房地產項目甲方的工程投資控制措施探討

林榮煥

（龍巖市安居住宅建設限公司，福建 龍巖 364000）

引言

房地產行業從21世紀初開始，一直以來是我國國民經濟發展重要組成部分，對推進我國城鎮化進程和社會發展起著重要的作用。城市化建設的深入讓越來越多的人遷居城市，房地產需求量也隨之上漲。但是土地價格提高、同業企業數量增加、市場競爭嚴峻等問題都導致房地產開發商利潤率降低，為了獲取穩定經濟收益，甲方單位需要盡快樹立成本管控意識，優化投資方案，向精細化管理要效益，向節約項目成本要效益。

一、房地產項目工程投資控制必要性

工程投資控制屬于成本控制的一種，對于企業戰略發展可起到重要作用，在房地產甲方進行投資活動時使用科學的管理手段，能夠規避投資風險，避免不必要的支出。規范企業運作形式的基礎上，帶來更多經濟收益。從整體建設流程來看，房地產項目可分為施工設計、招投標、施工、竣工等階段。投資控制的作用應貫穿上述四個階段。近幾年，我國中央部門對于房地產行業的宏觀調控力度不斷增加，受眾在進行投資消費時也變得更加理性，“暴利”時代一去不復返。為了順應行業的“微利”時代，盡快在市場環境中占據有利位置，房地產企業應轉變以往的銷售觀念，重視投資成本的管控，改變經營理念，從直接成本與間接成本兩方面開展項目投資管控工作，規范投資過程中所有發生經濟活動的各項環節，對直接因素與間接因素都要加大管理力度，實現對各項資源的嚴格把控，將精細化管理理念深入到各個環節當中[1]。

二、房地產項目工程投資控制策略

（一）精細投資規劃

當前很多企業發展時間較長，受傳統管理思想桎梏過深，對于現代化的成本控制不能很好地貫徹落實，認為投資控制僅僅是工程建設的一部分，例如：過于關注工程設計階段，不能將投資控制深入到細節中。隨著社會經濟不斷發展，成本管理也應更加精細化，投資時，任何一點細微的突發變化都會引發重要經濟風險。甲方單位在進行實際運營時，會出現很多成本問題，在制定投資規劃時，要結合實際情況深入判斷。例如：很多企業為了保證基本利益，會選擇不斷購入地皮，但是對于周邊環境、垃圾處理等衍生成本問題缺少考慮，對政府區域產業發展思路掌握不夠清晰，導致投資規劃缺乏合理性。為改善這種問題，就要精細化制定投資規劃，投資人員需要對房地產周邊的環境做好實踐調查，充分了解并掌握周邊的配套產業、設施建設情況，以此為決策奠定基礎。投資之前，要對項目類型進行全方位的分析，觀察未來項目發展形勢，并分析其銷售前景，做好定量規劃，從長遠考慮。做好預算編制工作，按照每月、每季、每周定期匯報投資的后期動向，對企業內不同部門的工作特定進行差異化處理，將時間因素、空間因素、環境因素考慮到經濟投資決策當中，降低投資風險[2]。

（二）控制項目成本

要通過優化設計控制項目成本，控制好項目成本可提高后期資金的應用情況。企業在進行房地產項目施工之前，工作人員需要結合項目應用方向確定整體設計規劃。確保施工質量的基礎上，考量承包單位情況，深入分析工程設計方案，進一步完善施工方案雛形，確保設計方案符合現代化房地產應用需要，提高客戶滿意度。除了對項目主體進行規劃外，還需要對配套基礎設施、車庫等方面進行的策劃與設計，工程設計人員應該和專業人員做好技術交底，加強溝通效率，確保企業的現有資源能夠發揮出最大利用價值。在設計成本控制過程中，工作人員應合理布局，推進房地產企業的經濟產出。在整個設計成本控制過程中，管理者不僅僅看重事前風險預測，還要注重風險點的延伸問題，優化事后處理效率，解決設計問題，為工程建設提供相應的質量保障。例如，房地產企業可以采用限額設計，在確定了成本支出的前提下，結合施工項目的實際情況，選擇盈利最大的方案，通過加強設計階段的成本控制，對設計過程中面臨的問題進行精細化管理，為房地產企業獲得更高的經濟效益。目前大部分客戶在選擇商品房時更注重項目的品質，項目的智能化是提升項目品質的關鍵要素，因此，在項目設計方案時，要充分考慮項目的智能化設施與日后物業管理的銜接，發揮智能化設施的管理效益，同時也能為項目帶來更好的經濟效益。

