淺談房地產開發各階段中工程結算造價控制方法

王 挺 句容恭華房地產開發有限公司

1 引文

工程結算是成本管理中的重要內容，直接關系到房地產企業在競爭激烈市場的穩定發展。只有在房地產開發的過程中高度重視影響工程結算造價的全部因素，才能有效充分的做好工程結算造價控制。這篇文章主要對招投標階段、合同履行階段、工程結算審核階段的工程結算控制造價進行了深入的研究和探析。

2 招投標階段對工程結算造價的控制辦法

在房地產開發項目的招投標階段，只有工程結算審核高效穩定的進行，才可能保證工程結算造價的有效控制，那么在這個階段務必要充分地做好相關的準備工作，尤其是對招標文件的編制工作。在招標文件編制的過程中一定要保證其內容的完整性、全面性以及對相關問題的針對性，務必要高度重視以下內容。

2.1 合同價格形式

招標文件內容編制是企業招投標過程中的重點內容，在內容編制的過程中需要標明施工合同的價格形式，招投標內容編制主要包括多方面內容，其中合同價格形式主要有總包合同、部分總價包干、單價合同三種，例如在土方工程項目中施工合同的價格形式通常采用的是單價包干合同，但是在這項工程項目中措施費中的降水、排水，建議采用總價包干的形式，這在一定程度上能夠有效的降低在實際的施工過程中施工現場管理工作量。

2.2 合同施工范圍

所謂的施工范圍通常所指的是工程建設界面劃分，這項工作的工作量比較小，難度比較低，要求比較低，普通的建設企業能夠獨自進行。例如，在土方回填項目施工的過程中，合同施工范圍工作可由土石方單位完成，也可以將此項工作分配到總包單位；在進行樁基鑿樁施工的過程中，施工界面劃分工作可以由樁基礎單位完成，也可將此項工作分配到總包單位等。如在房地產開發項目中的地下室頂板和地下室側壁土方回填施工中，則應當在招標文件中明確施工界面規劃是由哪家單位完成，這樣能夠有效的防止施工界面分化不清晰、不明確阻礙施工正常進行的現象發生，而且還可以有效的避免在工程項目結算時此項工程施工環節規劃造價重復計算提升工程建設整體造價的現象出現。

2.3 工程進度節點

在房地產開發工程項目投標階段應對工程進度節點進行科學合理的控制，需要將項目工程進度節點在相關的合同條款和招標文件中明確的標注出來，工程進度節點主要包括預售完成節點、工程竣工完成節點、以及結構封頂完成節點等多方面的內容，這樣能夠有效防止由于工程進度節點工期約定不明確而造成加快施工進度措施費用增長的現象產生。如果工程項目進度節點模糊，極可能增加工程建設施工過程的管理難度，在工程結算階段極可能發生趕工措施費簽證、提前完成獎勵等問題。

2.4 評標規范性

現階段房地產開發采用的招標方式通常是最低價中標，這種招標的方式盲目的注重標價和報價，因此而產生了不正當競爭的現象普遍發生。在工程項目招投標的過程中，招標的人往往重視標價，投標的人卻往往重視壓低價格，提升自身的競爭優勢。這直接造成競爭標價格和房地產工程項目不相符，從而產生低價競標的不良競爭現象。中標的人為了追求自身的經濟效益，往往會在工程建設過程中偷工減料，剝削勞動力成本，從而造成房地產工程項目建設質量低下。

3 合同履行階段對工程結算造價控制措施

在房地產開發工程項目結算造價控制的過程中務必要高度關注工程設計變更、工程簽證、施工指令以及一些責任扣款等重要的內容，否則極可能造成超支的現象發生，工程結算造價控制措施主要有以下幾方面內容。

3.1 工程設計變更、施工指令能做到事先審批

在房地產開發項目合同履行階段工程設計變更和施工指令的事先審批環節有著重要的意義和作用，只有工程設計變更和一些施工指令通過事前審批之后，才可以由甲方現場工程師統一下發。在現階段，許多的聯發集團已經擁有了獨自的成本管理系統，并通過獨自的成本管理系統可有效實現和完成設計變更、施工指令的事前線上審批工作，能夠有效的實現設計變更和施工指令等一些重要環節的工作，與此同時，能夠對其經濟性和可行性做出正確的判定，通過這個過程能有有效的避免工程建設無效成本和低效成本的提升和產生。在房地產開發項目建設和管理的工作中，對各個重要環節進行事先審批，可以有效提升對施工單位的管理和控制水平，從而實現工程結算造價控制目標。

