論房屋產權滅籍對房屋檔案查詢的影響

紀明鴻

【摘要】全國城市房屋拆遷、征收中普遍存在“重拆遷輕滅籍”的現象，一拆了之無人主動申請產權滅籍，登記機構產權實物檔案和電子檔案不及時清理占用庫存、影響產權查詢、司法協助執行，影響拆遷戶繳稅和房屋限購等問題。筆者結合實際工作經驗，剖析了我國城市拆遷房屋產權滅籍存在的一些影響，提出了相應解決對策，值得借鑒。

【關鍵詞】房屋;拆遷;產權滅籍;檔案查詢

房屋產權滅籍主要是指房屋所有權滅失，房屋因自然原因或征收拆遷等人為原因造成房屋不復存在，在不動產登記（房屋登記）中被稱作房屋產權滅籍。本文從其法律依據、存在的現狀及問題、對房屋檔案查詢的影響以及具體措施及建議這四個方面進行了分析。

1、辦理房屋滅籍登記的法律依據

1.1《不動產登記暫行條例實施細則》第28條規定，有下列情形之一的，當事人可以申請辦理注銷登記：不動產滅失的;權利人放棄不動產權利的;不動產被依法沒收、征收或者收回的;人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利消滅的;法律、行政法規規定的其他情形。

1.2《物權法》第6條：不動產物權的消滅，應當依照法律規定登記。第9條不動產物權的消滅經依法登記生效，未經登記不發生效力。但法律另有規定的除外。第14條不動產物權的消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。第30條因合法拆除房屋事實行為消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。第150條建設用地使用權消滅的，登記機構應當收回建設用地使用權證書。第155條已登記宅基地使用權消滅的，應及時辦理注銷登記。

1.3《房屋登記辦法》第三十八條規定，經依法登記的房屋滅失的，房屋登記簿記載的所有權人應當自事實發生后申請房屋所有權滅籍登記。登記依申請進行，不申請不能啟動登記程序。

2、辦理房屋產權滅籍的現狀及存在的問題

隨著城市化進程的不斷推進，房地產業的繁榮發展，太原市舊城改造、棚戶區改造等項目陸續上馬，加之現執行的限購、限售、限貸和稅收等房地產市場宏觀調控政策，辦理房屋產權滅籍登記的單位或個人不斷增加，所提供辦理房屋產權滅籍有關材料存在多部門出具，造成房屋滅籍管理既不統一，又不規范的狀況。未辦理房屋產權滅籍，不僅占用實物檔案和電子檔案的庫存，影響產權查詢、司法協助執行，也影響了拆遷戶繳稅及其正常購房，但辦理產權滅籍又存在諸多荊棘。

2.1申請問題

城市建設拆遷房屋一般通過產權交換和貨幣拆遷兩種主要形式完成。拆遷人與產權人雙方應錢房兩清共同申請登記后拆除房屋。房屋登記辦法規定由所有權人申請，但在沒有制約措施情況下，易出現一拆了之，無人主動申請產權滅籍，有拆無銷。

2.2管理問題

辦理房屋產權滅籍時所要提供的有關材料存在多部門出具，流程不統一不規范。需要辦理房屋產權滅籍的單位或個人不知道具體需要提供什么資料，不知道去哪一個部門辦理滅籍手續;部門之間也沒有制定明確的辦理滅籍手續的規章制度，導致各部門之間相互推諉、相互扯皮，使群眾“多跑路、白跑路”，嚴重影響政府的公共服務形象和城市的營商環境。

3、房屋產權滅籍對房屋檔案查詢的影響

對已不復存在的房產進行滅籍登記，是房產登記必不可少的環節之一，將會使房屋產權登記及查詢正式進入規范化、數字化階段，為社會各界交易過戶、房產信息查詢、房屋租賃和權屬登記等業務辦理提供更準確、更便利、更高效的數據支撐和信息服務。

3.1影響房屋產權檔案的保存整理以及查詢

已經不復存在的房屋若沒有及時辦理產權滅籍，無論是房屋產權實物檔案還是產權登記系統電子檔案，該房屋的舊產權信息仍然存在，信息更新不及時，造成檔案積壓和信息的冗雜，在保存及整理數據時，尤其是對實物檔案造成存放的壓力，在查詢時影響了房屋檔案查詢的準確性和及時性，更直接影響群眾查詢自身房產的真實情況。

3.2影響司法協助執行

在房產檔案工作中，司法協助行為越來越多，也日趨復雜。產權證明是房產檔案查詢在司法協助中最基本的功能，它提供房產的歸屬，在涉及到房產案件的爭議時，可為司法部門提供準確的房屋產權資料，作為重要的審判證據。而不存在的房屋是否滅籍直接影響到產權證明的真實準確性，從而影響司法程序的進行。

