房產測量方法及常見問題分析

李錚

（黑龍江省城市規劃勘測設計研究院，黑龍江 哈爾濱150000）

房產測量工作是現在房地產行業中一項重要的工作, 房產測量信息的準確性和有效性直接關系著房地產買賣雙方的經濟利益,因此,必須采取科學有效的測量方法進行測量。針對房產測量過程中常見的一些問題,房產測量工作人員必須引起重視,采取相應的預防控制措施積極應對。

1 房產測量的作用

1.1 房產測量的數據被應用于城市建設和城市規劃的多個方面。在城市建設的過程中,會涉及到很多房地產的開發和建設,如果某個區域被政府或私人企業租用或征用, 那么這個區域內的房產測量信息和數據將成為政府或企業開發建設的重要參考信息。開發商需要根據房產測量信息對原房產擁有者按照相應的賠償標準作相應的賠償。

1.2 房產測量的有效數據還被廣泛應用于房地產買賣的過程中,無論是賣房還是買房,都需要進行精確的房產測量工作,房產測量的準確性直接關系到買賣雙方的經濟利益。尤其是當我們在購買一處房產時, 需要測量這個房子的實際面積是否與銷售面積相同,實際測量面積原則上應該與銷售方提供的面積出入不大,如果出現較大差別, 購房方則需要向銷售中心或者開發商提出相應的賠償,這樣可以保護房屋購買方的基本權益,使房產買賣公開透明。

1.3 房產測量的最終結果是房屋產權信息的重要依據,另外,房產測量的數據還是房地產產權管理機構統計、管理該區域房產資源和土地資源的重要信息來源。房地產產權管理機構需要根據房產測量得到的有效信息進行相關房地產產權的確定和管理。

1.3.1 房地產產權登記、管理工作是一項復雜且工作量較大的工作, 房地產產權管理機構需要將管轄范圍內所有房地產的產權信息進行統計、管理。房地產產權管理工作的開展想要更加高效、規范,精確的房產測量結果是必不可少的。

1.3.2 通過科學合理的測量方法對各種房產信息進行測量,有助于相關政府、房地產企業、機構等全面了解所管轄區域內的各種房屋的基本信息,房屋的具體面積、位置、破損狀況等都能通過房產測量結果反映出來。相關政府部門或房地產企業可以根據具體的房產信息進行合理的規劃、建設,從而促進整個城市的建設。

1.3.3 房屋的改建、土地資源的開發與利用都要進行房產測量。雖然我國國土面積遼闊,但是由于人口基數非常大,導致人均占地面積并不富裕,土地資源非常的珍貴,因此,科學合理地開發利用現有土地資源是國家和人民關心的重點工作。老舊破損房屋的改建、重建是房屋建設工程中常見的項目,將老舊的危房拆除重新修建房屋,可以提高土地資源的利用率。在房屋拆除的過程中,需要對原有戶主進行相應賠償,房產測量結果就是主要的參考依據。

2 房產的測量方法

2.1 房產數字化測圖技術

2.1.1 在這個科學技術發達的社會, 數字化測圖技術成為房產測量工程中廣泛采用的一種測圖技術。數字化測圖是指專業測量技術人員通過特殊的測量方式對房屋的面積、所處位置、地形地勢等信息進行采集, 將測量所得數據通過數據接口傳輸到計算機,再利用計算機技術對這些數據進行分析、處理,最后將分析成果以圖像形式輸出。

2.1.2 房產數字化測圖是將房屋的各種基本信息轉換成電子地形圖或各種電子地圖, 然后再輸出成紙質地圖供房屋建設其它工程使用。整個數字化測圖的過程除了要用到許多專業的測量設備,還需要完整的計算機系統以及圖形處理器,包括顯示器、繪圖儀等專業繪圖裝置。

2.1.3 在房產測量中利用數字化測圖技術需要注意以下幾點。首先就是房產相關信息的測量和采集, 這個階段是數字化測圖的基礎,測量數據的精準程度直接關系到最后輸出成果的準確性。其次就是各種測量設備和繪圖設備、軟件的使用,需要由專業技術人員完成。

2.2 房產測量的具體方法和注意事項

房產測量是現在城市規劃、房屋建設、房產買賣等項目中一項重要的工作,房產測量的結果成為這些項目的重要參考依據。因此,科學有效的房產測量方法尤為重要。只有采取科學有效的測量方法,才能保證房產測量結果的準確性和有效性。房產測量主要是測量房屋面積和占地面積、所處地形地勢、位置等。現在房產測量行業所采用的測量方法包括極坐標解析法、支導線法等。采用這些方法時要注意以下幾點。