（三）規范參與主體

建立科學的獎懲制度，規范各參與主體行為可有效提高經濟控制效率。首先應針對供應商進行調整，增強企業社會資源整合，優化管理效率，對參與招投標的經濟主體進行市場考核，分析各成本方案的可行性。提高采購人員綜合能力，確保其采購前做好市場調查工作，加強成本管控水平。企業管理者應樹立敏感的風險意識，針對市場形勢，化被動為主動，及時規避因投資決策疏忽而房地產企業帶來的經濟風險。另外，房地產公司還需要內部構建出獨立的投資管理團隊，完善內部獎懲制度，建立評估機制，做好培訓工作，例如：邀請社會專業人員擔任培訓講師，將最先進有效的精細化成本管理方式教授給員工，在企業內部舉行有規模的培訓活動，并對員工進行宣傳教育，將成本精細化管理加入到員工的日常績效考評當中，使房地產企業的發展與員工的實際利益掛鉤，從根本上激發員工的工作積極性。

（四）減少施工變更

施工是整體工程建設投資力度最大的一個環節，雖然大多數房地產企業都采用總承包或分承包方式進行施工活動，但是施工過程中設計的變更仍關系到投資控制質量。減少施工環節變更，避免不必要的資源調度。因此企業在對施工進行控制時，首先要對施工過程中所有衍生的經費進行管理，例如：現場經費、人力經費、管理經費、后期廣告宣傳、營銷經費等等。管理人員需要結合企業實際情況進行控制，根據各個階段的差異性調控施工偏差。進行施工之前，工作人員應該重視圖紙審核，及時發現施工設計圖紙中出現的種種問題。將風險控制在合理范圍內，將所有施工過程中出現的問題集中匯總，統一反饋給領導管理者，尋求最有效地管理方案，促進房地產企業的經濟順利運作。

（五）重視審計工作

內控審計工作可規范投資行為，目前很多房地產企業內部運行的審計機制存在一定缺陷，執行力度不嚴密，企業內部工作人員沒能深化審計意識。在進行監督管理或績效考核時，審計力度不夠，相關部門形同虛設。董事會把控管理權責，審計部門想要開展工作必然會受到一定制約，執行時人為操控比例較大，導致審計監督作用不能被充分發揮出來。只有制定完善的審計控制制度，才能夠推進監督工作長遠運行。房地產項目具有投資金額大、建設周期長等特點，為了保證資金運作方向明確，需要對資金審計嚴格把關。及時獲得資金動向，不能僅僅將審計放在事后彌補上，而是要將監督落實到事前控預測上，把審計貫徹到各個環節當中，做到事前預防、事后總結。將董事會權責分散化，避免權責集中。定期匯總監督報告，保證審計監督流程公開、透明、有效，促進最終監督結果的精準化。對此，房地產企業可以積極引用信息化手段，例如：BIM技術。將審計信息集中起來，加強各部門之間的聯系，提高信息流通效率，促進數據共享。確保進行投資之前，綜合分析現有審計信息，了解實際工程情況，合理把握企業資產負債率，將融資活動規范化。

三、結論

綜上所述，當前我國房地產市場競爭激烈，各企業單位想要實現長遠發展，就必然要重視核心競爭力的提升。積極轉變成本投資思想，完善企業內成本管控制度，在面對分發復雜的承包單位時，能夠選擇優質的戰略合作伙伴，最大程度上挖掘開發資金的應用價值，在保證工程質量進度與安全的基礎上，實現更可觀的經濟效益。