南昌這些小區，為何沒有業委會

郭杰文　余賢紅

南昌綠地香頌小區，業主入住7 年來多次籌備業委會未果，目前仍在努力（郭杰文/ 攝）

根據物權法等相關法律規定，成立業委會是保障業主主人翁地位、維護自身合法權益的重要途徑。然而，在南昌市紅谷灘新區紅角洲片區，涉及10多萬居民的20多個小區，多年來無一處成立業委會。

業委會缺席對業主生活造成了何種影響？籌備成立業委會存在哪些難處？如何才能促進業委會更好更快成立？《瞭望東方周刊》就此進行了調查。

沒有業委會，問題一大堆

本刊記者走訪得知，南昌市紅谷灘新區紅角洲片區的多個小區，業主多年尋求組建業委會卻未能如愿。存在類似情況的至少有綠地香頌、地中海陽光、聯泰梧桐壹號等7個小區，涉及居民數萬人。這些業委會缺席的小區中，存在管理有漏洞、收支不透明、服務質量差等多種問題。

記者在綠地香頌小區看到，該小區東便門長時間無人值守。部分照明設施損壞，導致小區多處步道夜晚光線較暗，影響居民通行。該小區一位業主告訴記者，居民已多次向小區物業反映這些問題，卻久未得到解決。

綠地香頌小區的另一位業主稱，小區電梯曾發生過急墜事故，居民向物業反映了電梯安全隱患卻無人處理，后來居民發現，10月份物業的電梯巡檢記錄表已經簽完了11月。

記者在地中海陽光、綠地香頌等多個小區看到，物業在小區內電梯、公告欄、墻體等區域設立了不少廣告位進行經營。《物業管理條例》明確規定，業主對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權。但這些小區的業主們卻表示，自己對相關情況一無所知。還有業主透露，綠地香頌小區業主曾要求物業公示小區廣告收支情況，物業不但拒絕，還對業主辱罵、推搡。

根據相關規定，召開業主大會是行使業主權利的重要方式，其中就包括依法選聘和解聘物業服務企業的權利。有小區業主大會籌備組成員告訴記者，一些業主為維護自身權益與小區物業溝通時，物業聲稱“只跟業委會談，不跟業主談”。但當業主籌備組建業委會時，物業卻敷衍搪塞，拒不配合。

物業公司暗中阻撓？

記者調查發現，紅角洲多個小區在籌備組建業委會過程中，面臨耗時長、成立難的困境。例如，綠地香頌小區交房入住7年成立業委會未果。

在一些小區，業主與物業公司缺乏互信。不少業主認為，小區業委會籌備工作受到物業公司暗中阻撓。

“物業公司安排人深夜派發反對成立業委會的傳單，還破壞業主大會籌備組的宣傳橫幅。”

“我們貼在小區公告欄的業主大會籌備組公告被物業公司撕毀，換上物業公司‘致業主的一封信，物業公司還安排人深夜派發反對成立業委會的傳單，還破壞業主大會籌備組的宣傳橫幅。”地中海陽光小區的一位業主說。還有業主反映，物業公司故意拖延，不向業委會籌備組提供相關材料。

然而，在物業公司處，記者聽到了另一種說法。為綠地香頌小區提供物業服務的上海科瑞物業管理發展有限公司江西分公司一位朱姓項目經理向記者表示，他們也支持成立業委會，認為這樣有助于公司聯系業主，方便開展相關工作。但朱經理同時強調，物業方面是出于信息安全考慮，不敢向除政府以外的第三方提供業主花名冊、建筑物資料等信息。

北京德恒（深圳）律師事務所高級合伙人、房地產與基礎設施專業委員會副主任郭靂指出，《業主大會和業主委員會指導規則》第十一條要求，建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。《南昌市物業管理條例》中也明確規定，“建設單位和前期物業服務企業應當協助業主大會籌備組工作，提供業主名冊、物業的基本資料（包括物業建筑物、設施設備和相關場地等）和已籌集的專項維修資金情況等文件資料，并提供必要的工作條件”，相關物業單位不配合依法成立的業委會籌備組工作的行為既不合理也不合法。

另外，業主與基層管理部門在業委會籌備組成員產生方式方面也存在爭議。

如何破解“業委會成立難”

多名專家表示，部分物業公司謀求經濟利益、相關法律法規仍存疏漏是“業委會成立難”的重要原因。有關行政主管部門應履行好自身的指導協調職責，并完善相關法律法規，促進小區業委會良性發展。

中國人民大學法學院副教授朱虎認為，出現業主物業信任不足、規范性文件適用有爭議等問題時，有關行政主管部門應依法協調處理，保障業主法定權利不打折扣。

江西省社會科學院經濟研究所所長麻智輝表示，小區成立業委會是完善城市基層治理的大勢所趨，根據民情實際特點，可以考慮通過在業委會中吸納基層管理部門代表或德高望重的退休黨員干部，增強業委會的公信力，以此打破多方的“信任困局”。

萬科物業相關工作負責人向記者表示，在業委會籌備過程中，物業管理企業應從多方面履行好協助者的職責：一是協助溝通街道社區資源，物業企業在常年的管理實踐中，與街道辦、居委會形成了良好互動，可以協助籌備組安排會議時間，進行信息傳遞;二是幫助宣告推廣籌備組相關工作，盡可能擴大業主知悉范圍;三是通過與公司法務和主管部門溝通，為成立進程提供專業指導。

記者采訪了解到，目前紅角洲管理處相關部門正在為各小區召開業主大會積極努力，編印《物業管理政策法規文件選編》手冊200本，分發到各小區居委會，以加強物業管理相關法規條例的宣傳，引導小區業主做好業委會籌備工作。

南昌市房管局相關負責人表示，目前正著手搭建網絡信息平臺，目標是方便業主進行在線投票決定物業去留，以“優勝劣汰”提升物業品質，保障業主權利。