業主委員會參與社區治理的思考

摘 要：隨著房產行業的市場化，業主委員會這一小區自治組織應運而生，成為社區治理的主體之一。業主委員會是維護社區發展的重要因素，但業主委員會發揮其在社區治理中的作用存在自治的困境，為實現更高層次的社區治理，實現多中心治理，對業主委員會的改進是一個突破口。

關鍵詞：業主委員會;自治;社區治理;困境;對策

小區范圍內的問題越來復雜，由居委會及相關行政部門協調處理的管理模式無法解決某些問題。讓業主參與到社區治理當中，能更好地實現社區自治治理，協助政府處理物業問題、小區糾紛，小區內成立業主委員會成為了促進社區治理的突破口。本文從業主委員會參與社區治理的現實可能性出發，分析業主委員會參與社區治理的困境并提出建議和對策。

1 業主委員會參與社區治理的現實可能性

1）業主委員會參與社區治理的合法性。《物權法》第七十條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”第七十五條規定：“業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。”《物業管理條例》第十條規定：“同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在的區、縣人民政府房地產行政主管部門或街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會”。《物權法》和《物業管理條例》的規定為業主委員會的成立提供了法律法規支持，使業主委員會成為一個被業主和社會認可的合法組織，其行動受法律認可和法律保護，這就為業主委員會參與社區治理活動提供了保障。

2）業主委員會參與社區治理的合理性。社區治理是一種多中心治理，當前社區治理的主體主要有社區居委會、小區物業公司、業主委員會。社區居委會作為基層群眾自治性組織，它的治理對象既包括轄區內的居民，也包括轄區內的環境和秩序。物業公司可能服務多個小區，這兩者都是脫嵌于小區的，兩者分別遵循著行政邏輯和市場邏輯，其各自行動導向與業主的期待并不一致，不能真正代表小區業主的利益。而業主委員會是小區的內生組織，它更關注小區整體的治理，但其對小區的治理還需要得到居委會的支持，當業主委員會與物業公司之間出現矛盾時也需要居委會進行調解，這種理性選擇使得多數業主委員會也積極輔助居委會進行社區治理，因而業主委員會就具有了參與社區治理的合理性。

3）業主委員會參與社區治理的必要性。首先，業主委員會能有效處理小區物業糾紛，改善社區治理環境。小區業主委員會成立后，對物業公司形成制衡作用，物業公司在業主委員會的壓力和維權行動下，對小區存在的問題進行有效處理，業主與物業公司之間的糾紛得到有效解決，社區治理環境得到改善。其次，業主委員會能幫助居委會提升社區治理效率。我國的社區居委會的“行政化”傾向愈來愈明顯，行政性任務繁重，處理小區居民糾紛力不從心。業主委員會相對于居委會來說，對小區鄰里糾紛和業主與物業公司之間的糾紛，更能深入了解情況，有效解決問題。同時，業主委員會進入社區治理體系，發揮輔助治理的作用，有助于提升居委會社區治理的效率，有助于在良性互動中實現社區利益平衡與和諧安定。

2 業主委員會參與社區治理的困境

如前所述，業委會參與社區治理具有現實可能性，對社區治理影響重大。然而，業主委員會治理作用的發揮不盡如人意，部分業主委員會的不規范運作嚴重影響到其參與社區治理的效果。筆者認為，業主委員會至少存在以下問題：

1）法律意識淡薄。有的業委會不按照法定程序和小區規約的規定履職，在管理小區事務時造成業主不滿，喪失業主信任。

2）服務意識不強。據筆者調查，真正具備熱心公益事業，為小區業主利益認真履職的業委會委員不多，部分業委會委員在履職過程中缺乏大局觀念，對業主的意愿置若罔聞，對自身的定位認識不清最終走到業主的對立面，甚至煽動業主激化矛盾，影響小區和諧、社會穩定。

3）文化程度不高，自治能力有限。業主委員會是公益性的小區自治組織，需要奉獻大量的時間和精力，年輕人忙于工作，無心加入業委會，業委會委員中大多數年齡結構偏大，文化程度不高，在處理小區問題時工作能力欠缺。

4）部分委員動機不純。有的委員把業主委員會當作牟取私利的平臺，如以終止物業管理合同為要挾，要求物業公司為其提供個人益;如要求減免管理費，提供免費的車位等。

5）監督機制不健全。《物業管理條例》第六條第二款第六項規定，業主在物業管理活動中，享有“監督業主委員會的工作”的權利。第十一條規定，業主大會應履行“選舉、更換業主委員會委員”的職責。第十九條規定：“業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。”《條例》雖然規定了業主有監督業主委員會的權力，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門對業委會違法違規的決定有責令限期改正或者撤銷的權力，但沒有具體規定如何監督，對法律責任、監督權的行使、監督機構、監督方式等都沒有明確規定，對業委會給小區造成的損失、侵害的業主利益如何承擔責任也沒有明確，操作性不強，實踐中難以真正起到作用。

3 解決業主委員會參與社區治理困境的建議和對策

業委會參與社區治理的困境預示著其融入社區治理并產生有效性的難度，針對上述困境，筆者提出以下建議和對策。

1）在業委會成立和運行過程中加強培訓和指導。在業主委員會組建時，相關職能部門要加強對業委會籌備組工作的指導和監督，確保業委會選舉依法依規進行。在業委會委員的人選上，堅持黨建引領，倡導“紅色業委會”，從而能夠選舉出思想政治素質過硬的業委會委員。業委會產生后，對成立后初任業主委員會委員就物業管理有關政策法規進行培訓，對業委會委員進行專業業務知識、工作技巧和管理能力進行培訓。

2）加大社會宣傳力度做好宣傳、教育、引導工作。當前應突出業主等相關行為主體地位和責任的宣傳，以“政府引導、企業推動、社會參與”的方式，綜合運用多種手段，除了常規的橫幅、標語、海報、宣傳欄外，行業主管部門和司法部門應整合運用區內刊物、電臺、電視、網絡等現代多媒體手段，讓業主多渠道了解物業管理的重要性和作為業主的基本權責，提高業主對物業管理的認知度和對業主委員會的認同度。

3）完善監督和考核機制。建立業委會日常工作制度和年終考核評議制度。建立業主委員會會議制、年度工作報告制度、業主委員會接待制度、重大事項報告制度、業主委員會評議制度、印章管理制度、信息公開制度、檔案管理制度等日常管理制度。完善業主大會議事規則的程序和內容，設定對業委會的約束條款，實行年終述職和考核制度對工作優秀的業委會給予相應獎勵。主管職能部門可制訂可行性的考核評議標準，對轄區內的小區業委會進行年終考核評議，對評議結果分為不合格、合格、良好、優秀幾個等級，對于評議結果為優秀的可以進行獎勵，對于不合格的可以進行通報。

4 結語

綜上所述，業主委員會是社區治理的多元共治中的一元，也是社區治理創新的切入口。業主委員會參與社區治理既是合法和合理的，又是必要的，但這并不意味著業主委員會普遍建立后就能有效推動社區治理。業主委員會的發展面臨各種困境，為使業委會發揮其功能，需加強業委會成員的專業培訓，對業委會的相關制度缺陷進行完善，并且加大宣傳力度，提升對業委會的認可度，對其進行合理引導以使業主委員會凸顯其作用。

作者簡介

周海燕（1980-），女，漢族，四川武勝人，碩士研究生，副教授，四川財經職業學院，研究方向：經濟法。