營改增對房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)管理的影響

文/肖玉芳，重慶飛洋控股（集團）有限公司

為了引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，國家出臺了“營改增”政策，減少重復(fù)征稅的情況，不斷規(guī)范營業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)，切實規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的稅收標(biāo)準(zhǔn)。在“營改增”政策實行階段，房地產(chǎn)企業(yè)勢必會遇到相關(guān)問題，為了更好的落實“營改增”政策，本文針對此點做簡要分析。

1 營改增內(nèi)涵

近年來我國經(jīng)濟迅猛發(fā)展，國家為了引導(dǎo)經(jīng)濟健康發(fā)展，出臺了各式各樣的改革措施。尤其是在稅收問題上，出臺了"營改增"政策。在房地產(chǎn)行業(yè)，因為“營改增”政策的出臺，也掀起了軒然大波，對房地產(chǎn)企業(yè)的沖擊不可謂不大。國家將營業(yè)稅改為增值稅，有效的避免了過去重復(fù)納稅的不良現(xiàn)象，有利于規(guī)范化企業(yè)的交稅標(biāo)準(zhǔn)，促進企業(yè)健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，為我國國民經(jīng)濟的迅猛發(fā)展做出了重大貢獻(xiàn)，而房地產(chǎn)企業(yè)因為“營改增”政策而得到了發(fā)展，進一步推動了我國的經(jīng)濟增長，切實成為我國經(jīng)濟發(fā)展的強大后盾，加強了我國的發(fā)展，使我國向著更高一級的層次邁進。而從具體方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)實行“營改增”政策后，由營業(yè)稅改為增值稅，納稅人所納稅金的類型轉(zhuǎn)變，納稅項目更加科學(xué)合理，有利于房地產(chǎn)企業(yè)開展下一步的經(jīng)營和經(jīng)濟活動。

2 “營改增”政策給房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理帶來的影響

2.1 增加了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門的工作難度

在“營改增”之前，財務(wù)部門的核算模式比較簡單，也比較好執(zhí)行，財務(wù)部門的工作難度、強度并不算太大。而在“營改增”政策出臺之后，會計核算方式發(fā)生了變化，難度增加，流程復(fù)雜，加大了房地產(chǎn)財務(wù)部門的工作難度，對財務(wù)部門的工作人員提出了更高的要求，從而影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。尤其是對于一些新老項目并存的核算類項目，難度直線上漲。新一輪的“營改增”政策，對房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高的要求，要求會計人員具有更高的專業(yè)素養(yǎng)，以便能夠匹配高要求的新會計核算模式，否則工作人員的專業(yè)素質(zhì)與要求不匹配，工作人員無法勝任新的工作內(nèi)容，勢必會加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的風(fēng)險，影響企業(yè)的進一步發(fā)展。

2.2 給企業(yè)現(xiàn)金流造成一定的壓力

房地產(chǎn)企業(yè)在開展項目，向上級提交申請獲得審批，拿到土地的使用權(quán)之后，開始完成項目。在初始階段，企業(yè)要做的工程量有很多，要經(jīng)歷比如土地堪察、項目策劃等諸多環(huán)節(jié)，所經(jīng)歷周期較長。而隨著“營改增”政策的出現(xiàn)，項目前期的收入銳減，對于房地產(chǎn)企業(yè)項目所用的材料設(shè)備和勞務(wù)資金，企業(yè)只能先行墊付，對企業(yè)的現(xiàn)金流造成一定的壓力，對企業(yè)后續(xù)的投資、理財、發(fā)展均產(chǎn)生不利影響。

2.3 影響企業(yè)的成本

企業(yè)的支出成本事關(guān)企業(yè)的利潤，而實現(xiàn)“營改增”政策，勢必會影響著企業(yè)的利潤。“營改增”政策的實行，有效的促進了房地產(chǎn)的健康發(fā)展，尤其是從長遠(yuǎn)看，對房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展有著積極意義。在長遠(yuǎn)看來，“營改增”政策的落實使得企業(yè)均衡發(fā)展，調(diào)節(jié)了企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，使企業(yè)有更多的精力去經(jīng)營其他業(yè)務(wù)，從而在稅收的調(diào)節(jié)下擴大自身的發(fā)展空間，以自身的發(fā)展，為國家建設(shè)出一份力。

