農村宅基地退出法律問題研究

河北經貿大學 王亞彤

1 農村宅基地退出概述

1.1 農村宅基地退出的概念

宅基地退出的概念沒有明確規定，其中常用的一種就是指農戶退出宅基地，其享有的宅基地使用權因此消滅的現象[1]。因為宅基地與宅基地使用權關系緊密，所以可以理解為宅基地的退出其實就是指宅基地使用權的一種消滅的現象。

1.2 農村宅基地退出的意義

農村宅基地退出不僅可緩解農村宅基地的閑置及土地浪費問題，更是在此基礎上有其獨特的措施意義，經過總結共有以下幾點。

1.2.1 改善農民生活環境，提高生活質量

實施農村宅基地退出，使農民從農村遷移到小城鎮甚至是城市，改變農民的生活環境，同時城市的社會公共服務以及基礎設施建設都會更加完善，相比在農村，農民的物質和精神都能更好地得到滿足。通過宅基地退出，農民也可以獲得物質上的補償，保障自己的利益。

1.2.2 高效利用農村土地

農村宅基地的閑置可以說是推行宅基地退出的一個重要原因，如今宅基地閑置現象在國內一些農村很常見，但同時，城市發展卻因為土地資源稀缺受到限制，有限的城市用地已經不能滿足當下快速發展的經濟，而農村宅基地退出恰好為解決該問題提供了新思路。將退出的宅基地集中起來重新科學規劃，使農村的土地得到高效利用的同時將部分宅基地用作城市建設，緩解城市難題。

1.2.3 縮小城鄉差距，促進城市化

農村宅基地是農民生存的重要基礎，國家限制宅基地的流轉用以保護農民的權利，在另一方面卻也使得農民的一些權益受到了損害。宅基地退出保障了農民的權益，農民通過退出獲得更多的收入，或者吸引一些企業的入駐，為農民創造了更多的就業機會，也可以使農民擺脫土地的束縛，擁有更多獲得收入的方法。這樣一來，提高了農村的發展水平，縮小了城鄉差距。

2 農村宅基地退出的現狀

2.1 農村宅基地退出模式

我國農村宅基地退出的模式主要有主動退出與被動退出，有償退出與無償退出等。主動退出與被動退出的區別主要在于是誰主導，主動退出就是指農戶主導的宅基地退出，而被動退出就是說由政府、村集體等主體主導的農村宅基地退出[2]。

另一種是宅基地有償退出和無償退出。有償退出是說農民進城買房落戶后想把宅基地退回集體的，政府會給一定的補償，有償退出的補償大概包括兩部分，分別是宅基地的補償款和房屋以及地表附著物的補償款[3]。但有償退出有限制，以下四項將會被“無償退出”：（1）戶外廁所；（2）廢棄禽獸舍；（3）倒塌房屋；（4）影響村內道路及公共設施建設的院落等建筑物及構筑物[4]。

2.2 試點典型例子

在我國宅基地退出已經有部分地區結合當地的情況進行了試點工作，大多獲得了不錯的成果，典型的有天津和浙江兩地。天津“宅基地換房”模式是用宅基地使用權置換城市的房屋，對于農民們承包的土地，政府則規定可以轉租，解決了農民們關心的問題的同時也有利于宅基地和耕地的保護。浙江“兩分兩換”模式是說將農戶的宅基地使用權和土地的承包經營權分開，農民可以置換其中一個或兩個一起置換。這種模式是由當地政府和村集體經濟組織共同出資成立一個投資公司作為投融資的主體，負責建設農村型社區負責解決宅基地退出產生的問題。

3 農村宅基地退出中的法律問題

3.1 宅基地退出相關立法不完善

在我國關于宅基地管理的法律找到的大多都只是一些原則性的規定，關于宅基地，在《土地管理法》、《物權法》等法律中只是規定了宅基地淺顯的權利，我國關于農村宅基地的規定還處于一個不完整、系統的狀態，或者說就是沒有一個明確的關于農村宅基地怎樣退出的法律體系。

3.2 退出補償制度不完善

在各個省市的試點工作中，大體規定了退出的條件和程序，關于怎樣補償只有原則性的回答，具體的標準、范圍沒有明確規定，這不利于工作的實施。或者在一些地區則直接按照其他法律法規進行補償[5]。

3.3 退出后保障制度不完善

雖然我國的社會保障體系在近些年一直在完善，但是相對于城市來說，農村的保障體系還不夠健全，如果農民退出了宅基地就相當于失去了自己賴以生存的住所，如果選擇了在城市居住又是否可以適應以及應對城市的各種壓力。所以說，如果沒有一個相對完備的宅基地退出后的保障體系，可能會成為農民退出宅基地的阻礙。

4 農村宅基地退出法律對策

4.1 在立法層面明確宅基地退出

我國應當制定有關農村宅基地退出的明確法律，明確宅基地使用權可以退出，同時制定新的宅基地退出的法律法規，如《農村宅基地退出法》及其他相關文件，也可以在我國現行的《物權法》《土地管理法》等相關法律中增加關于宅基地及其退出的內容[6]。

4.2 建立完善的補償制度

因各地區的實際情況并不相同，但是為了保證實施，首先要有一個基本的標準，比如明確農民退出宅基地的最低補償和最低生活保障的限度；其次也可以擴大農村宅基地退出的補償范圍，除了宅基地及宅基地上的房屋和其他的一些附屬設施，其他必要的費用和風險補償都應當在補償范圍中進行明確[7]。最后，提供多種退出補償的方式供退出農民選擇。

4.3 建立完善的保障制度

建立完善的保障制度讓農民愿意配合宅基地退出工作的實施，具體的做法可以是讓退出的農民加入城鎮社會保障體系，享有與城鎮居民一樣的保障，或者說根據現實情況，建立一套新的關于退出農村宅基地的農民的保障體系，同時注重和完善其就業、醫療、教育保障方面，更符合農民們的要求。

5 結語

如今國家強調農村土地的“三權分置”，使得農村宅基地退出的問題受到了更多的關注。雖然試行初期還存在一些問題，但總的來說，農村宅基地退出不僅解決了當下土地利用不合理的問題，更是提高了農民的生活水平，促進了我國的城鎮化建設。由于國家相關法律的欠缺，使得退出制度、相關的保障、補償措施等方面都出現了一些問題，但是不能否認農村宅基地退出這一項舉措的重大價值，它的作用有待我們去發掘。