3.3影響房屋限購、限售、限貸及其繳納稅費

2018年5月18日，太原市下發《關于加強房地產市場調控工作的實施意見》，明確提出太原市將實施住房限購政策。對擁有1套城六區住房的本市城鎮居民家庭（包括購房人、配偶及未成年子女）、在城六區沒有住房且能夠提供在本市1年以上（或逐月連續繳滿6個月）的納稅證明（或社會保險繳納證明）的非本市城鎮居民家庭，在本市城六區限購1套住房。對擁有2套以上（含2套）城六區住房的本市城鎮居民家庭、擁有1套以上（含1套）城六區住房的非本市城鎮居民家庭及無法提供在本市1年以上（或逐月連續繳滿6個月）的納稅證明（或社會保險繳納證明）的非本市城鎮居民家庭，暫停在本市城六區內購買住房。如果已拆遷或因自然原因導致房屋不復存在而又未辦理相關滅籍手續的，在房屋檔案中此套房仍為產權人現勢，即擁有一套實際上已經不復存在的房屋。

由于現行的限制購房及契稅政策，針對購房人擁有首套房和二套房繳稅時都有不同程度的優惠，如此便會影響產權人在本市區的購房以及繳納稅費問題，所以房屋產權滅籍就尤為重要了。

4、關于辦理房屋產權滅籍的建議

采取制訂方案、先易后難、現場走訪、入戶排查的方式，由點到面逐個摸清底數、逐房查實情況，為建立完整的房產數據檔案、更好的利用房產檔案奠定堅實基礎。

不動產登記機構與拆遷、土地、稅收等部門協調，做到如要辦理新的登記先清理解決拆遷范圍產權注銷登記，防患“前未注銷清，后不注銷亂”的惡性循環。

對事實已拆遷、多年未注銷導致的遺留問題采取老房老辦法解決，即不動產登記機構到拆遷主管部門核復拆遷檔案直接注銷。

對城市建設中新的拆遷征收項目采取不辦產權注銷，拆遷主管部門不予項目拆遷驗收，土地部門不予頒發土地證，登記機構不予辦理預售許可，稅務部門要憑注銷證明落實拆遷房與新房差價收稅。

4.1通過《不動產統一登記辦法》立法解決滅籍問題

全國各地城市建設每年拆除大量房屋，又無人主動申請產權注銷頑疾，必須得到有效治理，且全面清理。

對過去城市建設拆遷遺留的未注銷問題，積極主動采取用老辦法向前清理， 依據《房屋登記辦法》第38條規定，所有權人申請注銷登記、結合第40條原權利人未申請注銷登記的，登記機構依據人民政府生效的征收決定辦理注銷登記。《不動產統一登記辦法》立法時建議考慮：對過去城市建設拆遷房屋已滅失遺留的所有權人未申請產權未注銷問題，登記機構可以依據生效的拆遷協議文書將注銷事宜直接記載于登記簿。因為過去好多房屋是開發商拆遷或拆遷公司拆遷。

4.2重新設計樣本

更新注銷觀念，站在不動產登記生效出發點，完善或重新設計不動產權屬證書樣本，增加注銷欄目，采取在不動產登記簿上和在權屬證書上登記拆遷滅失信息，登記簿由登記機構管理，注記滅失信息的權屬證書發申請人持有。

4.3信息化管理

不動產登記機構應高瞻遠矚，通過DPS、GIS、RS等信息技術，對現在的不動產界限及空間形狀進行重新的數字化，實現對不動產現房、期房、危房、滅失及權屬等……整個生命周期的信息化管理。

注銷是滅失房屋的歸宿，不破不立。不動產登記機構要想辦法消除房屋的拆除滅失不注銷現象，及時清理電子信息檔案庫存，整合信息資源;

4.4智慧化管理

依托網絡化、云計算、虛擬管理等，統一不動產管理及服務平臺，排除萬難爭取實現（不動產登記包括注銷登記）服務立等可取，實現全國市、縣實時聯網，智慧管理不動產登記。讓房屋、權屬生命周期信息資源化、社會化，惠及民生和社會各綜合系統建設。

4.5流動化管理

轉變服務理念，創新管理制度，在房車載體上利用各種現代化技術整合人力、物力、技術資源、改裝成一個流動的濃縮不動產登記機構，彌補固定辦公場所局限，使固定和流動的場所互相補充、支撐、減少辦公壓力，精兵強將年輕化配置工作人員，隸屬主要領導指揮，以奇治勝，重點服務市委市政府確定的城建工程或實事工程，只要手續齊全，實現現場辦公，服務立等可取，為政府上樹形象，下立民心，解民之憂，節約資源。

4.6消除信息孤島

要做好房產交易與不動產登記工作的銜接，實現信息共享。認真貫徹落實國家、省市關于做好不動產統一登記、加強房產交易管理的有關文件精神，保證不動產登記與房產交易管理有序銜接，決不能因為不動產登記整合工作影響群眾辦證。建立房產交易與登記信息交流通道，通過信息交換、數據抄送等形式，實現實時互通共享，消除“信息孤島”，有效預防一房多賣、已抵押房產又違規出售等違規行為的發生，以保證房產交易、登記確權、辦證既安全、又便民。

結語：

為規范市場，為進一步理順房屋產權滅籍行為，實現規范管理，凡列入市政府批準的房屋征收與補償的，應統一由各區（縣、市）住建部門負責出具房屋滅籍證明，房屋所有權人依據此證明到不動產登記部門辦理房屋產權滅籍登記，規范拆遷改造房屋滅籍管理的市場行為，切實維護人民群眾的合法權利。

參考文獻：

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