基于多因素綜合分析的城市土地分等定級研究
——以寧夏中衛市為例

宋 晨

(寧夏土地和礦業權集中審批服務中心，寧夏 銀川 750002)

0 引言

城鎮土地分等定級是建立和完善土地市場，規范級差地租，指導和調控土地利用，保護土地所有者和使用者合法權益的有效手段；是防止土地投機和土地收益流失，促進土地資源合理利用的必要手段，也是深化土地使用制度改革，建立和完善社會主義市場經濟體制的重要基礎性工作。

從目前全國的城市土地分等定級研究與實踐來看，采用直接定量評價法和類別主導指標測定法的比較多，而這些對于經濟發達的大城市較敏感，工作量小，操作簡單，適用性強，但對主導因素不突出的城市或者功能分區不明顯的中小等城市缺乏研究。鑒于此，本研究以一個典型的西部城市為對象，在多因素綜合分析條件下，探索城市土地分等定級方法、影響因素、因素間作用機理及體系模型，以期為多因素綜合分析的土地利用規劃、土地資源合理利用提供參考。

1 研究區域概況

中衛市市轄區為沙坡頭區，位于東經 104°17′～106°10′，北緯36°58′～37°43′之間，地處寧夏回族自治區中西部，東鄰中寧縣，南與同心縣、海原縣及甘肅省靖遠縣交匯，西接甘肅省景泰縣，北鄰內蒙古自治區阿拉善左旗。現狀建成區面積 35.17 km2。是中衛市的政治、經濟、文化中心，地貌類型分為黃河沖積平原、臺地、沙漠、山地和丘陵五大地貌單元，地勢西南高，東北低，最高海拔2 954 m，最低海拔高程為1 160 m，市區地勢開闊平坦，地面坡度在0.5‰～2.5‰之間。總人口40.9萬人，常住人口為40.6萬人，其中，城鎮人口22.2萬人，常住人口城鎮化率為54.7%。2017年全年沙坡頭區實現地區生產總值155.6億元，城鎮常住居民人均可支配收入24 338.8元，是典型的中小城市。

2 研究方法

以中衛市市轄區土地利用總體規劃確定的39.94 km2土地為對象，根據城鎮土地的自然、經濟屬性及其在社會經濟活動中的地位和作用，在全面調查、分析影響中衛市中心城區土地質量的各種因素及其作用的基礎上，按照多因素綜合分析下的因果關系，應用坐標網格綜合作用分值，對土地質量和使用效益及其在土地空間上的分布差異狀況進行綜合分析，進行統一質量，等級評定，分出表明城鎮內部土地質量差異的土地等級序列，揭示土地質量特征差異及其總體空間分布變化規律。

3 程序步驟

(1)采用特爾菲測定法確定土地分等定級因素因子體系及其權重值。

(2)以《中衛市市轄區土地利用總體規劃(2006～2020)》確定的中衛市市轄區中心城區建設用地范圍內39.94 km2的土地為評定對象，在全面調查收集影響土地分等定級因素因子資料的基礎上，借助AutoCAD和ArcGIS技術，將土地級別更新范圍邊界、道路網系統、重要地物及必要的注記輸入計算機，數字化工作底圖，生成同等比例尺的土地級別更新計算機工作底圖，并將土地分等定級范圍置于直角坐標系的第一象限內，建立坐標系。按工作底圖比例尺(1∶10000)，以實地距離50 m為間距，自動劃分覆蓋整個土地范圍的坐標網格單元(實地面積為50×50=2 500 m2)，自動生成所有網格單元幾何中心坐標值(Xi,Yi)和網格編號的數據庫，中衛市中心城區共劃分了19 170個網格單元作為土地分等定級的基本計算單元，形成土地分等定級網格單元系統。

(3)土地分等定級因素因子資料的調查、整理與計算機錄入。根據確定的因素因子體系，結合計算機應用特點，將各類因素因子的調查資料按空間位置、相關屬性數據整理錄入計算機，建立起相對獨立的土地級別更新圖形、屬性數據系統。

(4)因素因子的作用分值計算與統計。各個因素因子按其作用模型，分別計算其對各網格單元的作用分值，并按土地分等定級因素因子體系的層次關系和權重，統計各網格單元作用總分值。

各單元作用分值計算：

依據定級因素因子體系的層次結構關系，通過各因素因子的相應權重，逐級加權求和，最終得到所有網格單元的定級因素作用總分值。

基本公式：F=∑Wifi

式中：F為網格單元的作用總分值；Wi為某因素(或因子)的權重；fi為某因素(或因子)的作用分。

(5)根據單元作用總分值頻率分布直方圖顯示的分布特征，分析并劃分作用分值區間，分析確定土地級別。

4 結論與討論

通過將調查收集的資料數據與被調查單位填寫調查表的數據進行了統計分析，分析土地分等定級因素因子選擇和專家打分的總體意見平均值，意見基本趨于一致，最終確定了中衛市市轄區中心城區的土地分等定級因素因子體系，定級因素因子體系、權重及標準差分別見表1。

