簡析房地產成本控制及成本精細化管理

李涵妮 （廈門市同安區華旺房地產開發有限公司，福建 廈門 361000）

房地產成本控制管理是一項持續的、長期的、系統的工作，在項目開發的前中期實施動態化的監控和管理，保證成本在可控范圍內，保證房地產企業能夠在項目中獲取應有的經濟利益。近幾年，隨著我國房地產行業的不斷發展，相關的成本控制方法已經比較成熟，并在實際應用中呈現出一定成果，但是仍舊有許多問題亟待解決，許多成本的控制措施仍舊需要利用精細化管理進行細化。

1 某房地產公司的成本控制現狀

某房地產公司于上世紀九十年代成立，該公司在國內各地均設有區域公司，截止2017年年底，該公司年均開發總量在35萬m2左右，自2002年起，該公司采用了“目標成本管理”模式對成本進行管控（房地產公司成本管理模式見圖1）。

從圖可看出，房地產公司的成本管理方式存在兩個關鍵階段：①成本管理目標確定階段；②成本動態監控階段。在階段①，隨著設計方案的深化，成本管理目標也逐漸清晰。在階段②，動態化的成本監控需要體現在招投標、變更管理、審核計量等多個方面。但是房地產公司在實際應用該成本管理模式的過程中，足足有65%的實際成本超過了目標成本，成本超標的情況較為嚴重，具體原因如下。

1.1 成本執行缺乏動態性

A房地產公司成本管理模式示意圖

從房地產公司成本管理模式示意圖可看出，房地產公司對目標成本的確定大致分為三個階段，即“CS00、CS01、CS02”其關系為“CS00≥CS01≥CS02”，每一個階段的成本確定都是建立在前一個階段的基礎上，而CS02成本才是最終實現施工圖紙設計指導的具體依據，也是項目在動態化控制過程中的具體依據，它的應用貫穿項目開發、竣工全過程，所以雖然成本目標的確定經過了三個階段，但是成本的執行卻是一個固定不變的過程，沒有全面考慮到項目在開發過程中的市場變化、銷售變化和設計變化等因素，這就埋下了成本失控的隱患[1]。如，該房地產公司在某地區的項目于2013年開工建設，在建設過程中發現項目存在嚴重的質量問題，房地產公司要求工程總包單位賠償并退場，但雙方未達成一致，工程停滯，最后通過法律手段解決實現了“原承包單位退場，新承包單位進場”。這個過程中的停工、訴訟產生了一定費用，同時市場環境也發生了相應變化，人工費用、材料費用的市場價格大幅度浮動，而后期的成本管理模式依舊按照前期的CS02成本管理模式進行控制，成本超標也就成為了必然現象。

1.2 限額設計落實不到位

從房地產公司成本管理模式示意圖可看出，“CS00、CS01、CS02”三個階段的成本確定和設計思路有著密切關系，每個階段的限額控制是保證成本控制有效性的關鍵，但是在實際工作中，成本限額卻未得到有效落實，從而導致施工圖紙直接超出了成本預算[2]。

1.3 動態控制執行力度差

成本動態控制是保證成本控制目標實現的主要環節，在項目的開展過程中，需要根據預定計劃，對已經產生的產值、已經簽約的金額和已經支付的金額進行梳理，然后對未來一段時間內的成本、產值進行預測。其中，目標的確定以及成本的預測最為關鍵，需要綜合考慮到市場變化、市場競爭、招投標報價、費用支付周期等要素，采取相應的預防、調控措施[3]。房地產公司在項目成本控制的過程中，分別針對施工、設計、財務等環節產生的費用進行了有針對性的動態化監控管理，但是成本控制部門的主要工作是將已經產生的成本進行匯總及核算，對于成本沒有有效的控制權，各個部門之間缺少一個行之有效的監督約束機制，各個部門對成本的執行和監督缺乏足夠的認識，這就直接降低了成本控制的有效性。

2 精細化管理視角下的成本控制對策

2.1 精細化評估

筆者認為，以該房地產公司現行的成本控制模式為基礎，需要結合精細化管理理念，細化成本評估以及成本調整工作。在CS02成本目標確定后，需要定期對成本控制目標的合理性進行有效評估，評估周期控制在150天左右，評估的過程需要綜合考慮以下幾個方面。①人工費用、材料費用和設備租賃費用的市場價格是否出現了變動；②項目的設計和功能是否存在大幅度調整；③國家、地方是否出臺了新的政策法規；④項目開發周期是否發生了較大變化；⑤項目工程在開展過程中，是否出現了經濟利益方面的糾紛或者爭議。在評估過程中若發現項目存在上述五種因素，則應該對成本控制目標進行重新分析，對CS02成本目標進行重新確定[4]。

2.2 精細化限額

精細化限額設定需要在原本的限額設定基礎上開展，進一步深化施工圖紙在設計過程中的造價控制。設計方、建設方需要針對項目中成本占用較高的因素進行有效分析，如人工費用、混凝土材料費用和鋼材費用等，然后將這些費用以定性、定量的方式體現出來，設計人員根據這些數據進行深化設計，成本控制人員對量化數據進行核對、細化和糾偏[5]。筆者認為，在這一過程中為提高主觀能動性，可根據最終結果適當對設計人員和成本控制人員進行相應的考核獎勵。在精細化成本限額深化的過程中，要秉承“精細、精確、精準”三個方面的原則，做到對單價、限額指標、工程量、設計數據內容、造價數據內容、設計管理條款和質量管理規范的精細化管理，充分考慮可能影響限額設定的相關要素，如人為因素、市場因素等，這樣才能夠保證限額設計的有效性、合理性。

2.3 精細化管控

需要落實精細化管理措施，提高人員在成本控制方面的執行力。房地產企業要充分認識到，良好的成本控制意識是提高成本動態執行效果的重要基礎，企業要從以下幾個方面入手，實現精細化的人員管控。①根據實際情況，構建完善的成本控制制度，制定成本控制獎懲條款，確立績效考核方法并嚴格落實；②規范成本控制章程，確定各個崗位的具體責任義務，保證成本控制工作的相關問題能夠找到具體責任人；③加強對在職員工的培訓，讓所有成本控制參與人員清楚的了解到成本控制的重要性，了解自己在成本控制過程中的具體工作以及責任范圍；④構建完善的成本控制監督機制，根據各部門的實際控制效果，制定相應的調控對策[6]。

3 結束語

綜上所述，房地產企業的微利趨勢越發明顯，企業所面臨的市場競爭也越發激烈，想要在當下的市場環境中站穩腳跟，必須將成本控制作為促進房地產企業發展的重要工作，利用精細化管理理念，促進成本控制工作的發展轉型。筆者在上文中，僅闡述了目前多數房地產企業在成本控制方面存在的典型問題，更為深入的問題仍舊需要廣大從業者進一步探究。