三四線城市房價合理性研究
——以蚌埠市為例

■ 姚瑩 吳洪濤 胡藝凡 馬瑞雪（安徽財經(jīng)大學經(jīng)濟學院）

一、引言

1998房改政策的出臺，標志著房地產(chǎn)全面市場化的開啟。自此個人購房逐漸取代單位購房，房地產(chǎn)市場進入高速發(fā)展階段。如今，房地產(chǎn)行業(yè)儼然成為我國支柱型產(chǎn)業(yè)。與此同時，房地產(chǎn)價格也在逐年上漲，且房價的增長速度遠遠超過了居民收入的增長速度。2013年我國35個城市房價收入比均值約為10.2，這一比值遠高于合理的取值范圍4-6，可以看出我國房價偏高且存在市場泡沫。對此，政府也在不斷出臺各種政策調(diào)控房價。2016年《政府工作報告》中提出“一城一策，因城施策”，隨著這一政策的實施，一二線城市房價上漲勢頭得到有效遏制，增幅開始放緩，但三四線城市的房價仍然維持較高漲幅。我國三四線城市眾多，涉及面廣，對三四線城市房地產(chǎn)問題的研究具有重要意義。本文通過分析蚌埠市房地產(chǎn)業(yè)狀況進而探究三四線城市房價波動合理性，研究三四線城市房價上漲的根本原因，通過我國住房制度改革的政策導向，探討三四線城市未來房地產(chǎn)良好發(fā)展路徑。

二、蚌埠市經(jīng)濟發(fā)展基本狀況分析

作為地處中國南北地理分界線秦嶺—淮河線的全國性綜合交通樞紐城市，蚌埠憑借其優(yōu)越的地理位置優(yōu)勢以及自身努力，自改革開放以來經(jīng)濟實力不斷增強，人民生活水平不斷提升。從2013年到2018年六年間，蚌埠市的地區(qū)生產(chǎn)總值逐年增長。蚌埠市GDP從2013年的1007.85億元逐年上漲，到2018年達到1714.66億元，六年間共增長706.81億元。2018年地區(qū)生產(chǎn)總值位列全省第四，全年增速達8.5%。三次產(chǎn)業(yè)也在齊頭并進，第一產(chǎn)業(yè)增長3.5%，高于全省0.3個百分點；第二產(chǎn)業(yè)增長9.2%，高于全省0.7個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增長9.4%，高于全省0.8個百分點。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

三、房價波動影響因素分析

（一）需求因素對房價的影響

經(jīng)濟學中價格理論指出：“市場中的價格實際上是供給曲線與需求曲線交點所對應的均衡價格。”在房地產(chǎn)市場中影響房價的因素實質(zhì)上皆是通過影響供求關(guān)系從而發(fā)生作用的。首先從需求角度尋找影響房價的因素。

1.城鎮(zhèn)居民可支配收入

房產(chǎn)對于居民來說既是一種剛性需求，同時也具有投資屬性。從2009年到2017年，蚌埠市城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年攀升。這意味著蚌埠市城鎮(zhèn)居民的購買能力不斷增強，對于房產(chǎn)的有效需求也在不斷增大。從經(jīng)濟理論上分析：需求的增大導致需求曲線的右移，與供給曲線相加在新的均衡點所表示的均衡價格則會增大。所以從理論角度分析發(fā)現(xiàn)：蚌埠市房地產(chǎn)價格與城鎮(zhèn)居民可支配收入具有正向關(guān)系。

表一蚌埠市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入（單位：元）

表1

2.人口流動與城鎮(zhèn)化

社會經(jīng)濟中最重要的因素就是人口。房地產(chǎn)的需求主體也是人，所以一個城市的人口數(shù)量及結(jié)構(gòu)都是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要因素。人口的增加帶來需求的增加，進而刺激需求的增大。而數(shù)據(jù)顯示：從城市等級角度來看，我國人口主要向成都、重慶、杭州等新一線城市流動，三四線城市中，有70%左右的城市遭遇著人口凈流出。2017年蚌埠市流出人口比重為22.6%，比上年增長1.95%。可以看出，蚌埠市正面臨著愈加嚴重的人口流出壓力。人口的流失導致對房產(chǎn)需求的下降。

另一方面，蚌埠市城鎮(zhèn)化進程是在不斷加快的。城鎮(zhèn)化是社會經(jīng)濟發(fā)展的必然規(guī)律，實際上就是將農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘腥丝冢r(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為城市用地的過程。一般用城鎮(zhèn)化率表示其程度。2018年，蚌埠市城鎮(zhèn)化率57.22%，比上年提高1.91個百分點。城鎮(zhèn)化的提高意味著更多的農(nóng)村人口進入城市，進一步帶動住宅、商業(yè)性房產(chǎn)等各類房地產(chǎn)的發(fā)展，擴大需求。