3.2 現場收方管理要及時，不得后補

在房地產開發項目施工合同中部分是單方合同，在工程建設的過程中進行工程量完成的確認；部分工程簽證在竣工圖中并沒有充分的展現出來，在房地產工程建設的竣工圖中不包括全部的工程簽證，但是沒有體現在竣工圖中的工程簽證也需要記錄其工程量，這些工程量的記錄和測量工作，通常都是在工程建設施工的過程中完成確定的。例如，在房地產工程土石方施工的過程中，在此項工程施工的準備階段務必要將施工現場最初的地貌標高進行精確的測量和記錄。只有實際參與工程施工的單位才可獲取工程結算資金，結算資金應充分的結合實際測量的工程量，從而實現對其工程結算造價的有效管理。

3.3 變更簽證的審核要嚴謹

如果在房地產工程項目建設的過程中頻繁出現變更和簽證的問題，極可能造成工程造價的提升，在施工單位提出變更和簽證時，務必要對其進行嚴格的審核，并將其與施工條款合同相比對，檢查是否與合同條款約定一致，這樣能夠有效的避免重復記取的現象發生。

3.4 責任扣款要及時確認

在工程項目建設的過程中往往會由于施工單位的原因而造成相應的責任和扣款，則應當對責任扣款進行及時確認，并以相關單據進行記錄。例如，在進行樁基基礎工程的砍樁頭施工工作若在合同中規定此項工作由樁基基礎施工單位完成，但是實際上是總包單位完成的，那么應扣除樁基礎施工合同中的相關造價，而且還需要充分的準備并做好相關的紙質版確認單據工作。

4 工程結算階段對工程結算造價的控制辦法

在工程結算階段對工程結算造價控制時務必要充分的結合結算審核依據和結算審核的原則和重點。工程結算階段結算審核依據包括多方面內容，主要有施工合同、工程設計變更、工程簽證、工程竣工圖紙、政府相關政策文件等；其中結算審核的重點內容主要有以下內容。

在工程項目結算過程中，一定要保證工程結算資料的完整性、真實性和準確性，工程結算資料包括多方面內容主要有工程竣工圖紙、工程竣工驗收單、中標合同報價、工程設計變更等多方面內容；對工程項目進行結算審核時首先應從材料入手，對相關的結算材料的完整性、準確性以及真實性進行嚴格全面的審查，從而實現對工程結算造價的有效控制。

在工程合同方面，工程結算審核時務必要深入的了解施工，對施工合同條款進行有效全面的整理和了解，包括工期、合同價格形式、合同風險范圍、主要材料價格調整等相關的條款內容，只有這樣才能夠有效的保證設計變更和工程簽證的合理性，可有效的防止重復計價的現象發生。

在變更和簽證管理方面，對設計變更、施工指令以及相關的工程簽證進行全面有效的梳理，并要求施工單位充分詳細作好并整理變更和簽證相關的結算資料，并將其裝訂成冊，對沒有進行的項目或者是變更去除的項目應詳細的記錄，并在工程結算造價中將其去除。

在人工勞務費調整方面，高度重視人工、主要材料調整價差，首先房地產開發企業要熟練的掌握政府相關政策文件信息，尤其是人工費調整政策文件以及一些人工和主要材料調整價差的相關條款，這樣可以有效的避免施工單位產生較大經濟損失。

在工程量計算方面，熟練掌握工程量計算規則，這要求審核人員綜合技術水平要達到要求的標準，熟練的掌握工程量計算規則，主要包括三方面內容分別是計算范圍、措施項目的計算以及尺寸與圖示尺寸的核對。

5 結束語

房地產開發主要有三個階段：招投標階段、合同履行階段、工程結算審核階段，只有在這三個階段中充分的做好工程結算造價控制，才能有效的實現工程成本控制目標。