房地產企業債務融資與結構優化策略探析

魏婕

（渤海銀行總行，北京 100005）

引言

隨著社會經濟發展，債務融資的渠道更加廣闊，融資的形式也更加多樣便捷，房地產行業因為政府出臺的一系列房屋限購政策，資金缺乏嚴重，提升融資效率，加快融資速度是房地產企業急需解決的問題。本文通過分析房地產企業的債務融資現狀，找出債務融資存在的問題，針對提出的問題制定相應的解決方案。

一、房地產企業債務融資現狀

（一）融資渠道減少

房地產企業的資金需求量大，資金的投資期限長，風險較大。在國家出臺一系列限購政策之后，房地產企業減少了一項融資渠道資金運轉就出現了問題。企業的資金運轉不順暢，極有可能導致房產開發暫停的現象，不僅影響開發商的利益更加危害到工地承包商和勞動人民的利益。企業應該改變傳統融資模式單一的融資渠道，發展多元化融資模式，從各個方面提升企業的融資能力。

（二）融資成本高

企業不得不加大其他形式的債務融資，通過銀行借貸或者發放債券的形式融資，融資的成本提升，企業的壓力也就更大。企業債務融資比重過高，容易加大融資的風險，盈利水平也會隨之降低。企業不應該局限于國有銀行貸款，其他銀行機構利率更低具有更加靈活的資金體系。

（三）債權人管理不完善

債券融資是現代企業普遍采用的融資方式，通過發放債券，直接獲取運營資金，但是債券發放也存在一些弊端。債權人無法及時得知企業的發展趨向，也無法為企業的發展帶來積極作用，企業也缺少對債權人的管理，無法及時發揮債權人的效用。國家規定只有在公司發生重大改革時才有義務給債權人發放變更信息，債權人不能隨時關注企業的走向。債權人沒有起到約束房地產企業的作用，在企業面臨破產時，債權人的權益也不能得到保障。

（四）債務過多

房地產行業由于其對資金要求量大，有些企業大量的使用債務融資，企業內部債務融資比重過大，不僅破壞企業形象，更是為企業運營帶來風險。企業一味地借貸資金，導致其負債累累，在一定程度上限制了企業的發展。房地產企業應該適當調整債務融資比重，通過改變內源資金提升企業的運行效率。

二、房地產企業債務融資結構優化策略

（一）企業內部結構優化

企業通過增強營業能力，提升企業內部對于融資風險規劃能力。提升企業對融資理論的了解，進而拓寬企業的融資渠道。在進行一系列的企業生產鏈研究的同時，發現運營當中會出現問題，做到防患于未然。企業內部合理規劃企業的發展計劃，是企業得以長久運營的重要基礎。

（二）規模結構優化

企業大多過于依賴銀行貸款，企業負債率提升，加大企業風險。隨著國家政策頒布，房地產企業的融資渠道減少，企業要想獲得長久穩定的發展，需要規劃新的融資渠道，實施多元化的融資格局。企業運行過程中，債務融資比重過高會導致企業信用度降低，不利于企業運行，需要通過加大其他融資形式的比重，平衡這一現象。股權融資是通過出讓一部分企業股權獲得資金的融資方式，股權融資籌措到的資金無須歸還，企業享有自由支配權，應用這種方式，可以大大降低債務融資比例，平衡企業發展[2]。

（三）期限結構優化

房地產行業的特點是，開發時間長、資金需求量大，企業融資方式也隨著更加多樣。債務融資由于它的來源不同，歸還期限也不一樣。為了給企業創造更高的效益，減低風險，房地產企業應該根據不同的資金用途選擇不同的借款期限。相比來說，長期貸款可以減輕企業的償還壓力，但是利率比短期貸款要高，大量使用長期貸款可能會導致企業盈利減少。短期貸款靈活性大，風險低，卻需要大量的資金成本周轉。兩種借貸模式各有各的優點，房地產企業應該根據企業的發展需求，選擇更加適合房產開發的借貸期限。

（四）來源結構優化

債務融資的來源包括銀行、個人或者金融機構，而房地產企業由于它的特殊性，可以通過預售房屋、施工承包商墊資的形式進行融資，國家政府的政策實行，阻礙了一部分融資渠道，企業應該開發新的融資渠道，降低企業的運行壓力。企業可以采取網絡融資的形式獲取資金，不僅可以提升資金獲取速度更可以靈活使用資金，實現資金利用最大化。企業在選擇債務融資渠道時，應該充分了解每個融資渠道的優缺點，進行債務風險管理。結合房地產企業的特點，以銀行借貸為主，平衡債券發放量，減少無形資產，提升企業的運營水平。

（五）加大政府管控

房地產公司具有資金需求量大，投資時間長的特點，在運行過程中極易被一些不可控因素影響，造成一定的經濟損失，企業可能無力償還借貸資金，選擇違約不及時還款的舉措，投資者和建筑承包商都會因此受到牽連。政府應該加大管控力度，監督房地產開發，完善管理機制，監控地產開發的各個階段，就房地產違約的情況制定一系列的賠償機制，保障投資者和承包商的權益。另外，加大政府管控，政府機構可以及時發現企業的需求，從而制定相應的扶持計劃。

三、結語

債務融資是企業融資的重要方式，通過優化債務融資的規模結構、極限結構和來源結構，實現債務融資的效率最大化。企業更是通過優化內部管理提升企業的核心競爭力，采用更加科學的方式為企業制定融資計劃，控制融資成本。企業通過合理融資，獲得運轉資金，適應社會變化，改善融資模式，不僅是提升了房地產公司效益，更是保證了投資者和承包商的權益。