濟受益于房地產發展良多。房地產發展成為推動中國城市化的生力軍，并與工業化互為犄角相互倚重，為中國經濟過去20多年的發展提供了巨大的動能。但毋庸諱言，中國經濟亦苦房地產泡沫久矣。房地產部門所占用的金融資源漸成尾大不掉之勢，也頗令監管各方有投鼠忌器的心理，而在此過程中相關各方有形無形中所形成的“太大不能倒”的心理預期，又令房地產行業有了“虛驕”之氣，長此以往，既不利于房地產自身的健康發展，更不利于中國經濟的長久安康。

房地產泡沫一天不能得到有效化解，一些地方政府對土地財政的依賴就一天不能斬斷，由此產生的預算軟約束也就會繼續難以落到實處，靠科技驅動轉變增長方式也會繼續淪為口號。不僅如此，繼續房地產驅動型增長模式，還會累及科技創新，助長偽創新的風氣。有些所謂的產業園，不管打著什么樣的名頭，到最后都是以開發各種名義的房地產為歸依，這顯然不利于真正的創新。

人們應該清醒地看到，不少地方的房地產發展的空間已經所剩無幾，甚至提前透支。相對于正在趨于常態的城市化進程，房地產存量已然充足。而都市圈戰略的落實、城鄉一體化進程的推進和中國社會老齡化速度的加快，也將調配出更多的存量住房資源。

此前本刊亦已多次指出，房地產之所以虛火難退，很大程度上也是因為與其相關的債券類產品有剛兌信仰。資本永遠會流向因為饑渴而飲鴆止渴敢于開出短期回報更高的部分。一段時間以來，房地產部門的資金饑渴癥也是影響中國貨幣政策傳導效應的主要因素，只有以最大的勇氣和耐心出清房地產行業的泡沫，才能有效扭轉資金脫實向虛、自我循環的傾向，將資金真正導向能夠帶動中國經濟發展的創新部門。

主動排查和拆解房地產泡沫是化解中國金融風險的關鍵一招。當斷不斷，反受其亂。與其通過企業債的頻頻被動爆雷來打破剛兌信仰，不若通過針對房地產企業和相關金融機構的微觀審慎監管和壓力測試來主動排雷。

如前所述，客觀而言，房地產為中國經濟的發展發揮了巨大的作用，而今后相當長一段時間內，隨著城市化進程的深化和居民居住需求的升級，房地產依然會在中國經濟發展中發揮重要的作用，但狂飆突進的日子已經一去不復返了。拆解房地產泡沫，馴服房地產風險灰犀牛，正本清源，厘清房地產的正確角色和定位，是中國經濟可持續發展的必由之路。