基于層次分析法的旅游地產開發風險分析

謝樂樂

（江西理工大學經濟管理學院， 江西 贛州 341000）

1 旅游地產的概念以及開發風險的概念

1.1 旅游地產

旅游地產我覺得可以分為兩類，一類是包含了旅游和地產的就叫旅游地產，；另一類是服務業旅游業的地產，就是以旅游業為主，然后以旅游來帶動房地產（房產，酒店，別墅等）。

1.2 開發風險

旅游地產的開發風險主要是因為其設計到旅游以及地產，所以涉及資金較大，同時旅游業的資金回流速度也較慢，再加上其較偏向于高消費群體，所以市場和經濟也有很大風險。所以本文主要從有: 選擇、經濟、開發模式、社會、市場和管理6 個方面考慮，這也是我們這次研究的關鍵。

2 構建指標體系

2.1 設置判斷值并根據判斷值得出判斷矩陣

判斷值是下層元素對上層元素的兩兩對比權重值，這兩元素設做 i、j，相對權重值設為 aij，元素的個數為 m，判斷矩陣就是 A = ( aij) m×m，對 aij 值的判定值量化標準一般采用 1～9 標度進行賦值，如表 1 所示[2]。然后選出5-8 名專家根據表一對個元素重要程度進行打分，根據所得分數得出判斷矩陣。

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2.2 計算權向量，做一致性檢驗并計算權重值

設矩陣為 A，但構建的矩陣必須滿足一個條件，那就是矩陣一致性。計算矩陣一致性的公式為:CR =CI/RI，當 CR ＜ 0. 1 時，矩陣 A 符合一致性，反之 CR≥0. 1，則陣 A 一致程度未合格，這時需要根據表一對矩陣中第 i j 元素進行調整，

直到矩陣滿足 CR＜0. 1 的標準[3]。其中，

2.3 根據各所得權重進行綜合評價

根據所構建的結構模型，按照上述步驟對各模塊逐一計算，所得出的權重是各元素對應上層元素的權重，然后逐層計算，就可計算出最底層的元素對于最上層的權重值。

3 實例分析

3.1 構建層次結構模型

以某一旅游地產為例，經分析得其層次結構模型如表2 所示

3.2 判斷指標權重以及一致性檢驗

選出8 名現場經驗豐富或理論知識豐富的專家按招1~9 的標度對各層元素進行兩兩對比賦值，然后我們再把專家對元素的賦值輸入軟件有有有YaahP 中，軟件會自動得出一致性CI，若CI 值小于0.1 則符合，反之則不符合，則重新賦值。

3.3 計算各因素的指標權重

分別各個風險因素進行求權重，經計算后，結果B1、B2、B3、B4、B5、B6的權重分別為0.0229 0.1468 0.2438 0.0805 0.0644 0.4355。

表2

表3 各層元素兩兩指標間的對比值

4 結論

我是從開發商角度出發，對該旅游地產開發項目進行風險評價。本文通過實例，從選擇、經濟、開發模式、社會、市場、管理6 個方面，利用層次分析法把風險量化，使大家能夠更直觀的看出風險因素的影響大小。最后研究結果顯示，管理風險在旅游地產開發風險中占比最大，是最重要的影響因素，在開發旅游地產時得著重注意。