試析物業(yè)管理前期介入對工程質量監(jiān)管的影響

劉付錫立

【摘要】在建筑工程建設過程中，物業(yè)提前介入，對于建筑工程質量管理有著促進作用，是一個有效提高工程質量的舉措。下文圍繞物業(yè)管理在建筑工程中的提前介入，對工程質量監(jiān)管的影響進行論述，提出物業(yè)管理可通過QC活動、利用ISO9000：2000標準規(guī)范建筑工程施工建設活動。

【關鍵詞】建筑工程;物業(yè)管理;早期介入

在正常情況下，建筑工程基本可以交付使用后，物業(yè)管理才正式介入，從工作交接的角度來看，單位之間的交接必然會出現諸多問題，給后續(xù)的管理活動帶來諸多不便，如配套設施不完善、資料不全等等。那么，物業(yè)管理若在建筑工程前期就提前介入，可有效避免可能發(fā)生的諸多問題。

1、物業(yè)管理前期介入對于工程建設的積極影響

1.1有利于優(yōu)化設計方案

設計方案本身是對建筑工程建設構想的具體化體現，設計方案本身具有一定的預測性，加之建筑工程本身以及周邊環(huán)境的復雜性，最終依照設計方案建設出的建筑工程實體可能和建筑工程的實際使用要求有一定的差異。物業(yè)管理的前期介入，能夠在總結建筑使用要求、物業(yè)管理經驗的基礎上，給設計單位、開發(fā)商提出可行的建議，從而實現對設計方案的合理調整，如此便能夠在一定程度減少建筑工程的改造費用，解決因設計偏差導致的質量問題，并可為今后的物業(yè)管理工作奠定基礎[1]。更切合日后使用和管理

1.2有利于強化質量管理

現如今，絕大多數工程質量管理人員，對于工作質量的管理都局限于“技術管理、材料管理”等方面，在工程管理過程中，未考慮到建筑工程實際投入使用后的狀態(tài)，對于細部節(jié)點的問題重視程度有待提升。而在該方面，物業(yè)管理本身有著先天優(yōu)勢，立足于既往的物業(yè)管理經驗，可在施工現場發(fā)現可能影響通風、采光、隔音、滲漏以及設施設備合理使用等問題。所以，物業(yè)管理前期介入工程質量管理，能夠協助現場管理人員，及時發(fā)現質量隱患，避免出現難以解決的工程缺陷和質量問題。

1.3有利于規(guī)范工程交付和業(yè)主后期使用便利

從工程竣工到驗收完畢，最后到工程正式投入使用，這個階段是質量問題不斷被揭示的階段，該問題的成因往往是工程建設和用戶要求不一致所導致的，物業(yè)管理單位本身有著諸多管理經驗，對于如何規(guī)避問題有著獨特的方法措施，物業(yè)管理單位可作為用戶、開發(fā)商之間的溝通橋梁，達到協助溝通、有效調節(jié)的作用。以后期的裝飾工程管理為例，物業(yè)的早期介入，能夠提前發(fā)現隔墻設置、天棚吊頂標高等方面存在的問題，同時開發(fā)商可向物業(yè)管理單位闡述制約工程建設行為的問題[2]。如“地方消防設施安裝要求、公共區(qū)域安全性要求等”，如此一來，開發(fā)商、用戶便能夠了解到對方的訴求，從而減少糾紛。

2、物業(yè)管理前期介入對工程質量監(jiān)管的對策

2.1完善管理體系

物業(yè)管理前期介入對工程質量監(jiān)管的模式，在日本、瑞典等國家相對常見，在我國仍舊處于起步階段，缺少相應的規(guī)范、制度對該模式的運作進行指導。為保證物業(yè)管理前期介入對工程質量監(jiān)管的有效性，應完善相應的規(guī)范制度。如“簽字認可制度”，通過物業(yè)管理方和工程建設方的有效溝通、協調，在工程質量管理方面達成共識，并通過簽字確定，就能夠保證管理措施的有效性，保證物業(yè)管理單位能夠對工程質量管理產生積極影響。我國現行的《建筑法》、《合同法》等，可作為物業(yè)管理前期介入制度建設的指導內容，開發(fā)商以此為基礎，賦予物業(yè)管理單位“監(jiān)管”的權利以及簽字認可的權利，這就可真正在工程建設過程中，實現“用戶評價”，如此一來，物業(yè)管理單位的建議就成為了工程建設中的重要制約因素[3]。

2.2成立QC

質量管理小組（Quality Control group，QC），可全權負責對建筑工程質量的監(jiān)管。從客觀的監(jiān)督看，施工的過程就是一個將設計方案轉化為實體工程的過程，這個過程人力、物力、財力持續(xù)投入，且具有較為突出的不可逆性，一旦出現質量問題，往往會導致較大的損失。上述的簽字認可制度，是一種典型的“事后”管理行為，難以實現對工程質量的提前控制，為保證物業(yè)管理前期介入能夠事先干預工程建設，需要以施工方、設計單位、物業(yè)管理方、開發(fā)商為主體，構成QC小組[4]。

如圖1所示，通過TQC、PDCA質量管理方法以及簽字認可制度，各方通過管理上的協調，可成為一個完善的管理體系。ISO9000：2000可作為構建質量管理體系的指導內容，在ISO9000：2000突出了以“用戶”為中心的思想，將用戶的滿意度作為評價工程質量管理的主要手段。PDCA質量管理方法，為計劃（Plan）、執(zhí)行（Do）、檢查（Check）、處理（Act），在循環(huán)的管理鏈條中，可持續(xù)發(fā)現工程建設中存在的問題，指導質量管理工作的不斷開展，而全面質量管理（Total Quality Control，TQC）則可實現對事前、事中、事后的質量全面調控，從而大幅度提高質量管理的有效性、效率。

結語：

綜上所述，物業(yè)管理前期的介入能夠解決建筑工程可能出現的諸多問題，就當前我國建筑工程質量管理現狀而言，質量管理流程、質量管理體系均欠缺對建筑工程交付使用后的考慮，以至于在竣工交付環(huán)節(jié)出現諸多推諉扯皮事件、返工事件，對于建筑工程建設效益產生了較為突出的影響。因此，廣大從業(yè)者需要對物業(yè)管理前期的介入有足夠認識，并在實踐中推動該模式的應用。

參考文獻：

[1]劉勇民.試論物業(yè)管理前期介入與工程質量管理監(jiān)督[J].建筑工程技術與設計，2018（16）：4626.

[2]陳作安.淺議物業(yè)管理超前介入對工程質量監(jiān)管的作用[J].中國住宅設施，2018（5）：69-70.

[3]石英.物業(yè)管理前期介入與工程質量管理監(jiān)督[J].中國化工貿易，2018，10（25）：54.

[4]陳光峰.從工程技術角度論述物業(yè)管理早期介入重要性[J].商品與質量，2016（16）：305.