房地產公司自持物業租金確定的研究

李曉玲 陳雪飛

(1.重慶玉豪龍實業集團江麟房地產開發有限公司，重慶 401120; 2.重慶市人民防空辦公室，重慶 401147)

傳統的房地產開發以住宅等銷售類物業為主，而隨著土拍市場競爭日益激烈，住宅市場往往僧多粥少，政府也愈加精明，對許多出讓地塊都提出了一定的自持要求，倒逼開發商向自持要利潤。優質的自持物業不僅相對于住宅地價較低，且有穩定的租金回報，未來還有著相當的升值空間，但自持物業投入大、回款慢、經營風險不定、融資不易、內控風險高，又是開發商不能回避的問題。租金的確定是自持物業租賃管理的主要工作，也是各房地產公司關注的焦點，還是公司內控的重要環節。租金的確定應在租金科學估計的基礎上，合理選擇租金確定的方法，并規范租金確定的組織實施。

1 租金的估計

對自持物業租金進行估計，既是自持物業競價招租、拍租底價確定的依據，也是協商洽談確定租金的重要參考。估價的方法多種多樣，自持物業租金估價，主要采用市場比較法、收益法和成本法。

1.1 市場比較法

市場比較法將自持物業與在近期有過租賃的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的租金做適當的修正，以此確定自持物業的客觀合理租金的方法。其理論依據是住宅租金價格形成的替代原理,具體操作時又有市場租金比較法和租售比乘數法，自持物業租賃實踐中采用前者更直觀和合理。市場比較法是房地產租賃市場公開、租賃信息充分時首選的一種估價方法。在這樣的市場上，房地產租金標準較高，公眾較關注，市場比較法成為自持物業租金估價最重要的方法。市場比較法的關鍵在于掌握足夠的交易實例，因此自持物業管理人員平時應廣泛搜集各類房地產的租賃信息，應逐步建立可靠的租賃業務數據庫。

1.2 收益法

收益法是指以資金時間價值原理為基礎,將某一租賃房地產未來各租賃期內的租金收益按一定的折現率貼現,使其現值總額等于房地產投入成本現在價值的方法。收益法是在自持物業預期收益可預測或可確定的情況下常用的估價方法，如賓館、幼兒園等自持物業的租賃估價可采用收益法。收益法評估自持物業租賃價格的關鍵是年凈收益的計算和折現率的選定。折現率應高于銀行利率，體現高于銀行存款利息之上的投資風險收益。因只要每期折現率一樣，根據資金時間價值原理，對同一自持物業，每種方法在任何時間點上都是等值的，在保證安全的前提下，選擇遞增回收租金的方式是自持物業租賃實踐中常用的方式，承租人也更易接受。租賃期間若房價變動較大,可重新確定自持物業成本,同時估出相應的新租金。

1.3 成本法

成本法是在市場難以提供類似估價對象的可比實例，也不便準確預測凈收益時，一種易于計算、把握自持物業租賃價格基本標準的方法，如倉庫、偏遠地區房地產等的租賃估價可采用成本法。成本法可采用“三項因素租金”“五項因素租金”和“八項因素租金”等分析方法。因房地產公司的市場屬性，評估其自持物業租賃價格時，應采用“市場租金”或“八項因素租金”，其構成包括：折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租、利潤等。該租金是房地產商品化的體現,使得房地產商品的價值可通過收取租金的方式得以實現,從而使房地產投資進入良性循環,因此商品租金也當作市場租金來看待。

理論上應并用以上三種方法，實踐中可以一種為主，另一種為輔，能選用比較法的，首選比較法。因為實際發生的租賃實例能充分體現現有租賃市場的實際價格，相對比較客觀和實際，更直觀，更有說服力。

2 租金確定的方法及選擇

租金確定的方法主要有競價招租、拍租和協議租賃。選擇哪一種方法，主要根據自持物業的出租面積、租金價值及市場競爭程度等情況來確定。

2.1 競價招租

競價招租是指自持物業管理部門依法通過一定程序，組織入圍的競價人現場以書面形式報價，將招租自持物業租給報價最高的競價人的一種特殊房地產交易行為。對于整坐落自持物業的出租，或出租場地面積超過10 000 m2(含)，或建筑面積超3 000 m2(含)，或預計年租金超過 50萬元(含)的項目，應實行競價招租。

2.2 拍租

拍租是指自持物業管理部門依法通過一定程序采用現場增價拍賣的形式，將拍租房地產租給出價最高的競租人的一種特殊房地產交易行為。公開拍租與競價招租的區別，關鍵在于報價上，競價招租是以標書的形式書面報價，以報價最高者中標；拍賣則以起拍底價為起點，按不低于規定的加價幅度，逐次報價，由現場報價最高者中標。對于非整坐落房地產自持物業的出租，且出租場地面積在10 000 m2以下，或建筑面積3 000 m2以下，或預計年租金50萬元以下的項目，一旦出現3家(含)以上擬承租，應實行拍租。

2.3 協議租賃

協議租賃，是指自持物業管理部門在考察、分析潛在承租人的基礎上，選擇符合租賃要求的潛在承租人逐一洽談，協商確定租金、租賃條件和最終承租人的特殊房地產交易行為。對于潛在承租人數量較少、預計年租金較低、租賃時間較短等不具備競價招租或公開拍租條件的房地產租賃項目，可實行協議租賃。