2.4 進項發(fā)票不足量

在房地產(chǎn)發(fā)展過程中，只有采購鋼材的供應(yīng)商才可以獲取增值稅專用發(fā)票。而對于房地產(chǎn)所用其他材料，則難以達(dá)到法律規(guī)定開取進項稅額發(fā)票的標(biāo)準(zhǔn)。但在“營改增”政策出臺之后，房地產(chǎn)獲得的進項發(fā)票并不足量，相比以前的抵扣數(shù)額降低，可從根本上影響了房地產(chǎn)的支出成本。尤其房地產(chǎn)項目完工的百分比和現(xiàn)行的增值稅征收方式中間，還存在一些矛盾的內(nèi)容，這也屬于開展“營改增”政策中的一個重點難點。

3 “營改增”后應(yīng)如何加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理

3.1 提高財務(wù)工作人員的綜合素質(zhì)

從我國的當(dāng)前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來看，企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)工作人員素質(zhì)不一，高低水平不起，大多數(shù)工作人員對于財務(wù)納稅籌劃工作提不起相應(yīng)的重視性，忽視財務(wù)納稅籌劃工作，阻滯了財務(wù)管理工作的發(fā)展。為了更好的迎接“營改增”政策，提高企業(yè)財務(wù)管理工作水平，企業(yè)必須要打造一支高質(zhì)量的專業(yè)人才隊伍，加快“營改增”政策的落實，確保企業(yè)可以開展順利的納稅籌劃工作。企業(yè)可以通過開展業(yè)內(nèi)培訓(xùn)，提高財務(wù)工作人員的專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)素養(yǎng)，使其更好地面對新的財務(wù)工作。在“營改增”政策中，因為會計核算方式的改變，對企業(yè)的財務(wù)部門提出了更高的要求，加大了會計處理的難度，這也就要求專業(yè)工作人員上崗，提高會計核算能力，做好增值稅明細(xì)賬，處理好明細(xì)賬等相關(guān)業(yè)務(wù)，為企業(yè)的發(fā)展提供準(zhǔn)確的稅務(wù)資料，以此來使企業(yè)財務(wù)部門獲得更好的發(fā)展，加強企業(yè)落實“營改增”政策。

3.2 加強對增值稅的管控

“營改增”政策出臺后，對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作造成了一定的影響。為了使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理與“營改增”政策的方向相一致，就得積極優(yōu)化營改增稅負(fù)的測算和評估工作，加強對增值稅的管控。房地產(chǎn)企業(yè)首先要更新自身的管理觀念，加強對增值稅的管控。尤其是財務(wù)部門，對于新增加的增值稅核算科目，再核算起來，一定要立足企業(yè)實際情況，首先對企業(yè)的業(yè)務(wù)類型進行梳理，確定企業(yè)收入的性質(zhì)，將企業(yè)的收入與成本做到價稅分離，以盡快適應(yīng)“營改增”政策中的各項細(xì)節(jié)。

3.3 加強納稅籌劃工作的進行

“營改增”中最關(guān)鍵的就是稅收環(huán)節(jié)，為了企業(yè)能夠更好的適應(yīng)“營改增”帶來的新變化，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強稅收籌劃工作來保障自身的平穩(wěn)運營。在進行納稅籌劃工作時，房地產(chǎn)企業(yè)要合理選擇材料供應(yīng)商，盡量選擇一般納稅人，做好納稅籌劃工作，以獲得足夠的增值稅專發(fā)票，能夠盡量減少企業(yè)支出成本，增加企業(yè)的總利潤，促進企業(yè)的發(fā)展。同時財務(wù)部門可以建立共享機制，共享房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)資源，以便及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作中的問題，并及時對問題提出合理有效的解決方案。在實際開展納稅籌劃工作時，房地產(chǎn)企業(yè)要立足于自身經(jīng)營狀況，平衡好稅務(wù)節(jié)約與稅務(wù)風(fēng)險之間的聯(lián)系，確保房地產(chǎn)企業(yè)能在“營改增”浪潮之中占據(jù)有利地位。

4 小結(jié)

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中是存在很多問題的，而“營改增”的實施，恰恰是為了引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展才實行的政策。雖然“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理帶來了一定的影響，為了確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠更加順利的面對“營改增”帶來的影響，房地產(chǎn)企業(yè)必須要直面“營改增”帶來的挑戰(zhàn)，抓住“營改增”帶來的機遇，科學(xué)合理開展納稅籌劃工作，建立完善的工作制度和監(jiān)督機制，為企業(yè)長遠(yuǎn)的發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。