房產測量在城鄉房屋管理中的應用實踐

周耀松

【摘要】在當前房屋管理中，房產測繪工作是不可缺少的一個環節，測繪是建立房屋管理體系的基礎和數據來源，是一項特別嚴謹的工作，在實踐中測繪工作在房屋管理中地位重要，關系很多產權人的利益，所以不能有任何紕漏和瑕疵的出現。

【關鍵詞】房產測量;房屋管理;意義與實踐

1、測繪在房屋管理中的作用

測繪在房屋管理業務中主要的作用是為對應的房產產權的設立提供科學數據，這些數據包含面積、坐落等信息，這些數據通過專業的部門確定后具備法律效力，從而完善房屋權屬證書，是房屋管理中產權登記和稅收管理中的重要依據，通常有以下幾個重要作用。

1.1在房屋管理方面，測繪數據為房屋管理和城鄉建設提供保障，使當前不動產權的管理與法治統一結合，形成穩定的管理體制，同時可以掌握城鄉發展中房產的數量變化情況，為有關經濟與民生政策的制定提供支持，我們房屋管理工作者在具體工作中可以充分利用測繪數據，為房屋建立起管理檔案，使得合法的房屋產權得到保護，同時業便于管理正規產權的房屋，提升管理的正規化水平和管理效率，通過這些準確的測量數據，我們可以將房產圖紙、土地性質、產權詳情進行登記，建立起產權產籍和產業管理的圖形檔案、統計各類房屋的數量和比重等提供了可靠的數據，亦為開展房產政策的調控提供了重要數據。

1.2從法治化管理角度來看，房屋的合法產權受到國家法律的保護，產權的合法屬性是通過國家主管部門的審核與確定的，在具體的業務實踐中，對于產權的認定和面積等法律認定內的數據都來源于測繪工作，測繪圖作為重要資料載入不動產登記證書，這樣具有法律效力的內容是我們強房產管理、核定產權、頒發權屬證書、保障房屋所有者的合法權益及加強社會主義法律管理的重要依據。

2、房屋管理工作與測繪結合的意義

房屋管理是城鄉土地資源開發、城鄉規劃管理的基礎工作，在審查和確認產權之前，當事人必須持房屋的圖紙及相關資料，通過房產測繪部門，按照相關規定進行實地測量，測繪出房產圖，獲取房屋空間信息和屬性信息的數據，以房產分丘平面圖和房屋分層分戶平面圖作為房產證的附圖，準確地測算出房屋面積方可全面確認房屋的產權歸屬和權屬界線。尤其是房屋建筑面積的測算，不能有細微的疏漏，任何的差錯都會給產權人帶來利益上的損害，所以房產面積的測算要求精確度和100%的正確率。

3、房產測繪是解決房產糾紛，保護產權人合法利益的依據

我國憲法規定：“國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權”。為了保護房屋所有權，政府依據法律、法規和行政規章對房屋所有權的歸屬進行審查與確權，并發給房屋所有權證。也就是說，審查確認房屋產權歸屬的過程，在一定意義上就是實施憲法和法律有關規定的過程，以事實為依據，以法律為準繩，進行的房產測繪得出的房產圖及房產數據具有合法性。當房屬產權人或房屋權屬界限不清、建筑面積不準確發生爭議時，當房屋產權人對其房產的合法占有、使用、收益和處分的權利受到侵犯時，就可以通過房產測繪劃清產權界，測準產權面積，明確產權歸屬，有效保護產權人的合法權益，防止侵權和投機行為的發生，保證國家、集體和個人房產不受損失，確保社會的和諧穩定。

4、房產測繪為產籍檔案管理提供基礎資料

根據有關規定：房屋及其所占用的土地使用權權屬界定位置圖（即房產分幅平面圖、分丘平面圖、分層分戶圖），房產平面圖按區裝訂成本，并配有反映圖幅號、街道名稱的結合圖。查閱平面圖也能查到丘號，進而調到檔案。圖上標志產權范圍，一目了然。圖上的產權界線和房屋墻界線結合起來判斷，能反映墻體歸屬防止產權糾紛。如圖離開檔案，則純粹是毫無意義的幾何線條，失去了它的產權含義，反之檔案離開圖，產權范圍則不明。只有圖檔結合，才能把產權真正反映清楚。

5、房產測繪是城市房屋拆遷改造的必然性

房產測繪工作作為房地產管理的一項基礎性工作，屬于測繪行業的范疇，同時又是房產管理的一項基礎性工作。房產測繪的分幅圖、分丘圖、分戶圖并進行的房屋調查、要素測量、面積測算等，是保存了城市完整的房屋數據資料，包括房屋的坐落、產別、層數、建筑面積、建筑結構、建成年份、用途、墻體歸屬、權屬和他項權利設置等基本情況，為拆遷工作提供了可靠的參考標準。

國務院頒發實施的《城市房屋拆遷管理條例》中明確規定：“在城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，需要對被拆遷人補償、安置。”其中第二十四條規定：貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場估價價格確定。”其實質就是按照城市規劃的整體需要，城市房屋拆遷就是對規劃區域紅線以內的房屋實施拆除并對房屋的權利人實施補償、安置的過程。所以，只有通過房產測繪介入到城市房屋拆遷工作中去，借助房產測繪技術手段，確定房屋的建筑面積，并依照房屋的實際情況繪制房產圖，將直接提供被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等資料，以滿足房屋價值評估、拆遷補償安置的需要。拆遷人要摸清拆遷區的具體情況，只有通過房產測繪部門提供準確的數據資料，才能對整個拆遷項目的實施提供決策和具體操作辦法。

只有在房產測繪單位的配合下，拆遷人才能夠在短時間內取得所需的拆遷區數據資料，便可準確地核算出總的拆遷資金、補償安置費用金額，從而有計劃地確定拆遷啟動資金、安排拆遷時間等具體工作，為城市建設決策提供可靠依據。

在拆遷補償安置工作時，評估部門只有根據房產測繪部門提供的具體的房屋數據資料，才能快速準確地計算出每一戶的補償安置費，進一步提高了工作效率，使被拆遷戶能及時得到補償。

綜上所述，房產管理在社會各個方面起著舉足輕重的作用，因此，必須加強房產測繪工作，促進測繪工作的規范化、制度化，為推進高效化現代房屋管理工作做出應有的貢獻。