3 租金確定的組織實施

3.1 競價招租

1)前期工作。

一是發布房地產自持物業競價租賃信息，發送競價招租文件。競價招租文件包括：競價招租房地產的位置、范圍、面積、使用現狀及平面圖；租賃用途范圍、租賃年限；租金價格的評估報告；報價要求；支付租金的方式、期限和要求；支付競價招租保證金、租賃保證金的要求；競價人資格審查標準；競價人提供資信證明文件的要求；接收競價招租報價書的地點、截止時間及方式；《房地產租賃合同》一般條款和特殊條款。二是確定競價租賃底價。根據估計的租金價格，結合實際情況，集體研究確定競價招租底價。三是受理申請人報名，審查資格，發出邀請競價通知書。四是確定競價人名單。集體研究確定符合條件的競價人，及時通知競價人并收繳競價保證金。組織競價人現場察看租賃房地產，接收競價租賃報價書。

2)現場組織。

一是按招租文件的要求和順序，逐一公布各潛在投標人的競價租賃報價書，并宣布競價招租底價。二是現場確定入圍競價人名單。租賃報價書價格高于招租底價的，入圍競價人名單。三是現場報價。入圍競價人采取書面報價形式，進行現場報價，現場報價價格不得低于第一次報價書報價。四是確定承租人。現場報價最高者，獲得租賃權，成為第一候選承租人。核實候選承租人相關資料和信息，收繳競價租賃保證金，簽訂房地產競價租賃協議。

3.2 拍租

1)前期工作。

一是選擇合適的拍租方式。拍租一般分為底價拍租和無底價拍租兩類。為維護自持物業本來的價值，保證房地產公司的租賃權益，一般應選用底價拍租方式。針對自持物業管理部門人少事多的實際，為提高拍租效率，應對底價拍租方式做一定的修正，即在拍租文件中公開拍租底價，起拍價不低于底價。既有效篩選部分競租人，又免除了底價保密難題，做到“公開、公平、公正”拍租。二是發布房地產自持物業拍租信息，確定拍租底價，發送拍租文件等有關資料。拍租文件包括：拍租房地產的位置、范圍、面積、使用現狀及平面圖；租賃用途范圍、租賃年限；拍租底價；報價方式和要求；支付租金的方式、期限和要求；支付拍租保證金、租賃保證金的方式和要求；拍租人資格審查標準；拍租人提供資信證明文件的要求；《房地產租賃合同》一般條款和特殊條款。三是受理申請人報名，審查資格，發出邀請拍賣租賃通知書。四是收繳拍租保證金，確定競拍租賃人名單，按拍租文件要求，組織競租人現場察看拍租房地產。

2)現場組織。

一是確定報價編號。競租人在拍租前當場抽簽，確定報價牌編號，每個編號可享有三位競買席。二是現場報價。競租人在“一錘定音”前，可隨時舉牌報價。兩位以上(含兩位)競租人同時舉牌報價時，按報價牌編號順序報價。對每一報價拍賣師重復唱價3次，第3次唱價后開始計時，兩分鐘內無人報價，即“一錘定音”，所唱價格為房地產租賃的成交價格。三是確定競價承租人。拍租成交后，簽訂競租成交確認書。當場付清租金的現場辦理房產租賃手續，或者按拍租文件規定和要求辦理完成相關手續，簽訂房地產租賃合同。

3.3 協議租賃

1)前期工作。

一是要多方考察潛在承租人，弄清承租人的底細，篩選合適的洽談對象。二是選配領導能力強、業務素質精的人員組成洽談小組，通常由一名公司分管領導、兩名租賃業務人員和一名財務內控人員組成。三是根據評估的租金價格，按公司內控制度，集體研究確定租金底價。四是準備好房地產的位置、范圍、面積、使用現狀、平面圖以及租賃合同等相關租賃資料。

2)洽談。

一是在前期調查承租人情況的同時，要充分利用洽談的時機，全面考察承租人：認真核實承租人身份，仔細詢問房地產承租人的職業和工作、租賃用途、租房的人數，注意承租人的年齡及健康狀況。二是在明確租賃雙方權利、義務的基礎上，與承租人洽談商定租金價格及支付條款，租金價格一般應不低于公司研究確定的底價。

4 結語

本文在房地產公司自持物業日益增多、需要向自持物業要利潤的新情況下，提出應按公司內控規范，加強自持物業租賃管理，從提高租賃租金角度提高房地產公司利潤。首先，提出租金確定租金估計是基礎，對主要采用的市場比較法、收益法和成本法三種估價方法進行了論述，并提出應首選市場比較法。其次，在租金估計的基礎上，進一步提出租金確定應采用競價招租、拍租和協議租賃三種方法，并對三種租金確定方法的原理、適用范圍和選擇進行了詳細的分析。最后，分別從競價招租、拍租和協議租賃三個方面，對租金確定的具體組織實施進行了詳細研究，為規范確定房地產公司自持物業租金的組織實施提供了有益的借鑒。