2.2.1 房屋邊長丈量較差之限差。在新修訂的房屋測量規范中有必要加入房屋邊長丈量較差的相關公式, 這樣才能使新規范與國際通用規范相符合, 減少因新規范的應用和新設備的使用等導致的邊長丈量產生的誤差。

2.2.2 面積誤差之限差。我國不同地區在測量房屋面積時所采用的測量標準有一定的區別, 這就導致在不同標準下測量相同房產所得到的結果卻不相同的現象。為了避免因測量標準不同產生的房屋面積出現誤差,全國房屋測量行業應該盡量統一測量標準。統一的測量標準必須綜合考慮全國各地房產測量的實際情況,不能按照個別地區的情況來確定。

2.2.3 GPS測量技術。我們在進行房產測量的過程中,不僅要運用到地面測量技術,還需要結合衛星定位技術進行全方位的測量。我國目前的房產測量,GPS 測量技術已經被廣泛應用于各地房產測量工作中。GPS測量技術主要利用其精準的衛星定位功能,能夠準確的對所需測量的房屋拐點、界址點等進行精準定位。除此之外,GPS 測量技術中的GIS 技術還能在圖形繪制和屬性繪制中起到重要的作用。RTK技術是通過GPS技術逐步演變而來的一項較為高端先進的新型技術,其測量精度更為精確,它擁有所有測量技術所無法比擬的優勢,運用領域更加廣泛,能夠應用于除大比例尺以外的所有形式的測繪。主要特征如下：a.精度高,數據安全可靠,不存在誤差累積。b.效率高。通常狀況下,在普通的電磁作用下,幾秒時間內便能完成點的測量工作。不需要太多的工作人員,在常規地勢條件下, 通常只需設置一個站點便能實現周圍6km 輻射區域的測量,有效減少了普通測量方式測站點數量及儀器的挪動頻率；在極大程度上提升了測量的效率和精度。c.測量簡便,快捷,信息處理快。在測量時只需要簡單的進行設定, 便能夠同步獲取測量的結果坐標。

3 房產測量中常見問題分析

3.1 層高與凈高的區分

3.1.1 根據我國現行《房產測量規范》中對層高的明確規定,層高主要是指住房上層和下層樓面,或上、下樓地面間的高度。

3.1.2 在現行規范中對于層高的允許值未做明確規定, 在具體實施時因沒有可參考的規范, 通常會根據設計及當地的相關規定執行,但部分區域針對這一方面沒有相關要求,施工人員通常會根據約定來實施。

3.1.3 房產實地測量過程中, 如果只存在凈高而不存在層高,這時通常會對凈高實施測量,其允許值為2.05m。

3.1.4 房產測量時針對房屋層高及凈高必須嚴格依據下列原則,即：存在層高的必須以層高為標準,反之以凈高作為測量標準。

3.2 對稱邊長度實地丈量不一致問題

房屋實際測量時,通常會存在因測量誤差或房屋施工質量問題以及設計變更等因素, 導致房屋進深及開間尺寸和圖紙不相符的狀況,有的甚至導致設計中比較規則的房屋變得不規則。鑒于這種狀況, 在進行圖形繪制及面積計算時必須要先對所測得的數據實施綜合處理。針對誤差較大或超過規范及標準要求的邊長數據,必須進行二次測量,對比分析兩次測得的數據,檢查數據到底是不是測量誤差導致的,如果的確不相同,則嚴格按照實際測得的數據來繪制圖形,并將其面積計算出來。

3.3 公共面積分攤問題

3.3.1 公共面積的分攤問題是現在房產測量中常見的問題。首先是普通小區住宅區的公共面積分攤必須公平合理才能讓小區的每個住戶接受。然而,公共面積的平均分攤需要涉及到各戶房屋的總面積,有些地方還需要進行折合,再按照相應的比例進行合理的分攤。

3.3.2 其次就是針對那些屬性較復雜的建筑的公共面積分攤問題,比如辦公寫字樓、活動廣場等建筑的分攤問題。這種情況一般是有主要負責單位和負責人的,在進行房產測量時,就要具體聯系到負責單位和相關負責人。

4 結論

總而言之, 房產測量工作是現在房地產行業中一項重要的工作。房產測量得到的數據被應用于城市建設和城市規劃、房地產買賣、房屋產權管理等各個方面。房產測量信息的準確性和有效性直接關系著房地產買賣雙方的經濟利益和城市建設的效果等, 因此,相關測量人員必須采取科學有效的測量方法進行測量。針對房產測量過程中常見的一些問題, 房產測量工作人員必須引起重視,采取相應的預防控制措施積極應對，少房產測量過程中存在的各種問題，確保房產測量結果的準確性和有效性。