（二）供給因素對房價的影響

1.土地價格

生產(chǎn)者在一定價格下愿意提供多少產(chǎn)品，跟生產(chǎn)者所能獲得的利潤密切相關(guān)。售價一定時，利潤的高低主要取決于成本的大小。房地產(chǎn)作為資本密集型產(chǎn)品，運作資金巨大，動輒上億。從建造到銷售，各方面成本復雜繁多，這里主要分析占比較大，有代表性的地價因素。地價的高低對最終的房價具有很大的影響。目前，我國土地制度為社會主義公有制，單位和個人只對土地擁有使用權(quán)。土地的出讓方式主要為：招標，掛牌和拍賣等。所以地價是一個不確定性因素，它往往取決于土地的地理位置，用途和使用時間等多種因素。根據(jù)地價監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，以2000年為基期，2015年蚌埠市綜合地價指數(shù)為349，2016年增長3個點數(shù)，2017年的整體綜合地價指數(shù)達到366，比上一年增長了14個點數(shù)。近三年的土地價格指數(shù)一直呈上升趨勢。不斷增長的土地價格加大了房地產(chǎn)開發(fā)成本，房價則隨著上漲。

2.房地產(chǎn)投資開發(fā)額

觀察2007年到2017年的房地產(chǎn)投資開發(fā)額變化可知，蚌埠市近十一年間投資額整體呈現(xiàn)出上升的勢頭。只在2016年的投資開發(fā)額比上年減少了40.02億元，但緊隨其后的2017年，房地產(chǎn)投資額增長了38%，達到了538.88億元。蚌埠市房地產(chǎn)市場上投資金額的不斷增加，吸引著越來越多的目光投向這一行業(yè)。當越來越多的部門或企業(yè)進入房地產(chǎn)行業(yè)中，一方面在不斷促進該行業(yè)的發(fā)展與繁榮，另一方面也醞釀出各種投機行為，帶來房地產(chǎn)泡沫等一系列問題。

（三）政策因素

1.利率因素

利率對于房價的影響從供給與需求兩方面分析。當利率下調(diào)時，從供給者即開發(fā)商角度來看：社會投資會增加的同時，投資開發(fā)房地產(chǎn)的成本也相應降低，開發(fā)商增加供給的意愿增強，社會總供給增加；對需求者也就是普通購房者來說：利率的下降意味著貸款利息的減少，導致購房成本降低，對于房產(chǎn)的需求增加。

2.政府宏觀調(diào)控

除了通過調(diào)節(jié)利率影響房地產(chǎn)價格走勢，政府還可以稅收來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟。政府可以通過增減稅種以及調(diào)節(jié)稅率大小影響房地產(chǎn)交易或投資的成本。

四、三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展過程中存在問題

（一）房價降溫困難

自中央提出“住房不炒”政策方針以來，一二線城市房地產(chǎn)逐漸降溫，房價呈現(xiàn)明顯回落趨勢，但三四線城市房價依然火爆，上漲勢頭不減。從圖四中可以看出近十年蚌埠市房價基本處于逐年上升趨勢。2017年三四季度房價更是突破6000元/平方米，最高達到6466元/平方米。雖然自提出“住房不炒”政策以來，政府調(diào)控力度不斷增強，從蚌埠市房價來看，效果還未顯現(xiàn)出來。

表2 蚌埠市近年平均房價水平

（二）空置率

隨著“住房不炒”等政策的落實，炒房熱潮逐漸降溫。但炒房者們的退出并沒有使三四線城市的房價有所下降，反而房屋空置率居高不下了。沒有了炒房者的囤積空房的行為，為何空置率沒有下降呢？因為政策的不斷出臺，炒房者已經(jīng)無法獲得更多的利益了。但受政策影響的還有在外務工人員，他們受到限購、限貸等政策的影響，不得不回到家鄉(xiāng)購房。資本的聚集導致房價有增無減。同時這些在外務工的人口對于三四線城市來說是流出的，空置率上升也就不言而喻。另一方面，短期住房銷量的增加進一步吸引了房地產(chǎn)投資開發(fā)，房屋供給量與房價同步增長，對于三四線城市的中小城鎮(zhèn)以及農(nóng)村居民這些剛需人群來說，他們更加買不起房子，庫存量的增加進一步抬高空置率。

五、政策建議

（一）加強房屋租賃市場建設

從三四線城市發(fā)展可以看出，較低的城鎮(zhèn)化水平導致住房剛需人群的壓力增加。而他們短期又無法負擔起購房能力。這時，房屋租賃市場的發(fā)展就顯得尤為重要。增加公租房供應量，從根源上解決需求人群的住房問題；嚴格把控房屋租金波動幅度，出臺調(diào)控政策防止出現(xiàn)租金過高現(xiàn)象出現(xiàn)。

（二）加強三四線城市發(fā)展

由于一二線城市的不斷發(fā)展，以及陸續(xù)出臺的人才引進政策，三四線城市人口不斷流入大城市。為挽回人口流失，增加三四線城市房屋需求量，國家層面來說，應協(xié)調(diào)區(qū)域發(fā)展，合理分配資源。只有三四線城市生活質(zhì)量提升，資源優(yōu)化，才能吸引人口，更好發(fā)展。