基于房地產開發法律問題的思考初探

文/王文強，內蒙古信華律師事務所

1 引言

房地產開發企業經營活動受國家宏觀政策的影響較深，資金需求量大，周期長，企業生產經營存在較多的風險。做好企業內部的控制工作，是促進企業穩步發展的內在要求。但企業經營管理層對此普遍認識不足，積極性不高，任由市場調節，不重視企業內部控制工作的開展。因此，如果任由市場調節，國家不出臺相關政策及法律來約束的話，房地產開發存在的問題就不能真正得到解決，社會的穩定，國民經濟的發展就會受到影響。所以，筆者在這里對房地產開發過程存在的風險做進一步研究和探討，希望能夠為房地產開發制度的完善和司法實踐工作提供有益的幫助。

2 房地產開發過程中存在的風險

2.1 施工環節的風險

雖然房地產在建設過程中所產生的風險要相對較小，但依然不可忽視，有些風險是不可避免的。首先，在建設中容易受到自然條件影響而產生不同程度的風險，包括地形、氣候環境等；其次，受客觀和主觀因素方面因素的影響，將導致工期延長，不能與原計劃工期相符產生的風險；最后，因工程質量帶來的風險，受原材料質量、施工技術以及施工方法的影響，將導致工程出現質量問題，從而引發質量風險。另外，安全事故帶來的風險，如人員損傷，工程事故等帶來的風險也是常見的風險。

2.2 銷售環節的風險

對于房地產開發企業來說，銷售環節是企業實現利益的最終環節，若房產銷售出現問題，銷售出現資金無法變現，就會給其帶來不可避免的營銷風險。通常情況下，導致房產銷售受到影響的因素主要有：國家的宏觀調控、經濟形式、房價市場的波動、銷售方式等。此外，物業設施的全面與否也是影響房產銷售的一個方面。

2.3 缺乏不相容職務相分離制度，沒有形成有效的內部監督

房地產在企業管理方面應將不相容職務相分離，使不同崗位、職務之間形成相互牽制、相互監督的關系，這是企業管理內部控制與制衡性原則的基本要求。目前許多房地產開發企業對不相容的職務沒有嚴格分離，有的不相容職務由一人兼任，有的付款審批和支付由相關管理人員一人負責等。使得內部牽制與相互監督制度形同虛設，導致錯誤和舞弊行為的發生。有些最初由非市場主體逐步發展為市場主體的房地產開發企業，還沒有從根本上轉變經營觀念。企業的經營權不能得到有效的監督，將直接影響內部控制和監督工作的有效開展。

3 房地產開發風險管理提升的有效措施

3.1 加大對違法行為的懲處力度

有些不法商人，為追求經濟利益而不擇手段，損害國家，集體或個人的利益，國家應加大對該類經濟違法行為的懲處力度。首先，政府應對房地產行業嚴格規定市場準入門檻，嚴厲打擊和禁止未經批準違法開發土地之類的現象發生;其次，嚴厲禁止未經法定程序批準在集體土地上進行違法開發的行為，以此來遏制此類行為的發生……總之，為了規范市場秩序，國家應根據相應的法律法規，來加大對違法行為的懲處力度，以此來維護市場秩序穩步健康的發展。

3.2 強化合同管理，降低施工風險

首先，要加強對施工合同的管理，熟悉施工規范及施工的法律、法規，對各方的利益予以明確的劃分，為日后發生糾紛提供明確的依據。強化對合同的簽訂和管理，也是做到合理規避風險和利用風險的有效方法。其次，要健全完善施工體系。在施工過程中，由于工程容易受到施工材料、施工技術以及施工方法的等多方面的影響，所以就要健全對施工體系的完善，聘請專業監理人員來對施工的各個流程進行嚴格監督管理，將各方的責任落實到部門、個人。最后，要注重對施工人員技能以及安全知識的宣傳與學習，嚴把材料質量關，將安全貫穿到建筑施工的各個環節，從而提升工程施工的安全與質量，有效的降低和規避風險，實現企業利潤的更大化。

3.3 加強企業的文化建設，提升團隊協同作戰能力

企業要對自身的發展規劃 ，所處的內外環境現狀、發展理念、愿景、自身發展的戰略目標進行定位，對行業市場、社會責任、競爭對手等進行全面分析和總結，提煉出具有本企業特色的企業文化。引導企業員工的文化認同，在企業文化引領下，不斷推進管理創新，理念創新，技術創新。加強企業文化建設，增強企業社會責任感；培養員工積極向上的人生觀、價值觀。在企業內部倡導誠實守信、愛崗敬業的團隊協作精神， 促使企業發展目標和員工成長目標的高度契合，企業中的團隊協作精神和昂揚向上的企業文化將提升團隊協同作戰能力，促使企業可持續發展和戰略目標的實現。

3.4 科學制定銷售策略和模式，降低銷售風險

首先，由于房地產為固定資產，建設周期長，流動性較弱，在變現能力方面也相對較差，在銷售過程中如果沒有科學制定銷售策略和模式，很容易出現售價下滑導致空置的現象，造成資金回流的風險。所以在銷售時，為了能夠促進對資金的周轉，開發商可以采取多種方式進行促銷，例如采取預租或是預售的方式來促銷，以加快資金的回轉力度，降低銷售風險。此外，也可以通過轉銷代理的方式將風險轉移，也可以采取代理銷售的方式，利用其客戶資源來進行銷售。制定科學銷售策略和模式，從而降低銷售風險。

4 結語

房地產企業的風險，遍布房地產開發的各個環節中。近幾年，隨著購房需求的不斷增加，導致房地產價格出現不同程度的上漲趨勢，房地產投資熱度也隨之出現上升態勢。為此我國加大了在此方面的調控力度，相關控制政策的出臺也給房地產帶來機遇和挑戰，甚至有些城市出現了有價無市的局面，更加加重了房地產的開發風險， 因此不能不引起人們對房地產開發法律問題的思考。