房地產泡沫如何影響實體經濟的投資

蘭雄海

（福建聯美建設集團有限公司，福建 廈門 361001）

引言

多年來，大量的社會資金和銀行資金涌入到了房地產行業，而實體經濟得到的社會投資越來越少，融資難、融資貴一直成為小微實體經濟發展的通病，實體經濟投資不振的現象也越來越嚴重。大量的資金從實體經濟涌入到房地產市場當中，加劇了房地產市場泡沫的發生，也加劇了實體經濟的發展持續的低迷。

一、房地產泡沫與實體經濟的關系

武漢大學的李玲教授認為，房地產泡沫，實際上“擠出”了實體經濟投資。這種經濟形式通過利率效應，增加了其他生產部門獲得資本的難度和成本。通過這種“擠出”效應，資本會更加青睞于短期內可以獲得高回報的產業，從而導致其他產業獲得的資金失去平衡。

從微觀濟角度的發展情況來看，在一定時間內，社會資本的總數是相對固定的。房地產經濟的高漲，特別是資金大量流入，一定程度上分流了對實體經濟的發展投資，導致實體經濟的產業空心化問題越來越嚴重，這種現象不僅會影響我國產業經濟的發展轉型，導致我國深化改革的實現受到阻力，也會影響我國投資領域的發展科學性，對投資人的利益造成損失[1]。

二、房地產泡沫對實體經濟的影響

（一）房地產泡沫增長對實體經濟投資有顯著的抑制作用

1、房地產企業與實體經濟的利潤率對比

長期以來，我國的房地產市場泡沫經濟現象一直存在，房地產部門獲得的實際利潤，要遠遠高于制造部門等產業經濟部門。尤其是，進入到新時代，國內外產品需求持續放緩，國際競爭模式與貿易發展模式變化比較快，很多企業的經營管理人員，都將原本計劃用于生產的投資資金轉而投向了房地產。實體產業獲得的內部支持與外部支持同時減少，而房地產企業獲得了遠高于實體經濟的投資。

2、銀行的投資傾向變化

在房地產異常蓬勃發展的環境下，銀行也更傾向于將資金投放到房地產企業，這有利于銀行資金降低風險和提高銀行資金的回報率及縮短回籠周期。受其影響其他社會資本表現出急功近利，也對實體企業的投資放緩。這種雙重影響下，直接影響實體企業獲得的資金投資。

我國多個城市房地產價格持續高漲，作為物價的重要組成部分，這種價格的高漲，造成了房地產企業的通貨膨脹預期上升，不但提高了建筑實體企業的生產成本，也導致實體經濟部門的利潤空間進一步被壓縮。社會資本和銀行資本對實體企業投資的意愿進一步下降。中小企業無法拿到可用于抵押的土地，與商業銀行進行信貸配給。因而，在長期的發展過程當中，存在融資難、融資貴的現象。

（二）金融效率的提高減弱了房地產泡沫對實體經濟投資的抑制作用

1、金融效率概念界定

金融渠道通暢、融資成本低，也就意味著金融效率高，反之則金融效率低。由于房地產企業可以通過土地質押的方式來獲得外部融資，因而，在長期的發展過程當中，通過這種抵押品效應，獲得了一定的經濟泡沫，“擠入”到了投資過程當中。提高實體企業的金融效率，可以一定程度上減弱房地產泡沫，對實體經濟投資的負面影響。但是，在長期的社會主義經濟建設過程當中，我國存在長期的金融抑制現象，和信貸配給不合理現象，尤其是中小實體企業，難以通過土地抵押貸款的方式，獲得融資，企業在資本市場上缺乏競爭力，融資難融資貴的問題長期得不到解決。

2、商業銀行與金融效率

我國金融體系以銀行為主導，金融行業的競爭激烈程度，主要是商業銀行相對于國有四大銀行的發展程度。這些銀行在長期的發展過程當中，主要服務于中小企業和實體企業，所以實體經濟的快速發展，從而有利于這些商業銀行競爭優勢的增加。商業銀行競爭優勢的增加，可以促進中小企業通過地產泡沫的抵押品效應，獲得更加充裕的資金支持，從而增加對實體經濟的投資。

然而，這種金融業的競爭優勢對房地產泡沫的消解，存在很大程度上的地區差異。在財政資金、短期經濟增長比較快的城市，地方政府迫切地需要通過發展房地產經濟來提升城市建設的效率，促進城市經濟建設水平的提升，這些政府會通過財政政策與稅收政策，支持房地產企業的發展，客觀上就會擠占實體經濟的可貸款量，減少對實體經濟的投資規模。

（三）房地產企業的泡沫大小影響實體經濟的投資

金融部門對房地產企業資金投放規模的上升，增強了房地產經濟的泡沫現象，也就是說，對實體經濟的發展投資會造成進一步的抑制。房地產企業的泡沫現象在規模比較小時，對實體投資的吸引力比較差。很多企業用于自身發展的經濟投資收益，與投資到房地產企業的經濟發展收益，基本可以持平，那么企業的決策者和股東就會根據慣性，選擇在自己熟悉的領域進行追加投資。房地產企業在這種情況下的通脹預期不明顯，對企業生產成本的推動作用也就會比較小。

但是，隨著房地產泡沫規模的增大，企業的投資人員就會認為將資本投入到房地產企業，獲得的回報遠遠高于投資于在實體生產企業，在這種情況下，投資泡沫收益過高，企業的實體投資激勵會大大減少。

三、控制房地產泡沫對實體經濟投資影響的對策分析

進入到新時代，我國的實體經濟迎來了新的發展機遇。在新的經濟形勢下，金融改革勢在必行，政府要積極發揮金融服務功能，提高相關方面的政策指導作用。

第一，控制好房地產發展的規模，避免房地產泡沫過大，對中小企業的抵押融資造成負面影響。一定程度上允許小的房地產泡沫存在，將房地產發展吸引到的投機資金控制在合理的范圍內。吸引企業將土地抵押獲得的資金回報，應用于實體經濟的發展過程當中。加強對房地產企業的泡沫監管，避免泡沫過大，整體上改善實體經濟的投資環境[3]。

第二，政府要積極的監督金融行業的發展規模，將其發展規模控制在一定的程度內。減少中小企業在融資過程當中的成本。從上文的分析可知，房地產泡沫水平比較高時，就會對實體經濟產生比較明顯的抑制作用，因而政府要加強市場化管理水平，彌補金融發展體系存在的缺陷，避免金融行業的盲目發展，給實體經濟帶來負面影響。

第三，政府要著力改善金融行業的發展結構，推動現代化的經營管理模式在金融企業當中的推行。從單純追求金融行業發展速度，改變為更加注重金融行業發展質量，促進金融行業發展與經濟發展的良性循環。

第四，盡可能地降低金融行業發展過程當中，不必要的流程與環節。減少實體經濟融資過程當中所遇到的阻礙，暢通金融渠道，降低企業的融資成本，削弱房地產泡沫對實體經濟的抑制作用。

第五，政府要結合相關的理論分析，對房地產經濟泡沫產生的路徑進行優化分析。始終強調金融體系的服務功能，促進金融行業的發展，回歸本源，回歸良性。著力提高金融行業的發展效率，而不是發展數量，注重金融行業發展的可持續性。

四、結論

綜上所述，政府要加強對于房地產泡沫的理論分析，并通過充分調研，掌握房地產泡沫對實體經濟投資的具體影響路徑，從本文的分析可知，研究房地產泡沫對實體經濟投資的影響，有利于政府部門加強政策研究，提高泡沫控制的有效性。因而，我們要重視對房地產泡沫的市場分析，優化管理效能。