表1 中衛市市轄區中心城區土地分等定級因素因子體系表

將各因素因子輸入各網格單元計算各單元的因素作用分值，根據各單元地塊的分值大小，地塊土地質量的優劣，采用總分頻率曲線法，統計總分值頻率。將總的分值區間劃分成若干細小的區間，統計各細小分值區間內的網格單元數，計算其占網格單元總數的千分比(即頻率)，以此頻率為縱坐標，作用分值為橫坐標，通過計算并且制出揭示網格單元每1分值區間數量分布特征與頻率分布，然后按土地優劣的實際情況，確定級間分界，確定土地級別。結合中衛市中心城區實際和對其土地質量空間分異規律的經驗判斷，依據前述分值區間，在征詢有關部門和專家意見和建議的基礎上，最終確定了土地級別及其分布范圍，完成了面積量算。在經與中衛市人民政府相關部門、專家進行論證后，最終確定了中衛市中心城區綜合級別體系。中衛市中心城區土地綜合級別分值區間如表2、圖1所示。

表2 中衛市中心城區土地級別分值區間表

圖1 中衛市中心城區土地級別面積比例圖

從分析與測定的結果來看，中衛市中心城區土地級別體系均符合《城鎮土地分等定級規程》規定，土地分等定級結果反映出中心城區土地的基本情況。土地分等定級采用“坐標網格綜合作用分值法”和多因素綜合評定法確定的土地級別，應用計算機等技術手段計算、成圖，保證了土地級別更新的精度和結果的科學性。土地級別更新成果表現出以下4個顯著的特征：

(1)土地級別總體呈現由城區中心向邊緣遞次降低的分布規律，從土地級別圖上可以清楚地看出，級別更新范圍內土地呈現出以主要街道為軸心的圈層分布。土地級別的這種空間分布特點，正是對中衛市市區中心城區的客觀、正確的反映，也符合城鎮土地級別的漸變規律。

(2)高級別商服用地與高級別商服中心密切相關，高級別土地大多集中在中衛市市轄區中心城區中心及商業服務業中心周圍，高級別土地級別存在沿干道向兩側比較明顯遞減，土地級別大致以同心圓狀向外降低，同時又沿干道呈帶狀向外延伸。土地級別由高級別向低級別逐漸過渡，雖有個別的級別突變現象，但也形成了明顯級差土地。

(3)土地級別的空間分布揭示了城鎮的發展方向高級別土地大多與高級別商服中心、配套基礎設施和公用設施相對應，集中在城鎮中心。商服用地集聚效益強于住宅和工業用地，因此商服用地高級別面積變化幅度較之住宅工業為強烈，而低級別變化趨緩，符合不同用途土地級別變化規律。

(4)商服繁華影響度和交通條件對土地級別影響較大構成城區核心的高級別地段正是該區域中商業的主要活動區，而商服用地又明顯表現為沿主要街道和市場活動，中心城區最高級別的Ⅰ級地段范圍，也基本上以各商服中心和市區的主、干道為軸(核)心。各商服中心周圍和交通主、次干道的交匯處，往往表現為較高的土地級別。

5 應用及建議

(1)土地分等定級反映中衛市城區土地條件和土地質量的差異，反映出土地收益的高低，為政府用經濟手段合理管理與調控土地收益提供依據。

(2)可滿足城市規劃與產業發展布局需要，促進中衛市城市開發利用和規劃建設。城市的產業發展布局與規劃要考慮土地質量的差異，優劣程度，根據土地區位特征來確定最合理的利用方式，城區規劃應以土地經濟規律和價值規律為指導，綜合部署中衛市經濟、文化、公共事業等各項事業，合理布局，優地優用，劣地巧用，實現土地利用結構的合理調整和優化組合。

(3)土地分等定級可為中衛市政府加強土地資源管理提供了重要決策依據。政府通過不同級別用途標準加強對土地市場的管理，實現對土地資源管理的合理配置，使有限的城市土地發揮最大的經濟和社會效用。為政府宏觀調控，科學管理土地資源與土地資產，促進資源合理、節約集約、高效利用， 完善和規范市場提供科學依據，為保證國有土地所有權在經濟上的實現以及利用經濟手段強化土地資產管理，加強政府對土地市場的管理，全面、科學合理地使用城市土地提供基礎依據。