淺談房地產開發項目的管理

周介竹

（上海極富房地產開發有限公司，上海 201106）

前言

通常情況下，房地產開發項目管理的實質就是高效地達到預期的目標。在這樣的一個過程中，主要是借助于系統工程的相關手段或是理論等來具體實施，進而實現對整個過程的全方位部署和管控，當然最終的目的還是要能夠為房地產行業的發展提供強有力的支持。而今，擺在房地產開發商面前的首要問題，則是怎樣高效地提升相關工程項目的管理效率，從而為整個項目的科學化推進提供支持，就當前的發展形勢來看，這樣的部署尤為關鍵。

一、房地產開發項目管理的意義

之所以要對房地產開發項目實施管理，很大程度上是為公共環境的有效維護提供保障，從而對整個工程項目的實施提供基礎條件。再者就是通過系統化科學化的項目管理，進而為整個工程的高效化推進提供保障，不僅其中的材料使用和資費消耗能夠得到明確的記錄，而且還能確保整個工程依照項目計劃的規定有序推進，從而最大限度上地提升工程的施工效率。所謂的控制管理，也就是借助于統籌謀劃以及決策部署和后續的反饋以及適度調整等方式來進行，與此同時為確保相關操作的高效精準，通常會以一種分解的方式對各類指標或是項目實施區域化的檢驗，進而對工程涉及到的各個細小環節實施全方位的管理和協調，當然任何一個開發商設定管理的目標極為明確，那就是以最小的成本代價實現最大的經濟效益，隨著近些年來工程建設當中對環境保護的持續重視，環境效益的獲得也是一個重要的內容。

二、房地產開發工程項目管理所存在的問題

（一）項目決策階段開發商的項目市場定位及決策機制不完善

未能對市場做到精準系統的分析，并且在具體決策的過程中執行力不夠。由于沒有具體的項目可行性的分析，因而要想進行后續的規劃和部署顯然不可能，與其按照先期的經驗執意為之，也不過是浪費資源和精力。如此一來工程項目的決策就很難達到設定的標準，并且會使得工程的預期推進受到嚴重影響。例如在建設的過程中時常會出現一些原則性或是功能性方面的大變動，這樣劇烈的調整顯然不利于工程的平穩推進。而如果是工程迫不及待地著急出手，那么隨之帶來的影響恐怕也是極為致命的，由此可見決策在其中的作用切忌大意。

（二）施工圖設計文件供應遲慢，變更多

由于在市場研究和分析階段出現不細致或是不規范等相關的問題，進而使得投資決策階段的問題被轉嫁到了決策的實施階段，而原本屬于工程設計工程的專屬工作，卻因開發商在其中的利益主導，進而導致施工圖技術文件屢屢延遲，當然最大的問題還是在于其中過多的頻繁的變更和臨時調整。需要注意的是，大多數開發商的項目規劃和建筑方案并不是專業的設計團隊來完成的，而是由開發商的高層全權代理，這樣就使得相關的實施機構無所適從，而要想達到高效的操作效果簡直比登天還難。

（三）重視工程收尾階段的工作沒有從根本上采取措施

就當前的工程管理來看，特別是對于那些高層建筑和大型小區的開發建設，分工與配合往往極為困難，其中牽扯的矛盾和利益糾紛也極為尖銳，從而使得具體的項目管理經受著極為沉重的壓力。一般來看，高層項目或大型小區在工程量未免會涉及到諸多繁雜的施工機構，其中各個施工機構的操作時間以及強度控制也各不相同，因而難免會給工程的管理人員造成很大的壓力，如果沒有事先設定完備翔實的計劃，那么必定會很難確保整個工程的穩步推進。

三、房地產開發工程項目管理優化措施

（一）加強房地產開發項目風險管理

對于風險的防范，主要有以下兩種方式：其一是風險回避，也就是以一種防范決策失誤或是在判定決策存在某種風險的情況下及時中止，顯然這樣的方式過于消極和被動，并且并不是對所有的風險都適用。而只有在情況極為特殊的時候才會使用此類方式，大多數情況下開發商追求最大效益的心理一般不允許出現這樣的操作；其二是風險轉移，也就是借助于具體設定的規范，以實現對一種特定風險的無形轉移。顯然這樣的方式在當前的具體操作中較為可靠。一般情況下，風險轉移都是借助于以下兩類方式來完成的：第一種是簽合同，在合同的風險承擔中完全由乙方承擔。第二種是辦理保險的方式，把不能預知的風險轉嫁給保險公司，以此達到對工程穩定安全運行的切實保障。

（二）全面完善項目成本管理

對于項目成本的管理，大多數情況下是通過公司各個部門的通力協作來完成的，并且這樣的協作貫穿于項目實施的整個過程，因而其中各個環節的銜接和控制務必確保嚴謹，從而確保項目進行的穩定高效。對于房地產工程的項目管理來說，如果要達到對整個實施過程的成本管理，就務必要著眼于前期的決策，其中涉及到的各類項目的造價控制，以此達到對整個工程項目成本的科學化控制。

（三）項目質量管理

通常情況下，房地產項目建設質量的保障是通過項目的管理來實現的。然而需要注意的是，建筑產品與工業產品有著本質的區別，相對來看工業產品質量的影響因素較少，反觀建筑產品，其質量的影響因素尤其繁雜，其中涉及到的人員、材料以及機械和施工方法等，任何一個環節處理不當或是出現問題，最終所造成的結果都是產品質量的不合格。另外，項目管理的綜合性極強，其涵蓋了諸多學科，例如建筑、結構和暖通以及電氣等各類因素，因而在具體管理的時候務必要做到與這些內容的高效對接和精準控制，而未來的管理團隊的建設也應著眼于此，以達到高效全面的管理效果。

四、結語

就當前的發展狀況來看，房地產開發項目管理當中存在的問題依舊很多，我們必須正視并做到科學地應對，進而在項目管理的總體布局上統攬全方位的工作部署，當然這也是我國房地產持續向好發展的必要一環，在項目管理獲得高效科學的效果之后，相信對于房地產項目的開展也是極為有益，從而為我國房地產行業的穩定健康發展提供強有力的支持。