房地產開發中經營風險管理的探討構建

賀宇晨

（蘇州蘇高新集團有限公司，江蘇 蘇州 215000）

蘇州蘇高新集團有限公司是蘇州高新區管委會直屬的國有獨資企業。通過參與高新區全域開發建設，積累了工業片區、城市更新、生態文旅、鄉村振興的成熟模板，鍛煉了一支專業化城建團隊。目前，蘇高新集團正式獲得上海新世紀資信評估服務有限公司發布的AAA信用評級，評級展望為穩定，這是集團在2018年首次突破AAA信用評級后，獲得的第二家信用評級機構的充分認可。企業信用評級是對企業經營能力、履約能力、發展前景、內部控制、信用風險狀況等多方面的綜合評價，如AAA級信用代表企業信用極好、風險極小、履約能力極強。隨著近年來房地產宏觀調控政策的不斷出現，房地產開發企業在生產經營過程中面臨的經營風險有明顯增大，如果房地產開發活動過于盲目，容易給企業帶來嚴重風險，必須要重視房地產開發中經營風險的管理，本文就此展開了研究和分析。

一、房地產開發項目不同階段風險識別

（一）房地產投資階段風險

一方面，開發區域風險，房地產開發項目開發區域風險與房地產項目地理位置等密切相關，因為不同地區發展水平存在一定的差異，尤其是在經濟和政策方面存在較大差異，以及各個地區房地產影響因素和種類等存在較大差異，其經濟、政治和政策環境在房地產投資決策方面發揮著重要作用；另一方面，開發時機風險，房地產行業的發展容易受到經濟、政治環境影響，同時與政策和收入水平、人口數量等密切相關，房地產行業的開發周期長，在開發過程中政治和經濟性因素不斷發生變化，對房地產開發產生極大影響。

（二）房地產項目土地獲取階段風險

一方面，籌資風險，房地產行業資金密集，很多房地產項目開發建設依靠籌資等方式，投資數額大，風險高，投資周期長，因為借貸資金導致房地產在投資金回報盈利方面存在著非常大的不確定性，隨著投資借貸比例升高，籌資風險會有明顯增大；另一方面，土地購買風險，土地獲取方式有招標、拍賣以及協議出讓等，招標、拍賣中風險集中在高成本、低利潤方面，協議出讓風險主要集中在協議商談過程，如果未能做好市場走勢的分析，非常容易造成項目虧損。

（三）房地產項目建設階段風險

第一，自然條件風險，如果開發區域的自然條件復雜，比如地勢惡劣等，會給施工安全帶來一定的影響，尤其在一些自然條件惡劣的區域，非常容易因為不良氣候等因素增大項目建設風險；第二，承包合同風險，合同風險存在有兩種不同類型，一種與合同條款有關，比如內容不完善或者敘述不嚴謹等，另一種與合同條款規定等有關，雙方在分配方面存在差異，容易出現風險；第三，工期拖延風險，房地產開發建設過程中一旦出現工期延誤等情況，同樣會給項目帶來較大影響和損失，隨著工期的延長，不僅房地產市場容易發生變化，同時投入資金的利息支出還會有明顯增大，需要更多的管理費用。

（四）房地產銷售階段風險

第一，銷售時機風險，房地產項目銷售有預銷售、即時銷售以及滯后銷售等不同時機，這些銷售時機均存在有一定的風險；第二，租賃合同風險，房地產銷售階段租賃合同必須要對雙方的行為有明確的規定，確保各項條文詳細全面；第三，自然災害風險，如果人們在自然條件方面失去控制或者因為自然異常變化等出現風險。

二、房地產開發投資風險防范策略

（一）做好可行性分析

房地產開發過程中可行性研究對房地產投資有著重要影響，同時存在著非常大的不確定性和機動性。房地產項目一旦開始建設，其消費市場相對狹窄，風險性非常大。針對房地產投資項目的可行性評價，投資人員需要對城市規劃和政策法規等有詳細了解和把握，結合房地產當前供求現狀以及未來發展趨勢等分析考慮，明確投資項目資金用途以及類型等，為投資人員各項決策的制定提供重要依據和支撐。針對存在的各類不確定性因素，投資人員僅能展開概率性評價以及風險預估，其評價分析準確性直接關系到整個房地產項目的成敗。

（二）制定風險預警機制

對現有風險預警機制進行優化和完善，能夠幫助房地產企業更為科學和有效地展開房地產管理項目開發中出現的各類風險。因為房地產開發項目自身特點 ，很難完全按照定量指標方式進行風險評估，一般情況下，更多的是根據管理人員的主管分析進行風險判斷，在企業經營風險預測過程中，必須要有風險指標體系支撐，可引入“A計分法”，列出企業經營風險影響因素，不用因素下，其風險值也不同，結合企業實際情況做好風險標記，將各項分值相加，通過對比臨界值，實現對當前房地產開發經營風險的準確評估。還可以根據所建立的風險指標體系，結合以往房地產開發項目經驗，利用先進技術分析整理，利用信息中心及時收集各方面的數據和信息，實現對房地產行業以及開發項目風險預警，當有風險出現時，及時啟動預警機制，科學合理選擇措施，提高風險防范水平。

（三）提高工程質量重視度

房地產開發項目中，房地產屬于最終地產，不僅關系到用戶使用價值，而且對用戶的安全有重要影響，因此，必須要對工程質量有足夠重視度，在確保產品質量的基礎上更好地滿足用戶在使用方面的需要，讓用戶的生命安全得到保證。房地產項目進行全面的質量管理，確保工程項目建設質量，質量管理工作的開展必須要有一批專業性的質量管理人才，滿足房地產工程項目質量策劃的需要，同時確保質量目標和質量方針能夠有效落實，利用現場指導等方式使存在的各類質量問題得到解決，因此，質量管理人才需要具備管理以及技術兩個方面的才能。在工作中實現對項目建設材料、配套設施等全面有效的監督和管理，做好質量控制，促進房地產開發項目各類措施的完善。

（四）創新營銷方法

第一，采取分期付款方式，靈活付款方式能夠更好地滿足房地產項目銷售需要，是當前我國房地產銷售中一種最成功的銷售方式，分期付款主要是在獲取居民居住權時繳納完成一定數額房款，之后按照分期付款方式付完剩余款項；第二，貸款購房，貸款購房也可稱之為按揭購房，利用金融機構等為消費者購房提供貸款和擔保，購房者提供房價的30%作為首付款，其余款項銀行墊付，貸款者將房產抵押給銀行，按照貸款合同中的規定內容每月向銀行支付一定的本息；第三，預租預售，為了實現對投資風險的有效控制，減輕貸款方面的壓力，投資者可利用預租預售方式進行房地產銷售，在項目開發前利用預租預售方式，能夠很大程度上降低房地產開發項目的風險，提高安全性，但是預售價一般會低于房地產建設完成時的售價，降低經濟收益，因此，在投資決策方面，必須要注意風險和收益之間關系的準確把握。

三、結束語

房地產開發項目建設必然會面臨不同風險，房地產開發人員在項目開發投資前必須要做好各方面因素的準確分析和評價，展開合理的風險預測，制定出具有針對性的風險管理方法，實現對整個房地產開發項目全過程風險管理的有效監控，降低投資風險，創造出更多的經濟效益。